은퇴 자금 마련위한 효과적인 대출방법
늦게 신청할수록 더 많은 금액 받아
재산세, 모기지 보험은 지불해야
모기지 잔액 남았어도 대출 가능
은퇴 수입이 부족한 시니어들이 많다. 연방 정부 지원을 받을 수는 있지만 정부에 의존해 살고 싶지 않은 사람들도 있다.
만약 집을 가지고 있다면 우리가 흔히 ‘역모기지’로 부르는 ‘리버스’ 모기지(reverse mortgage)를 사용할 수 있다.
리버스 모기지란 현재 소유하고 있는 집에서 돈을 빼 사용하는 것을 말한다. 우리가 집을 구입하려면 다운페이먼트 이외의 금액을 은행에서 대출받는다. 이를 모기지라고 부른다.
이 모기지는 집을 담보로 대출 은행에서 돈을 빌려주는 것이고 주택 소유주는 매달 원금과 이자를 합쳐 페이먼트로 갚는다. 리버스 모기지는 이에 반대되는 개념이다.
집 페이먼트를 다 갚았거나 조금 남아 있다면 많은 에퀴티가 쌓여 있을 것이다. 다시말해 집을 팔면 충분한 현찰을 확보 할 수 있다는 것이다. 이 집에 쌓인 에퀴티(현금)을 집을 팔지 않고 사용하는 방법이 리버스 모기지다. 현금을 일시불로 받을 수 있고 또 크레딧 카드처럼 라인오브 크레딧을 받거나 매달 정지 페이먼트로 받아 사용할 수 있다.
그렇다면 얼마를 뽑아 쓸 수 있을까.
리버스 모기지 사용하기
리버스 모기지로 얼마를 사용할 수 있는지는 어떤 대출회사를 선택하는지 등의 여러 가지 요인에 의해 결정된다.
만약 리버스 모기지를 생각한다면 모기지 전문가와 상의해 결정하는 것이 좋다. 정확한 금액과 질문에 대한 답을 모두 받을 수 있을 것이다.
집의 현재 가치
사용 가능한 리버스 모기지 금액은 집의 현재 가치가 가장 중요하다.
일반적으로 주택 감정 가격의 40~60%를 사용할 수 있다. 집 감정가격이 높을수록 사용할 수 있는 돈이 많아진다.
현재 남아 있는 모기지 잔고
리버스 모기지는 꼭 페이먼트가 없는 집에서만 가능한 것은 아니다.
모기지 페이먼트가 있어도 가능하다. 다만 대출 은행에서는 우선 남아 있는 모기지를 리버스 모기지 금액으로 모두 갚을 것을 요구할 것이다. 만약 남아 있는 모기지 금액이 많다면 실제 사용 가능한 금액은 크게 줄어들 수 있다.
신청자의 나이
대출 은행은 신청자의 나이를 고려할 것이다.
리버스 모기지를 얼마나 오래동안 가지고 있을 것인가 또는 이자 지속기간 등등을 고려한다.
나이가 많을수록 젊은 사람보다 더 많은 돈을 받을 수 있다. 나이가 젊다면 대출 기간이 매우 길어지기 때문에 대출 은행은 많은 돈을 빌려 주려고 하지 않을 것이다.
예를 들어 보자.
50만 달러 주택에 5.25% 이자라면 62세 철수 씨는 82세 영희 씨보다 훨씬 적은 금액을 받는다. 총 금액 차이는 7만 7,000달러에 달한다.
리버스 모기지 금액을 많이 받으려면 늦게 신청하는 것이 좋다.
대출의 종류
리버스 모기지 대출의 종류에 따라서도 금액이 달라진다.
정부가 보증(FHA)하는 리버스 모기지의 한 종류인 ‘주택 에퀴티 전환 모기지’(Home Equity Conversion Mortgages·HECMs)는 사용 가능한 금액에 한계가 있다.
현재 97만 800달러까지이며 이 금액은 매년 바뀐다.
정부 보증이 아닌 일반 대출이 있다. 이를 ‘소유권 리버스 모기지’(proprietary reverse mortgage)라고 부른다.
이 모기지는 금액의 한계를 두지 않는다. 대신 이자율이 비싸다.
예를 들어 100만 달러의 주택 가치라면 HECM은 97만 800달러까지 빌릴 수 있다. 반면 ‘소유권 리버스 모기지’는 전체 100만 달러 모두를 사용할 수 있다. 어떤 대출 회사는 이보다 더 높은 금액을 대출해 주는 경우도 있다. 주택에 따라 최대 600만 달러까지도 가능하다.
또 HECM은 정부 보증 답게 사전 카운슬링과 재정 교육을 받도록 한다. 리버스 모기지에 대한 이해와 재정적 부담, 리버스 모기지 이외의 다른 선택 옵션 등에 대해 설명해 준다.
또 재산세를 내야하며 주택 소유주 보험 역시 계속 주택 소유주의 의무 등등에 대한 교육도 받는다.
두 종류 모두 비슷하다. 또 일반 주택 대출보다는 더 이자율이 비싼 것이 일반적이다.
리버스 모기지 자격은 62세부터다. 그런데 일반 대출 회사에서 55세이상 상품도 선보이고 있다. 대신 금액은 크게 줄어들 것이다.
페이먼트 형식
에퀴티를 어떤 방법으로 주느냐에 따라 대출 금액이 달라진다.
크레딧 카드처럼 일정 기간동안 에퀴티를 찾아 쓰는 ‘라인오브크레딧’은 가장 많은 돈을 받을 수 있다. 일시불 지불은 금액이 가장 낮다.
매달 페이먼트를 받는 옵션은 중간 정도로 보면 된다.
현재 이자율
일반 대출 모기지처럼 이자율이 대출금에 큰 영향을 준다.
이자율이 낮으면 대출금이 더 많아질 것이다. 반대로 높으면 대출 금액은 줄어든다. 그런데 요즘 모기지 이자율이 계속 상승세를 타고 있어 이전처럼 낮은 이자로 에퀴티를 사용할 수는 없다.
또 리버스 모기지 이자율은 일반 모기지나 홈에퀴티 론보다 높다.
클로징 코스트
일반 모기지처럼 대출 신청할 때 클로징 코스트가 들어간다. 이 비용은 대출 과정에서 먼저 지불한다. 클로징 비용이 높다면 당연히 사용 가능한 대출금도 줄어들 것이다. 따라서 사전에 충분한 쇼핑이 필요하다.
결점
은퇴후 자금 마련에 매우 유용한 방법으로 사용할 수 있다. 하지만 결점도 있다.
예를 들어 현재 재산세와 주택 보험을 감당할 수 없다면 리버스 모기지 대출회사는 대출금 회수를 위해 압류를 강행할 수 있다.
또 자녀들에게 집이라도 남겨 주고 싶을 때는 계산이 복잡해 질 수 있다. 대출자가 죽은 후 리버스 모기지 대출회사는 집을 금방 처분해 돈을 회수하려 한다. 이렇게 회수하고 남은 돈은 유족들에게 돌아간다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
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