주택시장 과열… 팔기 전 세금계산부터

<Cover story 주택 판매 면세 혜택>

가격 비싸 50만 달러 공제 역부족

주택 팔아도 이사 갈 곳 못 구해 

장기자본이득세 바이든 제안도 부담

고삐 풀린 주택 시장에 과열 현상이 가속되면서 주택을 매물로 내놓는 한인들이 많아졌다. 가격이 큰 폭으로 올라 많은 이득을 챙길 수 있기 때문이다. 하지만 오랫동안 주택을 소유하고 있었다면 원 구입 가격과 판매 가격의 차이가 커 적지 않은 세금을 내야 하는 경우도 있다. 따라서 매물로 내놓기 전 전문가와 상의하는 것이 바람직하다고 경제 전문지 월스트릿 저널이 보도했다.   

신문은 특히 조 바이든 대통령이 연 소득 100만 달러 이상 고소득자들에 대한 장기 자본 이득세 인상 정책을 준비하고 있어 그 결과에 따라 더 많은 세금을 낼 수도 있다고 아울러 보도했다.   

일반적으로 주택을 팔아 생긴 순이익(판매 가격에서 구입 가격을 뺀 금액)이 독신 25만 달러, 부부 공동 50만 달러 이상이면 초과한 금액에 대해 세금을 내야 한다. 

이 금액은 1997년 법이 제정된 이후 한 번도 바뀌지 않았다. 따라서 요즘 집을 팔면 대부분의 주택 소유자들이 적지 않은 세금을 내야 한다.  

부동산 데이터를 집계하는 ‘애텀 데이터 솔루션스’에 따르면 2021년 1/4분기 미국 주택 판매자의 순이익 중간값은 7만50달러로 나타났다. 하지만 주택 가격이 높은 대도시에서는 이보다 훨씬 높은 순이익을 기록할 것이고 세금 공제 한계 금액을 쉽게 초과할 수 있다.    

배우자 사망 2년 내 집 팔면 부부 50만 달러 공제 유지

캘리포니아 등 8개 주는 배우자 죽을 당시 가격 원가 적용

개량, 증축 비용은 원가에 가산되지만 수리비는 안 돼

5년 내 2년 이상 거주해야 혜택 가능

전문가와 상의해 주택 판매 바람직

실제 올해 1/4분기 캘리포니아 실리콘 밸리의 순이익 중간값은 57만5,000달러, 샌프란시스코와 알라메다 카운티 일부 지역은 42만 달러였다. 

부동산 세법 관련 서적을 출간한 줄리안 블록 세법 변호사는 “주택 판매 세금 공제는 많은 미국인들의 일생에서 매우 큰 혜택이 될 수 있기 때문에 매물로 내놓기 전 잘 계산해야 한다”고 설명했다. 

다음은 주택 판매 때 고려해야 할 세금 공제 혜택에 대해 정리한 내용이다. 

-주택 판매 세금 공제 혜택을 누가 받을 수 있나

세법상 ‘공제’(Exclusion)라고 부르는 세금 면제는 셀러가 살고 있는 집, 즉 ‘프라이머리 홈’(primary home)을 팔 때 적용된다. 다시 말해 자신이 살고 있는 집을 팔 때만 세금 공제를 받을 수 있다. 투자용으로 구입한 집은 해당되지 않는다. 

독신은 주택을 판매하고 남은 순수익의 25만 달러까지, 공동 세금 보고하는 부부는 50만 달러까지 면세다. 단 조건이 있다. 독신은 주택 판매가 완료되는 해로부터 지난 5년 동안 최소 24개월 동안 매물 주택에 거주했어야 한다. 부부의 경우도 지난 5년 동안 부부가 함께 최소 24개월 이상 살았어야 한다. 그런데 이 규정에는 예외도 있다.

