핫한 주택 시장 집 사려면 사전 융자 승인 유리

이자율 오르지만 아직 낮은 수준

크레딧 점검하고 다운페이먼트 준비

부동산 에이전트 잘 만나는 것도‘복’

학군, 범죄 고려 신중하게 선택해야

요즘 모기지 이자율이 상승세다. 조만간(3월) 연방준비제도가 인플레이션을 잡기 위해 기준 금리 인상을 시작할 것으로 예상되면서 뒤숭숭한 분위기인 가운데 이자율에도 영향이 있을 것이다. 이럴 경우 모기지 신청 거부 건수가 늘어나는 등 부동산 시장에 적지 않은 파장이 예상된다. 하지만 일부에서는 시장 이자율이 다소 오른다고 해도 아직 최저 수준인 데다가 주택 수요가 많아 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다.   

이런 상황에서 주택을 구입하러 나선다면 우선 충분한 사전 조사가 필요하다고 전문가들은 조언했다. 특히 경험 없는 첫 주택 구입자들은 성급하게 집을 구입하러 나섰다가 어려움에 봉착하거나 후회 하는 경우가 많기 때문이다. 

첫 주택 구입자들은 연방 정부나 주 정부 또는 카운티, 시 정부 차원의 다양한 지원 프로그램을 이용할 수 있다. 첫 주택 구입자를 위한 다운페이먼트 보조, 대출, 그랜트 등등 생각하는 것보다 훨씬 많은 혜택으로 주택을 구입할 수 있다.

다음은 첫 주택 구입자들이 주택 구입에 나서기 전 준비해야 할 점들을 정리한 것이다. 

주택 구입 하기

주택 구입은 아메리칸 드림 달성의 상징과도 같다. 또 매년 세금 혜택도 볼 수 있는 최고의 투자처이기도 하다.  

주택 구입에 나서기 전 준비해야 할 것이 있다. 우선 크레딧 점수를 확인한다. 현금 구입이 아니라면 모기지 대출을 받아야 하는데 좋은 이자율을 받으려면 크레딧 점수가 좋아야 한다.

다음은 다운페이먼트가 준비돼 있는지 점검한다. 모기지를 대출받을 때 대부분 일정 비율만큼 다운페이먼트 해야 한다. 20% 이상 다운페이먼트를 해야 모기지 인슈런스를 구입하지 않는다. 또 기타 클로징 비용과 약간의 비상금을 계산해 봐야 한다. 

얼마나 오래 살 것인가도 중요하다. 주택은 매우 비싼 투자처다. 오래 살수록 투자 수입이 더 많아질 것이다. 한 1~2년 살고 팔겠다면 집 장사가 아닌 이상 렌트를 하는 편이 좋다. 

고정 수입이 있는지도 중요하다. 장기간에 걸쳐 모기지를 갚아 나가야 하기 때문이다.   

크레딧 점검

크레딧 점수가 중요하다. 크레딧 점수는 매달 페이먼트를 제때 낸다면 나쁠 이유가 없다. 페이먼트 기록이 점수에 가장 큰 영향을 미치기 때문이다. 카드빚이 있다면 이것부터 갚는다. 또 신규 카드 신청을 자제한다. 

대출 종류에 따라 요구하는 크레딧 점수는 다르다. 일반 모기지 대출(컨벤셔널 론)은 620점 이상 필요하다. 어떤 은행는 660 또는 680점을 요구한다. FHA 융자는 3.5% 다운페이먼트 경우 580점 이상이고 10% 다운페이먼트는 500점이면 된다. VA 융자는 최저 크레딧 점수 기준이 없다. 다만 군 복무자, 전역 군인, 생존 배우자만 대출 가능하다. 

USDA(연방 농무부) 대출 역시 크레딧 기준이 없다. 조건은 특정 시골 지역에 주택을 구입하려는 중·저소득층만 가능하다. 일부 은행은 다소간의 크레딧을 요구한다. 

예산 세우기

월수입과 지출금을 계산하고 새 주택에 얼마를 쓸 수 있는지 알아본다. 모기지도 포함된다. 

