“모기지 이자율이 올라가도 방법은 있다”

대출 은행들 신청 줄자 다양한 옵션

1년 이자율 깎아주는 바이다운도 등장

변동 이자율 늘고, 이자만 내는 모기지도

다양한 옵션 놓고 이자율, 수수료 쇼핑해야

30년 모기지 이자율이 지난 10월 20일 평균 7.2%를 기록했다. 전년 동기 대비 2배 이상 뛰어올랐다. 아마도 이자율 상승세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 이자율이 오르면서 주택을 구입하려는 바이어들의 행보도 주춤해지고 있다. 

이자율 상승으로 대출 신청이 줄어들자 모기지 은행들은 대출 업계간 경쟁을 뚫고 바이어들을 끌어 들이기 위한 다양한 옵션을 제시하고 있다. 

미국에서 가장 큰 모기지 뱅커인 ‘로켓 모기지’는 최근 ‘인플레이션 버스터 프로그램’을 냈다. 첫 1년 동안은 고정 이자율에서 1% 포인트를 깎아 주는 바이다운 프로그램이다. 7% 이자율이라면 1년은 6%로 해준다는 말이다.  

또 미국 3번째 큰 ‘유이나이티드 홀세일 모기지’같은 회사도 개별 모기지 브로커들과 손잡고 이자율 인하 프로그램을 운영하고 있다. 

금융 위기인 2008년 이후 조건이 강화된 이자 페이먼트(interest-only) 대출도 자격 되는 바이어들에게 다시 제공되고 있다. 

재융자가 함께 줄어들면서 올해 상반기 모기지 발주 량은 2021년 대비 41%나 하락한 1조 3,800억 달러였다고 ‘미스터 세칼라’회사가 밝혔다. 반면 주택 모기지 판매는 5% 하락해 8,120억 달러에 그쳤다. 

주택 가격은 2019년 12월부터 지난 7월까지 무려 45%나 치솟았다. 여기에 이자율 상승까지 겹쳐 주택을 구입하려는 일부 바이어는 더 이상 대출을 받지 못하는 경우도 생겼다. 큰 모기지를 받을 만한 자격이 되지 않기 때문이다. 

‘내션와이드 모기지’계열사인 ‘아메리칸 홈 론스’의 캐런 로페즈 지역 매니저는 최근 주택 재융자 신청을 낸 한 주택 소유주는 6개월 전 4% 이자율이었던 때와 비교해 대출 가능 금액이 4만 달러나 적어 포기했다고 설명했다. 

로페스 매니저는 “이자율이 올라가고 있다는 것 정도는 다 알고 있지만 지금처럼 급격하게 올라갈 것으로는 상상하지 못했다”고 말했다. 

많은 주택 소유주들은 이에 따라 돈을 내고 낮은 이자율을 사던지, 아니면 위험을 감수하고라도 변동 이자율을 택할 것인지 등 현재 시중에 나와 있는 옵션을 가지고 대출 가능한 옵션을 고려하고 있다고 뉴욕 타임스가 최근 보도했다. 

일시적 이자율 바이다운

앞서 설명한 ‘로켓 모기지’의 고정이자율 1% 깍아 주는 방식이 대표적이다. 첫 1년(일정기간)은 고정 이자율 보다 낮은 이자율을 제공하고 1년이 지나면 원래 발주됐던 이자율로 돌아간다. 신청서를 낼 때 바이어는 되돌려지는 이자율을 받을 수 있는 자격을 갖춰야 한다. 

예를 들어 40만 달러 모기지를 6.5% 30년 고정 이자율로 구입한다면 잠정 이자율은 첫 1년동안 5.5%로 낮춘다. 그러면 월 257달러의 페이먼트(연 3,083달러)가 절약된다. 1년이 지나면 페이먼트는 월 2,528달러로 다시 올라간다. 

이런 일시적 바이다운은 첫 2년 동안 낮은 이자율 제공 등 다른 형태로도 제공된다. 하지만 누군가는 그동안 비용에 대한 손해를 봐야 한다. 예를 들어 요즘 주택 가격을 깎아 주기 보다는 아예 셀러가 바이다운 이자율을 대신 내주는 전략을 사용하기도 한다. 셀러가 1년간 낮아지는 이자율의 차액을 대신 내주는 것이다. 

