크레딧 좋아도 수입 부족하면 거부
나이 들수록 대출받기 더 힘들어져
기타 재정 능력 고려하는 정책 변화 필요
은퇴후 대부분의 사람들은 멋진 자동차를 구입하거나 그림 같이 작은 집을 구입해 안정되고 편안한 노후 생활을 영유하는 꿈을 꾸게 된다.
하지만 유의해야 할 것이 있다. 누군가가 코사인을 해 주지 않으면 대출을 받기 힘들다. 갚아 나갈 월 수입이 충분하지 않기 때문이다. 이를 피하려면 현금 주고 구입해야 한다.
많은 사람들이 실망을 하는 경우를 종종 볼 수 있다.
최근 자동차를 구입하려는 윤모 은퇴 부부(68세)는 모두 840점이 넘는 완벽한 크레딧 점수를 가지고 있다. 페이오프 된 집도 있고 은퇴 적립금도 쏠쏠해 별 문제가 없을 것 같았다. 그런데 원하를 자동차를 골라 대출을 받으려고 하는데 주요 은행에서 모두 거절을 했다는 것이다. 딜러에서 어찌어찌 해서 자동차를 구입하기는 했지만 윤씨 부부는 의아해할 수밖에 없다.
커뮤니티 대학에서 일하다가 코비드로 직장을 그만두고 은퇴한 변호사 몰리 스투어트(60)는 캘리포니아 새크라멘토 카운티의 1에이커 땅에 지어진 3베드룸 랜치 하우스를 재 융자해 다소간의 현금을 마련하려고 했다.
30년 근무 기록도 있고 크레딧 점수도 800 이상이다. 집 가치는 50만 달러로 추산됐고 남은 모기지가 10만 2,000달러다. 새크라멘토에 있는 또다른 집은 이미 페이오프 돼 현재 렌트를 주고 있다.
그런데 모기지 회사에서 재융자를 거부했다. 그녀는 “충분한 수입이 없기 때문에 재융자 자격이 되지 안된다는 대답을 듣고는 매우 황당했다”고 말했다.
이들의 케이스가 결코 특별한 것은 아니다
최근 한 조사에 따르면 다른 연령대보다 신용도 점수도 높은 시니어들의 모기지 거부율이 더 높다는 것이다. 집을 고치거나 에퀴티를 뽑아 의료비 등 기타 비상금을 마련하려는 시니어들에게 장애 요인으로 등장하고 있다.
시니어들의 재산은 부동산에 묶여 있는 경우가 많다.
연방정부 자료에 따르면 2019년 65~74세 주택 소유주 중에서 주택 에퀴티는 이들 재산의 47%를 차지하고 있다. 75세 이상은 55%로 더 높다.
하지만 부동산에 묶여 있는 돈은 재산이 될 수 없다. AARP 공공정책 연구소의 트라윈스키는 “집을 재융자 하거나 팔았을 때만 가용 재산이 된다”고 지적했다.
지난 2월 필라델피아 연방준비제도은행의 나티 아몬시리파니치 이코노미스트가 2018~2020년 ‘홈 모기지 공개법’을 통해 확보한 900만건 이상의 모기지 신청서를 분석한 결과를 발표했다. 그는 신청자의 연령이 올라갈수록 거부율이 일정하게 올라가다가 70세가 넘으면 급격히 상승한다고 밝혔다.
재융자의 경우 거부율은 17.5%였지만 60대는 19%로 조금 오르다가 70세 이상은 20% 이상이었다.
특히 나이가 든 신청자들은 신규 또는 재융자 모두 이자율이 높았다.
연방 ‘균등크레딧기회법’에 따르면 연령이나 인종, 종교, 출신국, 성별, 결혼 상태, 공공 보조금 수령 여부에 따라 차별하지 못한다. 대출 회사들은 신청자의 연령을 물을 수 있지만 제한된 상황에서만 이 정보를 합법적으로 사용할 수 있다.
대출 회사들이 거절하는 이유의 절반 이상은 ‘불충분한 담보’다.
아몬시리파니치 이코노미스트는 아마도 대출 회사들은 신청자가 생각하는 것만큼 해당 주택의 가치를 높이 쳐주지 않는 것 같다면서 나이든 사람들은 옛날 집을 그대로 소유하고 있고 또 관리가 안됐을 수도 있기 때문이라고 밝혔다.
대출 회사는 특히 시니어들의 사망 가능성을 걱정한다.
30년 모기지 대출 기간 동안 대출을 받은 사람이 사망한다면 회사로서는 매우 어려운 상황에 직면할 수 있다. 모기지가 일찍 페이오프 됐다면 모기지 회사들은 저리에 재융자를 해 줄 수 있지만 신청자가 죽어 차압으로 가게 되면 은행은 법적 절차를 거쳐야 하고 비용도 많이 지불해야 하기 때문이다.
은퇴 수입 부족
앞선 스튜어트의 케이스를 보면 대출 회사는 은퇴 후 수입에 대해 우려를 표명하고 있다.
테레사 길라두치 ‘뉴욕 소셜연구뉴스쿨’의 노동전문 이코노미스트는 “직장인은 직장이 없는 사람보다 연체 가능성이 크지 않다. 이때문에 은퇴후 모기지 대출받기가 더 힘들어 진다”고 말했다.
특히 요즘 시니어들은 앞선 세대보다 부채가 더 많다. 이는 모기지 대출 때 주요 요인으로 작용한다. ‘부채 대 소득’(D.T.I) 즉, 총부채상환비율이 높아지며 대출 거부 가능성이 더 높아진다.
리나 주 워싱턴 도시연구소 연구 이코노미스트는 지난 2021년 75세 이상의 모기지 거부율은 18.7%로 65세 미만의 12%보다 높았다. 65~74세는 15.4% 였다.
주 이코노미스트는 그러나 대출의 종류에 따라 다르다고 밝혔다.
주택 에퀴티를 이용한 라인오브크레딧(사용할 때만 이자가 가산됨) 거부율은 다른 연령대에서 비슷하게 나타난다. 반면 일시불로 받은 현금 재융자는 2020년 75세 이상 신청자의 21% 이상이 거부됐다. 65세의 14.6%보다 높았다.
연방주택국 보증 리버스 모기지의 일종인 ‘주택에퀴티컨버전 모기지’(HECM)의 경우는 오히려 젊은 사람들의 거부율이 더 높다.
정책 변화 필요
주 이코노미스트는 종전의 초저 이자율 시기에는 모든 사람들에게 대출은 매운 쉬운 일이었지만 이자율이 급격히 올라가면서 홈 에퀴티를 이용한 대출이 더 힘들어 지고 있다고 말했다.
그는 연령에 의한 장애를 줄이는 정책 변화가 필요하다고 지적했다. 수입이나 부채 보다는 현재 보유 재정 능력을 고려하는 등의 대안이 필요하다는 것이다. 그는 또 이 같은 정책 변화를 위해서는 연방주택도시개발국과 FHA와 같은 연방 기관과 패니매, 프레디맥이 개입돼야 한다고 주장했다.
존 김 기자 john@usmetronews.com
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