비싼 이자 카드빚 갚고 주택 수리 등 사용
주택 개량, 수리는 세금혜택, 자동차 구입은 안돼
수십만 달러씩 돈 깔고 자는 미국인 많아
주택 가격의 80~85%까지 대출 가능
주택 가격이 고공행진을 이어가고 있다. 일각에서는 이자율이 올라 주택 매매가 줄어들게 되고 이로 인해 가격이 하락할 것이라고 예상했었다. 하지만 실상은 달랐다.
우선 시장에 나오는 매물이 부족하다. 베이비 부머세대들이 다운사이징으로 주택을 팔고 작은 곳으로 이사를 할 것으로 예상했지만 이것도 맞지 않았다. 대부분 평생 살던 집에서 편안히 살다가 가겠다는 생각을 가지고 있다. 매장에 나오는 주택이 부족한 이유 중 하나다.
당연히 가격은 떨어지지 않고 오히려 일부 지역은 상승세를 이어가고 있다. 특히 연방정부가 다시 이자율을 내릴 준비를 하고 있어 주택 가격은 더 올라갈 것이라는 전망이 나오고 있다.
주택마다 쌓여가는 에퀴티도 계속 오르고 있다.
수십만 달러, 수백만 달러의 현금이 집에서 잠자고 있는 것이다. 그런데 요즘 이렇게 묻혀 있는 에퀴티를 사용하려는 주택 소유주들이 늘고 있다.
홈 에퀴티는 주택 가격에서 갚아야 할 모기지를 제외한 돈을 말한다. 주택 가격이 올라가면 에퀴티 역시 따라 올라간다.
갚아야 할 모기지를 가진 미국 주택 소유주들은 평균 31만 5,000달러의 에퀴티를 가지고 있다.
부동산 데이터 회사인 ‘코어로직’에 따르면 2020년 ‘코비드 감옥’시절보다 12만 9,000달러가 더 오른 것이다. 물론 LA, 샌프란시스코 등 대도시 주택은 이보다 훨씬 많은 에퀴티가 쌓여 있다.
인터넷 경제매체 뱅크레이트의 그렉 맥브라이트 재정분석 부장은 “주택 소유주는 돈방석에 앉아 있다”고 표현했다.
뉴욕 연방준비은행의 최근 분석에 따르면 2021년 이후 에퀴티를 이용한 라인오브크레딧(HELOG)이 20%나 증가했다는 것이다. 이 라인오브크레딧은 2차 모기지와 같다.
지난달 ‘콜로직’은 금년 상반기중 고정이자율 페이먼트로 갚아 나가는 주택 에퀴티 대출(홈에퀴티론)이 크게 늘었다면서 아마도 이런 종류의 대출 이자율이 라인오브크레딧 이자율보다 더 낮기 때문일 것이라고 분석했다.
주택 개량비 사용
뱅크오브아메리카와 시티즌뱅크 등 대출은행들은 주택 에퀴티를 꺼내 사용하려는 고객들의 대부분은 주택 개량 또는 수리를 하기 위해서라고 밝혔다.
또 이자율이 높은 부채를 갚기 위해 사용하는 경우도 있다.
로키마운틴 인접 주들을 관할하는 캔사스시티 연방준비제도은행에 따르면 에퀴티 론을 받는 사람들은 주로 고리의 크레딧카드와 개인 부채를 갚는데 사용한다는 것이다. 이로인해 에퀴티 론을 받는 주택 소유주들의 부채 비율이 크게 떨어지는 것을 알 수 있다고 준비은행은 밝혔다.
하지만 부채 변재가 에퀴티 대출의 주요 원인은 아니다. 캔사스시티 준비은행 덴버 지부의 니칼라스 슬라이 이코노미스트는 지붕수리, 냉난방 시설 교체 등 주택 수리에 사용한다고 전했다.
주택 가치의 80~85% 대출
HELOC은 이자율이 매우 낮은 모기지를 가진 주택 소유주들에게 인기다.
일종의 크레딧 카드라고 보면 된다. 필요할 때 카드 처럼 꺼내 사용할 수 있고 갚은 후 다시 사용할 수 있다.
대출은행들은 주택 가치의 80~85%까지 대출해 준다.
주택 가격이 40만 달러라면 34만 달러까지 사용할 수 있다는 말이다. 그런데 아직 갚아야 할 모기지가 25만 달러 남아 있다면 실제 사용 가능한 최대 금액은 9만 달러다.
이자율은 변동이다. 이자율이 낮아 질 수도 있고 높아 질 수도 있다.
보통 대출 기간은 10년이다. 이 기간중 이자만 낼 수 있고 기간이 만료되면 원금과 이자를 고정 이자율 대출로 갚아 나갈 수 있다. 20년 상환이 일반적이다.
그런데 1차 모기지 이자율이 높을 경우 에퀴티 론으로 뽑은 돈으로 고리의 주택 모기지를 갚는 경우도 있다.
하지만 대부분 주택 소유주들은 2022년 이전 4% 미만의 모기지 이자율을 가지고 있어 에퀴티를 이용해 1차 모기지를 갚는 것은 아무런 의미가 없다. 특히 더 비싼 이자를 내야 할 수도 있다.
모기지 이자율은 여러가지 요인에 영향을 받는데 예전 이자율이 워낙 낮아 9월부터 연방정부가 이자율을 내린다고 해도 이들에게는 별로 영향을 받지 않고 흥미도 없다.
현재 30년 고정 이자율은 10월 중순 기준으로 6.44%다.
주택 에퀴티 대출은 연방정부의 단기 이자율에 직접적인 영향을 받는다. 따라서 연방정부가 이자율을 인하하면 에퀴티 대출 이자율도 함께 하락하게 된다.
현재의 홈 에퀴티라인의 이자율은 평균 8%대 이상이다. 하지만 크레딧 카드 이자율보다는 훨씬 낮다.
▲현재 HELOC 이자율은
지난 10월 25일 현재 전국평균 홈에퀴티라인오브크레딧 이자율은 8.35%다. 지난 10월 16일 8.69%보다 하락했다. 전년 동기는 9%대였다.
전국 평균 이자율이지만 이자율은 크레딧 점수와 이미 가지고 있는 빚의 정도에 따라 달라진다. 따라서 사전 쇼핑이 필요하며 모기지를 대출받은 거래 은행을 먼저 알아보는 것이 좋다.
어떤 은행은 첫 6개월간은 낮은 이자율을 줬다가 그후 시세 이자율로 올리기도 한다.
뱅크오브아메리카를 예로들면 첫 6개월은 6.7%를 줬다가 나중에 9%로 올린다.
▲세금공제 받을 수 있나
주택 수리나 개량으로 큰 돈을 사용했다면 항목별 공제로 세금 혜택을 받을 수 있다. 자동차를 구입하거나 여행 등에 사용한 돈은 공제받지 못한다. 2017년 세법이 만료됨에 따라 2025년 세법이 변하게 되므로 사전에 알아보는 것도 좋다.
▲고정 이자율을 원한다면
일시불로 홈 에퀴티 론을 받는다면 고정이자율로 매달 갚아 나갈 수 있다. 기간은 보통 10년 또는 15년이다. 평균 홈에퀴티론은 10월 25일 현재 8.35%다. 1년전에는 8.86% 였다.
존 김 기자
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