포인트 구입

많은 바이어들이 돈을 내고 낮은 이자율을 구입할 수도 있다.  

이 돈을 ‘모기지 포인트’ 또는 ‘디스카운트 포인트’라고도 부른다. 보통 모기지 이자율과 함께 대출 회사가 제시한다. 보통 ‘원포인트’는 모기지의 1%를 말한다. 돈을 내고 1%의 모기지 이자율을 낮춘다는 말이다. 

예를 들어 30년 고정 모기지가 10월 1일 기준으로 6.7%이고 35만 달러 모기지에 0.9포인트 3,150달러를 제시했다고 가정해 보자. 모기지 공사 ‘프레디 맥’에 따르면 만약 포인트를 지급하지 않겠다고 한다면 모기지 이자율은 6.74%가 된다.

집을 사서 오래동안 살겠다고 한다면 0.9% 포인트의 돈을 내고 이자율을 그만큼 낮추는 방법도 좋은 옵션일 것이다. 

변동 이자율

변동 이자율(ARM)로 이자율을 낮출 수도 있다. 첫 수년 동안(5년, 10년)은 낮은 이자율을 받고 나중에 그때 이자율로 매년 이자율을 조정하는 방식이다. 위험 부담은 더 크지만 많은 사람들이 변동 이자율을 택한다. 

9월 9일 기준으로 모기지 승인의 11%가 ARM이었다. 1년전에 비해 2.5% 늘었다고 모기지 마켓 추세 분석 회사 ‘블랙 나이트’가 분석했다. 

프레디 맥에 따르면 9월 29일 평균 5년 ARM은 5.3%(모기지의 0.4% 수수료 포함)이고 30년 고정은 6.7% 이하 이자율(0.9% 포인트)이다. 40만 달러 모기지 대출을 ARM으로 받으면 월 360달러를 절약한다. 

첫 고정 기간이 길수록 바이어들에게 유리하다. 

고정 기간이 지나면 바이어들은 이자율 시세에 따라 고정 이자율로 재 융자할 수 있다. 이자율이 더 올라가면 더 많은 돈을 낼 것이고 다행이 낮아지면 적게 낼 것이다. 

이자만 내는 대출(Interest-Only Loans)

모기지를 받으면 원금과 이자를 동시에 페이먼트로 갚아 나간다. 

하지만 원금이 아니고 이자만 내는 것을 말한다. 보통 일정 기간동안 만 지속되는데 최대 10년까지다. 당연히 페이먼트가 줄어든다. 

약속 기간이 지나면 원금과 이자를 동시에 내야 하므로 페이먼트는 크게 뛰어오르게 된다. 하지만 보통 변동 이자율 방식이기 때문에 이자만 내는 기간이 끝나면 곧바로 변동으로 전환돼 매년 이자율이 바뀐다. 페이먼트 부담은 늘어난다. 

집값을 감당하지 못하는 사람이 모기지를 받아 이자만 내는 대출을 받았다면 당연히 상당한 위험을 감수해야 하는 방법이다. 그런데 요즘은 돈 많은 사람들이 현금 유동성 확보를 위해 많이 사용하고 있다. 

견적 받기 

포인트와 수수료 이자율 등 모기지를 쇼핑할 때 일반인이 쉽게 비교해 보기는 매우 어렵지만 몇가지만 알면 쉬울 수도 있다. 

예를 들어 3개 대출 회사에서 견적서를 받고 싶다면 같은 날 동시에 넣는 것이 좋다. 날짜가 다르면 이자율이 바뀔 수 있기 때문이다. 

모기지 연 이자율(APR), 대출 이자율, 포인트, 기타 수수료 등을 비교해 본다. 

모든 대출 은행들은 정확한 주소와 주택 가치, 원하는 모기지 금액 등의 정보를 받으면 표준화된 견적서를 제공한다. 소비자재정보호국에 따르면 이들 정보에 대한 보충 서류를 대출 은행에 제출할 필요는 없다. 

하지만 일반적 견적보다 좀 더 자세한 정보를 원한다면 구체적인 자료를 제출하는 것도 한 방법이다. 

김정섭 기자 john@usmetronews.com