예를 들어 별거를 하거나 이혼했을 때(부분 공제 또는 전체 공제), 군인으로 파병을 갔을 때, 양로병원으로 갔을 때, 병원 입원 또는 간병으로 집을 비웠을 때, 화재 또는 재난으로 집이 파손됐을 때 등등 다양한 상황에 따라 부분 공제를 또는 예외적으로 전체 공제를 받을 수 있다. 이런 예외적인 상황에 해당된다면 주택을 판매하기 전 IRS 523 조항을 통해 확인하거나 회계 전문가의 조언을 반드시 받는 것이 좋다. 

-25만 달러 또는 50만 달러 세금 공제 혜택은 평생 한 번만 받을 수 있나

아니다. 일정 조건만 맡는다면 매 2년에 한 번씩 받을 수 있다.

-주택 판매 순수익이란 무엇인가. 주택 개량의 경우는 어떻게 적용되나

주택 소유주가 판 가격에서 원가(cost basis)를 뺀 돈이 순수익이다. 원가에는 원래 주택 구입 가격에 개조 비용, 법률 비용, 커미션 등도 포함된다. 예를 들어 혼자 사는 영희 씨가 주택을 30만 달러에 구입했다가 50만 달러에 팔았다면 20만 달러가 순수익이 될 것이다. 이럴 경우 독신인 영희 씨는 25만 달러 공제를 받아 세금을 한 푼도 내지 않는다. 하지만 57만5,000달러에 집을 팔았다면 순수익은 27만5,000달러가 되므로 25만 달러를 공제한 2만5,000달러에 대해서는 세금을 내야 한다. 그런데 영희 씨가 정원 공사를 하는데 5,000달러를 사용했고 방을 늘리느라 5만 달러를 썼다면 주택 개조 비용 5만5,000달러가 주택 구입가격 30만 달러에 추가돼 영희 씨의 원가는 35만5,000달러가 된다. 따라서 집을 57만5,000달러에 팔았다고 해도 영희 씨의 순수익은 22만 달러로 낮아지므로 역시 낼 세금이 없다. 그러나 주택 수리 비용은 개조 비용에 포함되지 않는다. 이 ‘개조’(improvement)의 개념이 매우 애매하다. 개조 목록은 IRS 523조 항에 상세히 나와 있다. 

-순수익이 공제 금액을 넘어서면 어떻게 되나 

25만 달러 또는 50만 달러 공제 한계를 초과하는 순수익에 대해서는 주택 판매자의 수입에 따라 15% 또는 20%의 자본이득세율이 적용된다. 조정 후 총수입(AGI)이 독신 20만 달러, 부부 공동 25만 달러를 넘는 대부분의 주택 판매자는 25만·50만 달러를 초과하는 일부 또는 전체 금액에 3.8% 부과세가 추가로 적용된다. 

-남편이 죽었다. 집을 팔 때 공제 금액이 달라지나

크게 달라진다. 남편이 죽은 날로부터 2년 이내에 집이 팔렸다면 부부 공동으로 50만 달러 세금 공제를 받을 수 있다. 단 살아있는 부인(배우자)가 재혼을 하지 말았어야 한다. 그런데 여기서 중요한 세법을 알아두면 좋을 것이다. 

현재의 세법상, 주택이 공동 소유라면 ‘원가 상승 규정’, 즉 원가 ‘스텝-업’(step-up) 규정이 적용된다. 이때 일명 캘리포니아와 같은 ‘커뮤니티 프로퍼티’(community property state)가 적용되는 주와 그렇지 않은 주는 원가 상승 규정이 다르다는 점을 이해해야 한다. 

정리하면, 남편이 죽으면 남편의 재산은 부인에게 넘어가게 되는데 주택 가격의 절반은 남편이 죽을 당시의 가격으로 세금이 부과된다는 것이다. 남편이 주택을 구입할 때 가격이 아니고 남편이 죽을 당시 주택 가격의 절반이 세금의 기준이 된다는 말이다. 

하지만 캘리포니아나 텍사스 등 ‘커뮤니티 프로퍼티’(community property state) 주에서는 남편 몫의 주택 절반이 아니라 주택 전체가 사망 당시의 가격으로 원가 계산된다. 캘리포니아, 텍사스, 애리조나, 아이다호, 루이지애나, 네바다, 뉴멕시코, 워싱턴 등 8개 주가 이에 해당된다. 

