5년 중 2년 거주하면 자본이득세 면세 대상
집산지 1년 이내 팔았다면 단기 자본이득세
군 복무, 정부 해외 근무 땐 예외 규정 적용
배우자 죽은 지 2년 이내 팔면 부부 면제액 받아
Q: 은퇴한 후 오랫동안 살던 집을 팔고 작은 집으로 가려고 한다. 그런데 세금 문제가 걱정이다. 집 가격은 60만 달러인데 모기지를 갚고 나면 40만 달러가 남는다. 이런 경우 자본 이득세(캐피털 게인 택스, capital gain tax)를 내야 하나.
A: 상황에 따라 달라진다. 집을 팔고 판 집과 유사한 가격의 집을 구입하지 않은 한 자본이득세를 예상해야 한다.
우선 연방국세청(IRS) 규정부터 알아보자.
IRS는 독신인 사람이 집을 팔았을 때 자본 이득(캐피털 게인)이 25만 달러까지는 세금을 면제해 준다. 공동 세금 보고를 하는 부부는 50만 달러까지다.
이 캐피털 게인 택스를 면제받으려면 몇 가지 조건을 갖춰야 한다.
▶파는 집이 주 거주지(primary residence)여야 한다.
▶집을 팔기 직전 5년 동안 최소 2년간 집을 소유하고 있어야 한다.
▶집을 팔기 직전 5년 동안 최소 2년간 거주하고 있어야 한다. 이 거주 조건은 연속 2년이 될 필요는 없다. 5년 동안 총 2년간만 거주하면 된다.
▶장애가 있거나 군 복무, 연방 공무원 해외 거주, 평화봉사단 등으로 집을 비웠을 때는 예외가 적용된다.
▶집 팔기 2년 이내에 또 다른 집을 팔아 면제를 받았다면 면제 신청을 하지 못한다.
▶집을 팔기 전 2년 이내에 소유했거나 거주했다면 면제받지 못한다.
위의 조건을 갖추지 못한다면 집을 팔고 남은 순수익 즉, 캐피털 게인에 대해서 세금을 내야 한다.
예를 들어보자.
▲부부 공동 세금 보고의 경우
50만 달러 순수익에 대해 세금을 면제받을 수 있다. 질문과 같이 남은 돈이 40만 달러이므로 낼 세금이 없다.
▲독신자의 경우
남은 돈의 25만 달러만 세금을 면제받는다. 40만 달러가 남았으므로 면제 금을 뺀 나머지 15만 달러에 대해 세금을 내야 한다.
그러면 세율이 얼마나 적용되는지를 알아봐야 한다. 장기간 거주하고 있었으므로 장기 자본 이득 세(Long-term Capital Gain)에 해당할 것이다.
세금을 내야 하는 돈이 15만 달러이다. 2023년 기준으로 장기 자본 이득 세율은 15%가 될 것이다(4만 4,626~49만 2,300 범위내에서는 15% 세율).
따라서 과세 수입 15만 달러×15% = 2만 2,500달러이므로 이 돈이 세금으로 책정될 것이다. 결국 집을 팔고 남은 순수익은 세금을 뺀 나머지 37만 7,500달러가 되겠다.
그런데 주에 따라 세금을 받으므로 주 세금도 계산해야 할 것이다. 캘리포니아는 캐피털 게인이 소득으로 잡히므로 금액에 따라 1~13.3% 세율이 적용되고 부동산 거래세도 내야 한다.
▲면제 기준이 적용되지 않을 때
앞선 면제 기준을 충족하지 못할 때는 40만 달러에 대해 모두 세금을 내야 한다. 이런 경우도 캐피털 게인이 ‘장기’(Long-term Capital Gain)냐 ‘단기’(short-term capital gain)냐에 따라 달라진다.
집을 소유한 지 1년 이내에 팔았다면 ‘단기 캐피털 게인’에 해당된다. 이 경우 팔고 남은 돈은 일반 수입으로 계산돼 세율에 따라 세금을 내야 한다.
부부 공동으로 세금 보고를 하는데 연 수입이 10만 달러라고 가정해 보자. 그러면 집 팔고 남은 돈 40만 달러와 수입 10만 달러를 합쳐 50만 달러의 연 소득이 발생할 것이다. 50만 달러 수입의 세율은 35%다. 그렇다고 35%에 해당하는 돈을 모두 세금으로 내는 것은 아니다.
세금 산정 기준은 조금 다르다. 수입 금액에 따라 세율이 다르게 적용되기 때문이다.
단기 캐피털 게인 세율<표 참조>에 따라 세금을 계산해 보자.
집 팔고 남은 돈 40만 달러 중 9만 750달러는 22%가 적용돼 1만 9,965를 세금으로 내야 한다. 또 17만 3,450달러는 24% 세율로 4만 1,628가 세금이다. 9만 8,300은 32% 세율이 적용돼 3만 1,456달러가 세금이다. 나머지 3만 7,500은 35%가 적용돼 1만 3,125달러의 세금이 가산된다.
이들 모든 세금을 합치면 10만6,174달러이므로 집 팔고 남은 돈에서 빼면 29만 3,826달러가 순수익이 된다. 여기에 10만 달러 소득까지 계산하면 11만 8,789달러의 세금을 내야 한다. 물론 주 세금도 계산해야 한다.
▲조건에 맞지 않지만 1년 이상 소유했을 때
1년 이상 집을 가지고 있었다면 ‘장기 자본 이득’(long term capital gain)이다. 따라서 세율도 낮아진다.
앞서 예로 든 대로 부부 수입이 집 판 돈 이외에 10만 달러 연 소득이 있다면 집 팔고 남은 순수입 40만 달러의 과세 기준은 15%다. 따라서 6만 달러가 연방 자본이득세이므로 연방 세금을 내고 남은 돈은 34만 달러가 된다.
배우자와 사별할 경우
배우자가 죽은 지 2년 이내에 집을 판다면 부부 공동 보고자 자격을 유지해 부부 공동 50만 달러까지 세금을 면제받을 수 있다.
2년이 지나면 독신 자격으로 25만 달러의 세금을 면제받을 수 있다.
자세한 내용은 세금 전문가와 상의할 것을 권한다.
김정섭 기자
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