미주라 연방지법 배심원단 평결 파장 확대
집단소송에서 부동산협회 반독점법 위반 패소
상급법원에서 최종 판결 나오겠지만 지각변동 예상
미국 커미션은 5~6%로 3위, 1위는 일본 6.2%
수십여년 묵시적으로 이어오던 주택 거래 커미션 관행이 대 변혁에 직면하게 됐다. 미주리주 캔사스시티 연방 지법 배심원단이 주택을 팔 때 셀러가 바이어측 커미션까지 챙겨줄 필요가 없다는 평결을 내렸기 때문이다. 현재는 주택을 거래할 때 셀러가 내는 커미션을 셀러측과 바이어측 부동산 에이전트가 반반씩 나누고 있다. 이런 관행은 1990년대부터 시작됐다.
주택 가치가 크게 뛰어오르고 또 많은 주택 구입자(바이어)가 스스로 온라인을 통해 집을 찾고 있는데도 5~6%의 커미션을 지불하는 것은 부당하다는 주장이다. 이런 관행이 과연 타당성이 있는지에 대한 논란이 본격으로 이루질 것이다.
물론 전국부동산협회(NAR)는 이에 즉각 항소 의사를 밝혀 이 문제는 앞으로 대법원까지 올라가 결판이 나겠지만 부동산 업계에 미칠 파장으로 벌써부터 업계가 술렁이고 있다.
캔사스시티 연방 지법 배심원단은 지난 10월 31일 미주리주 주택 셀러들이 전국부동산협회와 주요 부동산회사들을 상대로 낸 집단소송에서 업계가 커미션을 높이기 위해 공모를 한 혐의가 인정된다며18억달러의 배상을 평결했다.
이어 담당판사는 징벌적 배상을 포함해 평결 금액보다 3배가 많은 53억 달러 지불을 명령했다.
2015~2022년 미주리 캔사스와 일리노이에서 집을 판 26만 명의 셀러들이 바이어측 에이전트의 커미션지불을 거부하면서 2019년 집단 소송을 낸 것이다. 평결은 2주 재판 끝에 2시간 여만에 나온 것이며 미국 독점방지법에 따라 벌금이 3배로 뛰었다.
커미션 관행
미국에서 주택 판매 커미션은 5~6% 가량으로 이중 절반은 바이어측 에이전트가 가져간다.
주택 판매 셀러들은 바이어측 에이전트의 역할이 점점 줄어드는 상황에서 2.5~3%의 커미션을 챙기는 것은 지나치다고 주장했다. 요즘 주택 구입을 원하는 바이어들은 스스로 온라인을 통해 원하는 주택을 찾고 있다는 이유다. 반경쟁적 효과를 가져오는 것으로 공정 경쟁 차원에서도 말이 되지 않는다는 것이다.
연방법무부는 지난 20년동안 NAR를 상대로한 고강도 수사를 진행했었다.
미국에서 주택을 판매할 때 보통 바이어와 셀러 모두 각자 에이전트를 내세우고 되는데 셀러가 양쪽 에이전트 모두에게 커미션을 지불한다. 만약 셀러가 바이어 에이전트에게 돈을 지불하지 않겠다고 한다면 해당 주택은 질로(Zillow) 또는 레드핀과 같은 MLS 리스팅 사이트에 올라가지 못한다.
질로에 주택이 리스팅 되지 못하면 그 주택은 바이어들의 눈에도 띄지 못한다. 하지만 질로 사이트는 대부분 바이어들이 집을 찾기 위해 에이전트를 고용할 필요가 없도록 부동산 정보를 제공하고 있다. 따라서 바이어 에이전트 커미션은 필요 없다.
300만명 에이전트
미국의 이같은 커미션은 다른 국가들과 비교해 매우 높다고 월스트릿 저널은 지적했다.
미국에는 약 300만 명의 부동산 에이전트들이 일하고 있다. 어느나라도 따라올 수 없을 정도로 많다.
미국의 커미션이 이렇듯 높은 한가지 이유는 바이어가 에이전트를 고용하기 때문이라고 ‘키피, 브러엣 & 우즈’ 투자은행의 라이언 토마셀로 관리국장이 밝혔다.
토마셀로 관리국장은 바이어측 에이전트는 세계적으로도 그리 흔치 않다고 덧붙였다.
미주리 재판 케이스의 홈 셀러측 변호사들은 현재의 나눠먹기식 커미션 제도는 셀러와 바이어가 커미션을 내리는 협상을 벌이기가 어렵게 한다고 주장했다.
이에대해 NAR 맨틸 윌리엄스 대변인은 커미션은 협상이 가능하며 마켓 상황과 부동산 에이전트가 데려오는 소비자의 가치에 따라 결정된다고 항변했다.
윌리엄스 대변인은 특히 “타국과 비교하는 것은 옳지 않다. 가치에 대한 평가가 정확하지 않을 수 있고 타국에서는 소비자가 지불해야할 비용이 상당히 많다”고 말했다.
세계 부동산 커미션을 연구중인 UC 샌디에고 노만 밀러 교수는 셀러가 부동산 에이전트에게 커미션 비율을 국제 수준으로 낮춰달라고 요청할 수 있다고 말했다.
바이어 에이전트 필요한가
대략 300만 명에 달하는 부동산 거래 면허 소지자중에서 160만 명가량이 NAR에 가입한 부동산 업자다.
토마셀로 국장은 다른 나라에서 정확히 몇 명의 에이전트가 활동하는 지를 알 수는 없는데다가 비교할 수 있는 방법도 없다고 밝혔다. 많은 국가들이 부동산 법을 가지고 있지 않으며 전문 규제 법도 없는 곳이 많다.
인터넷이 발달되기 이전에는 바이어측 에이전트의 주요 업무는 바이어가 원하는 집을 골라 내는 것이다. 하지만 요즘은 많은 사람들이 온라인을 통해 사전에 집을 탐색한다. 또 질러 등을 통해 직접 거래가 가능해 졌다.
따라서 바이어 측 에이전트의 임무도 주택 검사, 융자회사, 변호사 등의 조언과 지원 쪽으로 바뀌고 있다. 좋은 바이어 에이전트는 좋은 오퍼를 넣는 방법, 주택 가격을 낮추는 방법 등을 알고 있을 것이다.
대부분의 국가에서 바이어측 에이전트의 역할이 크지 않다. 일반적으로 부동산 에이전트 서비스는 미국 보다 훨씬 질이 낮다.
일본 6.2% 커미션
미국의 커미션은 약 5.5%다. 하지만 일본은 6.2%로 가장 높고 아르헨티나가 6%로 뒤를 따르고 있다. 미국은 세번째다.
노르웨이와 영국은 1.8%와 1.3%로 매우 낮다.
그런데 미국에서는 많은 에이전트가 파트타임으로 일을 하거나 추가 수입을 올리기 위해 부업으로 하는 경우가 많다. 따라서 에이전트당 처리하는 부동산 거래는 다른 국가들보다 적다.
부동산 에이전트가 적은 영국은 한명이 연간 대략 40~50건의 거래를 이끌고 있다. 미국은 1년에 12건가량이다.
일본에서 커미션이 이처럼 높은 이유는 바이어와 셀러 모두 자신의 에이전트에 각각 커미션을 지급하기 때문이다.
미국에서는 평생 3~4채의 집을 구입하지만 일본인은 평생 1~2채 구입한다.
김정섭 기자
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