물가 오르면서 홈에퀴티 신청자 크게 늘어
10만 달러 10년 8.75% 이자면 월 1,253달러
대출 기간 길수록 이자율 높지만 상환금 줄어
리버스 모기지, 에퀴티 담보 크레딧 HELOC 옵션도
요즘 인플레이션으로 식료품 가격, 모기지 이자율 등 오르지 않는 것이 없다. 최저 임금까지 오른다고 좋아할 일은 아니다. 음식값이 오르고 렌트비도 오른다. 모든 것이 동반 상승하므로 “그게 그거”가 되고 있다.
이 물가 파동에 은퇴자들만 손해를 보게 돼 있다. 근로 소득 없이 모아둔 돈으로 살아가야 하는데 물가가 매번 목덜미를 잡는다.
내년 소셜연금이 고작 3.2% 상승에 그친다. 메디케어 파트 B 표준 보험료는 올해보다 10달러 가까이 오른 174.70달러다. 소셜 연금이 평균 59달러 인상되지만 보험료를 빼고 나면 실제 인상분은 50달러가 고작인데 물가를 따라잡기에는 역부족이다.
이로 인해 살고 있는 주택에서 현금을 빼려는 시니어들이 늘어나고 있다.
어바인 소재 부동산 정보 분석 전문회사 ‘코어로직’에 따르면 전형적인 미국 주택의 2023년 1/4분기 주택 에퀴티는 27만 4,000달러로 나타났다.
에퀴티란 주택 가격에서 모기지 등 부채를 뺀 순 재산을 말한다.
에퀴티가 많으면 집을 팔아 현금을 챙길 수도 있다. 하지만 집에서 살고 있으면서도 에퀴티 만큼의 현금을 대출받아 사용할 수 있다.
에퀴티를 담보로 한 대출은 크게 두가지다. 하나는 사용 가능한 금액을 정해 놓고 필요할 때마다 크레딧 카드처럼 사용하는 ‘HELOC’과 다른 하나는 아예 현금을 대출받는 ‘에퀴티론’이다.
에퀴티론 대세
요즘은 에퀴티 론이 대세다.
실제 올해 2/4분기 에퀴티론은 24만 건으로 전년의 20만 3,000건보다 늘어났다. 그만큼 에퀴티론을 받아 현금을 챙겨 사용하는 주택 소유주들이 더 늘어났다는 말이다.
이 돈으로 주택 개량을 하거나 부채 탕감 또는 여행 등의 목적으로 사용한다. 그런데 에퀴티 론을 사용할 때 알아둬야 할 것들이 있다. 에퀴티 론은 공짜가 아니다. 빌린 만큼 월 페이먼트로 갚아야 하기 때문에 페이먼트가 얼마나 되는지를 잘 이해하고 있어야 한다.
요즘 10만 달러의 에퀴티 론을 받게 되면 얼마의 페이먼트가 나가야 하는지 계산해 보자.
10만달러 홈에퀴티
이자율과 대출기간이 월 상환금 결정의 가장 큰 요인이 된다. 따라서 이자율과 대출 기간이 상환금에 얼마만큼 영향을 주는지 계산해 봐야 한다.
▲10년 고정 8.75% 홈 에퀴티
10년동안 10만 달러의 홈에퀴티론을 받는다고 가정한다면 매달 1,253달러를 갚아야 한다.
에퀴티 론 대부분은 고정 이자율이다. 따라서 대출금을 약정 기간내에 모두 갚을 때까지 이자율과 상환금은 변함없이 동일하다.
▲20년 고정 8.85% 에퀴티론
대출 기간이 길면 길수록 이자율은 올라가게 된다. 그만큼 대출 은행이 돈을 떼일 수 있는 위험도 높아지기 때문이다.
따라서 20년 고정으로 10만 달러를 빌린다면 10년 보다 이자율은 다소 올라가게 된다.
이자율이 8.85%라면 월 페이먼트는 890달러로 줄어든다. 장기간 갚아야 하므로 월 페이먼트는 낮아진 것이다.
하지만 장기간 이자를 내야 하므로 실제 이자는 훨씬 더 높다. 20년동안 갚는다면 전체 이자는 11만3,624달러가 되므로 실제 갚는 금액은 원금 10만달러를 합쳐 21만3,624달러다.
▲30년 고정 9,00%
역시 대출 기간이 30년으로 늘어나므로 이자율은 더 높아진다.
10만 달러를 9%로 30년간 빌린다면 월 페이먼트는 804달러다.
30년간 내야 하는 이자는 총 19만달러이며 원금까지 합친다면 29만달러를 상환한다.
샤핑한다
홈에퀴티 론은 대출금과 상환 기간, 또 대출 은행마다 다르다.
따라서 홈에퀴티에 관심이 있다면 여러 은행을 접촉해 가장 좋은 조건을 따져 받아야 한다.
또 중요한 것은 모든 대출 은행의 수수료를 정확히 확인해야 한다. 또 은행마다 디스카운트도 받을 수 있으므로 이 또한 챙긴다. 대출 은행에 동일한 질문을 하고 가장 유리하고 좋은 이자율을 주는 곳을 택한다.
이자율은 크레딧 점수에 따라 큰 영향을 받는다. 따라서 대출을 생각하기 전 크레딧 점수부터 확인하고 챙긴다.
크레딧 점수가 높으면 낮은 이자율을 받을 수 있을 것이다.
전문가들은 700점 이상 올릴 것을 추천한다.
홈에퀴티 대체 수단
주택 에퀴티를 이용한 현금 사용은 에퀴티론만 있는 것은 아니다.
에퀴티를 담보로 한 라인오브 크레딧 HELOC(home equity lines of credit)도 사용할 수 있다. 일정기간 홈 에퀴티를 크레딧 카드처럼 사용할 수 있다. 보통 10년이 일반적이다.
하지만 대부분 HELOC의 이자율은 변동이다. 돈을 찾아 쓸 때만 이자율이 고정된다.
다른 방법도 있다.
재융자를 통해 현금을 인출할 수 있다. 또 리버스 모기지를 이용해 현금을 사용할 수 있고 일시불로 현금을 받고 나중에 집을 팔거나 재융자를 할 때 에퀴티에서 갚아주는 ‘홈에퀴티 인베스트먼트’도 에퀴티를 이용해 현금을 사용할 수 있는 옵션 중 하나다.
어떤 방법을 사용할 것인가를 결정하기 전에 재정 전문가와 상의할 것으로 권한다.
존 김 기자 john@usmetronews.com
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