주택 소유주의 42%는 에퀴티 집부자 – 자칫 과소비로 인플레이션 부추겨

미국 집부자가 늘고 있다. 집값이 상승하면서 에퀴티가 크게 상승하고 있기 때문이다.

지난해 일반 주택 순익은 9만4,000달러 올랐다 2020년에 비해 45%나 늘었고 팬더믹 이전과 비교하면 71%의 순익 증가를 보였다. 이에 따라 주택 소유주의 42%는 지난해 연말 에퀴티가 쌓여 집 부자가 된 셈이다.

에퀴티에서 돈을 뽑아 쓸 수 있는 금액도 지난해 2조 6,000억달가 추가돼 총 9조9,000억달러로 기록됐다. 역대 최고 수준이다.

■주택 에퀴티 증가로 집부자 42% 늘어

팬더믹 기간 중 천정부지로 치솟는 주택 가격 상승으로 미국 주택 소유주들이 즐거운 비명을 지르고 있다. 이는 경제 전반에 걸쳐 긍정적인 효과만은 아니라고 전문가들은 경고했다.  

재정 분석 회사 ‘코어 로직’에 따르면 주택 가격은 2021년 평균 15% 상승했다. 2020년에 비해 6%나 오른 수치다. 팬더믹으로 인해 수요는 느는데 공급은 부족한데다가 모기지 이자율도 역대 최저 수준에 머물러 주택 가격 상승을 부추기고 있다.

요즘은 가격 경쟁의 시대다. 집을 사려고 몰려드는 바이어들과 이번 기회에 돈을 벌어 보자는 투자자들이 사생 결단식의 경쟁을 벌이고 있다. 전통적으로 주택 시장이 냉각되는 겨울에도 계속되는 기이한 현상을 보이고 있다.

전국 부동산 데이터 베이스 ‘ATTOM’에 따르면 지난해 주택을 내놓는 셀러들이 다소 줄어들기는 했지만 일반 판매 주택의 순익은 평균 9만4,000달러를 기록했다. 2020년에 순익보다 무려 45%나 늘었다. 팬더믹 이전보다는 71%가 폭등했다.

‘ATTOM’의 토드 테타 매물 팀장은 “팬더믹의 여파에도 직장에 꿋꿋하게 다니는 가장들이 주택 시장에 뛰어들고 있다”면서 “올해는 분명 상승이 늦춰질 것임이 분명하지만 지난해는 최고의 해로 기록될 것”이라고 말했다.

지난해 순익은 2008년 이래 최고 수준이다. 하지만 당시에는 사용 가능한 에퀴티가 그다지 많지 않았다. 투기성 구입이 많았기 때문이다.

주택을 매물로 내 놓지 않은 소유주들도 홈에퀴티가 늘어나는 것을 즐겁게 바라보고 있다.  

지난해 말까지 주택 에퀴티가 쌓여 자신도 모르게 부자가 된 사람들도 전체 소유주의 약 42%나 된다.

‘에퀴티 부자’는 주택 가격에서 모기지가 차지하는 비율이 절반 또는 그 이하인 경우를 말한다. 모기지보다 에퀴티가 많은 주택 소유주를 지칭한 것이다.

2020년의 30%보다 많은 비율이다. 이들 주택 부자들은 미국 10개주에 분포돼 있는데 아이다호, 유타, 워싱턴, 애리조나 등을 포함한 서부 9개주에 몰려 있다.

반면 주택 부자가 적은 주는 일리노이, 루이지애나, 미시시피 등 주로 중서부 및 남부 지역이다.

■과소비 부추기는 부정적 경제 효과 위험 

사용 가능한 에퀴티(모기지 은행들이 요구하는 20% 이상의 에퀴티)는 지난해 2조6,000억달러가 증가한 9조9,000억달러다. 한해 35%가 뛰어오른 것이다. 주택 소유주들이 사용 가능한 평균 에퀴티는 18만5,000달러나 된다.

이는 경제적으로 잠정적 소비력 향상으로 이어진다.

연방 경제분석국에 따르면 개인 저축 비율은 팬더믹 동안 크게 상승했다. 하지만 요즘은 팬더믹 이전 수준으로 낮아지고 있다.

경제 분석 전문 ‘블랙 나이트’의 앤디 월든 기업 연구 및 전략부 부사장은 “에퀴티 중심 시장의 변화가 이미 시작되고 있고 지난해 3분기의 경우 주택 소유주들은 14년전인 2007년때보다 더 많은 현금을 뽑고 있다”고 소개했다.

인플레이션이 40년만에 최고 치를 기록하면서 소비할 수 있는 현금 능력이 생기면 좋은 현상으로 생각할 수 있다. 하지만 구입 상품이 늘어나고 이로 인해 가격은 더 올라가게 돼 있다. 시중에 돈이 많이 풀리기 때문이다.

그렇다면 에퀴티 자금줄을 조이는 방법은 무엇일까.   

주택 판매 이외에 주택 소유주들의 에퀴티 사용을 저지하는 유일한 방법은 모기지 이자율이 올라가는 것이다. 이렇게 되면 이자율이 높아 더 이상 재융자로 돈을 뽑지 안게 된다. 주택 홈에퀴티를 이용한 라인오브크레딧은 가능하겠지만 이경우도 이자율이 올라가므로 결국 주택 소유주들의 에퀴티 사용의 유혹을 줄일 수 있게 된다고 전문가들은 분석했다. <김정섭 기자> john@usmetronewes.com