일반적으로 모기지 대출금 총액이 연 수입의 2~3배가 적당하다. 예를 들어 수입이 연 7만5,000달러라면 모기지는 15만~22만5,000달러가 적정선이다. 또는 월 모기지 페이먼트(원금, 이자, 재산세, 보험)에 월 세금 전 총수입의 25~28% 이하가 좋다. 7만5,000 연봉에 월 6,250달러를 받는다면 모기지 페이먼트는 1,563~1,750달러여야 한다. 

다운페이먼트 모으기

다운페이먼트는 주택을 구입할 때 내는 첫 금액이다. 나머지 금액은 대출을 받는다. 이를 모기지라고 한다.

주택 가격의 20% 이하로 다운페이먼트 하면 나머지 대출을 받는 모기지는 PMI라는 보험에 가입해야 한다. 혹시 대출을 받은 사람이 모기지를 갚지 못할 때 대신 갚아주는 모기지 보험이다. 

크레딧처럼 융자의 종류에 따라 다운페이먼트 요구 기준이 다르다. 

일반 대출(컨벤셔널 론)은 최소 3%, FHA 대출은 3.5%(크레딧 점수 580 이상) 또는 10%(크레딧 점수 500~579), VA 및 USDA 대출은 다운페이먼트를 요구하지 않는다. 

사전 대출 승인받기

집을 사면 얼마를 내야 하는지 알고 먼저 파악하는 것이 좋다. 이를 위해 집을 보러 다니기 전 대출이 가능한지 사전승인을 받는다. 모기지 은행은 자산, 수입, 크레딧 기록 및 점수를 고려해  이자율과 함께 최대 얼마까지 대출이 가능한지 알려줄 것이다. 특히 사전 승인을 받아 놓으면 요즘 같이 바이어 경쟁이 심할 때는 남들보다 더 유리한 조건으로 주택을 선점할 수 있다.

여러 회사를 통해 가장 낮을 이자율을 주는 곳을 선택한다. 이자율이 좋다면 일정 기간 시장 이자율이 변동해도 변하지 않도록 이자율을 고정시킨다. 이를 ‘락’이라고 한다. 

부동산 에이전트 구하기 

어찌 보면 가장 중요할 수 있다. 거주 지역 중개인 면허가 있어야 하고 또 가능하면 서류 작업을 잘 아는 경험 많은 에이전트가 좋을 것이다. 중개인을 잘 만나면 맞는 집을 고를 수 있고 또 거래에도 도움을 받을 수 있다. 

중개료는 일정 커미션 또는 판매 가격의 %로 받는다. %는 흥정이 가능하며 보통은 6%로 셀러와 바이어 에이전트가 나눠 갖는다. 이 커미션은 셀러가 낸다. 

주택 찾기

에이전트의 도움을 받아 원하는 지역의 주택을 찾는다. 질로우와 레드핀 같은 인터넷 중개 사이트에서 집을 찾을 수도 있다. 이때 몇 가지 주의점이 있다. 

우선 가격이다. 크기와 가격대가 과연 자신에게 맞아 페이먼트를 하고 살 수 있는지가 중요하다. 또 집의 상태다. 수리가 많이 필요하다면 추가 비용이 든다. 첫 주택 구입자가 집을 구입해 수리한다는 것은 매우 어려울 수 있다. 또 위치다. 지역 학교의 수준, 이웃의 안전도, 생활 스타일 적합 정도 등을 고려해야 한다. 가격에 큰 영향을 미치기 때문이다. 

오퍼 하기

마음에 든다면 사겠다고 의향을 밝힌다. 이를 오퍼라고 하는데 서면으로 해야 하며 많은 주가 표준 오퍼 양식을 요구한다. 오퍼에는 희망 구입 가격을 포함해 사전 주택 조사 및 감정 등 실시비(Due diligence money), 계약금(Earnest money), 마감일(Closing date) 등이 포함된다. 이런 내용들은 모두 협상 가능하다. 만약 셀러가 오퍼를 거부한다면 계약금을 모두 돌려받는다.

자넷 김 기자 janet@usmetronews.com