회계 및 자문 회사 CLA(CliftonLarsonAllen)의 크리스 헤스 대표가 이를 정리한 예를 들어 보충 설명해 보자.

뉴욕에 거주하는 철수 씨와 영희 씨는 오래전 30만 달러에 집을 샀다. 집값이 그동안 많이 올라 남편 철수 씨가 죽었을 때의 가격은 90만 달러다. 원가 상승 규정’에 따라 철수 씨가 죽을 당시 가격 90만 달러의 절반인 45만 달러가 철수 씨의 과세 금액이다. 하지만 살아있는 영희 씨의 과세 기준은 처음 구입 가격 30만 달러가 그대로 적용돼 가격의 절반인 15만 달러가 된다.  

이 경우 영희 씨가 남편이 죽인지 2년 이내에 집을 팔면 영희 씨의 주택 원가(cost basis)는 남편 몫과 자신의 몫을 합친 60만 달러가 된다.여기에 부부 세금 감면 혜택 50만 달러를 합치면 110만 달러가 되는데 주택 판매 가격이 110만 달러를 넘지 않는다면 영희 씨의 자본이득세는 없다. 

반면 철수 씨와 영희 씨가 ‘커뮤니티 프로퍼티 주’인 캘리포니아에 산다면 철수 씨 사망 당시 가격 90만 달러가 모두 주택 원가가 된다. 따라서 영희 씨가 2년 이내에 집을 판다면 90만 달러 원가에 부부 공동 면세 금액 50만 달러가 추가되므로 영희씨가 140만 달러 이하로 주택을 판다면 자본 이득세는 없다. 

-지금 살고 있는 집을 팔고 오래전 구입했던 휴가용 별장으로 이사를 하려고 한다. 3년 이내에 집을 팔아도 25만·50만 달러 세금 감면 혜택을 받을 수 있나

전체 다 받지는 못할 것이다. 세금 감면 혜택은 이사 가기 전 별장을 얼마나 오래 소유하고 있었는지에 달려 있다. 

부동산 세금 관련 책들을 펴낸 줄리안 블록 세법 변호사는 별장을 10년 전에 구입했고 3년 동안 주 주거지로 사용했다면 감면 금액의 30%(부부면 15만 달러)만 혜택을 받을 수 있다. 만약 10년동안 8년을 살았다면 40만 달러가 감면된다. 하지만 2009년 이전에 별장을 소유했다면 부분적으로 예외가 적용된다. 

-바이든의 지난 4월 세금 개혁안이 주택 판매에도 영향을 주나

개혁안에 주택 판매자 면세 기준이 포함돼 있기 때문에 25~50만 달러 이내의 순이익이 발생한다면 영향을 받지 않는다. 하지만 연간 수입이 100만 달러 이상이고 면세 기준 이상의 순이익을 낸 주택 판매자는 100만 달러 이상의 장기 자본 이득 일부에 대해 43.4%의 세금이 징수될 것이다. 하지만 연 소득이 100만 달러 미만이라면 자본이득세율은 최고 23.8%를 유지한다. 또 스텝-업 규정 역시 대폭 수정한다고 내용도 포함돼 있다. 

현재의 개혁안은 2021년 4월 말 이후 판매되는 주택에 적용된다. 하지만 바이든의 제안은 의회의 상당한 반발을 사고 있어 무사히 통과될지는 지켜봐야 할 문제다.

만약 주택 소유주가 사망하면 위에서 설명한 ‘스텝-업’규정이 그대로 적용된다. 대신 사망자의 전체 스텝업 면세 금액은 25만 달러에 100만 달러를 추가해 준다. 이 100만 달러는 망자가 살아있을 당시 양도로 사용하지 않았거나 사망 당시 기타 가격 상승 자산이 없었을 때만 적용된다. 

이 스텝-업 규정은 2022년부터 적용돼 부자들에게는 물려줄 재산이 그만큼 줄어들게 된다. 하지만 바이든의 이 인상안은 의회의 강력한 반발을 사고 있어 시행 여부가 불투명하다. 

김정섭 기자  john@usmetronews.com