공동 재산권 인정주와 일반법 주 다르게 적용
세금 혜택 받으려면 2년 이상 거주해야
독신 25만달러, 부부 50만달러까지 판매세 면제
타이틀에 이름 올리기보다 트러스트 개설을
<질문> 수년전 집 타이틀에 자녀 2명의 이름을 올려 놓았다. 집 모기지를 다 갚아 빚이 없다. 그런데 남편이 얼마전 숨졌다. 내 나이는 85세다. 만약 내가 죽으면 자녀들이 집을 가질 것인데 세금 관계는 어떻게 되는지 궁금 하다. 수년전 자녀들의 이름을 집에 올려 놓았기 때문에 집값이 올라 자녀들이 집을 팔면 세금을 많이 내야 할 텐데 걱정이다. 지금이라도 자녀들의 이름을 타이틀에서 빼야 하나.
<답변>질문을 두가지로 생각해 볼 수 있다. 아예 부모의 이름을 타이틀에서 빼고 모두 자녀들에게 넘겨주는 경우와 집 타이틀에 자녀들의 이름을 추가하는 경우다.
자녀들의 이름을 타이틀에 추가하게 되면 주택에 대해 공동 소유권을 갖게 된다. 따라서 부모가 죽으면 자녀들이 소유권을 모두 갖는다(joint tenants with rights of survivorship).
타이틀에 자녀들의 이름을 추가하려는 이유는 부모가 죽으면 집의 권리를 자녀들이 가질 수 있게 하기 위해서다. 이런 경우 아버지가 죽으면 엄마와 자녀들이 공동으로 주택을 소유하게 되고 또 엄마가 죽으면 타이틀에 이름이 올려진 공동 소유 자녀들이 주택 소유권을 갖게 된다.
부부 주택 판매세
부부의 주택 판매 세금 문제는 뉴욕등 ‘커먼로’(common law)를 따르는 미국 42개주와 커뮤니티 공동 재산을 인정하는 캘리포니아등 ‘커뮤니티 프로퍼티 스테이트’(community state) 8개주가 다르게 적용된다. 캘리포니아, 텍사스, 애리조나, 아이다호, 루이지애나, 네바다, 뉴멕시코, 워싱턴이 여기에 해당한다.
부부가 수십년전 집을 5만달러에 구입했고 남편이 죽었을 때의 주택 가격은 40만달러, 얼마후 부인이 사망할 때의 집값이 50만 달러 라고 가정해 보자. 그동안 주택 개량이나 사고 팔 때의 비용을 고려하지 않고 순수하게 집만 가지고 가정해 보자.
집을 팔면 팔고 남은 순수익에 대해 IRS에 판매세를 내야 한다.
앞선 예를 보면 5만달러에 구입했는데 50만달러에 주택을 팔았다면 45만달러의 순이익이 남은 것이다.
IRS는 개인 25만달러, 부부 공동 50만달러까지의 순수익에 대해 세금을 받지 않는다. 다시 말해 부부가 집을 팔아 45만달러의 순수익을 남겼다면 내야할 주택 판매세는 없다는 말이다.
만약 부부중 한명이 죽었다면 죽은지 2년 이내에 집을 팔아야만 부부 50만달러 판매세의 면세를 받을 수 있다. 2년이 지나면 50만달러가 아니라 독신 25만달러까지만 판매세를 공제해 준다.
하지만 조건이 있다. 해당 집에서 지난 5년간 최소 2년 이상을 주 거주지(primary residence)로 사용했어야 한다.
생전에 집 판매
앞서 설명한 내용은 부부가 죽기전에 집을 팔았을 때에 적용된다.
남편이 숨지면 부인이 남편의 주택 소유권을 유산으로 넘겨 받는다.
일반법을 준수하는 41개 주의 경우 남편은 주택 구입 당시 5만 달러의 절반인 2만5,000달러의 지분을 구입한 것으로 간주한다. 그런데 남편이 죽을 당시의 주택 가격이 40만달러라고 한다면 집값의 절반인 20만달러의 지분이 부인에게로 넘어간 것이다.
남편이 죽었을 때 주택 가격이 40만달러였으므로 부인은 남편이 가지고 있던 지분의 절반인 20만달러를 유산으로 받는 것과 같다. 이후 부인이 죽으면 집값이 50만달러이므로 부인의 지분은 절반에 해당하는 25만달러가 된다.
하지만 부인이 집을 판다면 부인의 주택에 대한 순 판매 수익은 집에 대한 남편의 지분 2만5만달러와 남편이 죽을 당시의 부인 지분 20만달러를 합쳐 25만달러가 된다. 따라서 부인은 낼 세금이 없어진다.
그런데 커뮤니티 공동 재산권을 인정하는 주와 일반 주들의 재산권과 세금 관계를 다르게 계산된다.
커뮤니티 재산권 vs 일반법 주 재산권
뉴욕에 거주하는 철수 씨와 영희 씨는 오래전 30만 달러에 집을 샀다. 집값이 그동안 많이 올라 남편 철수 씨가 죽었을 때의 가격은 90만 달러다. 원가 상승 규정’에 따라 철수 씨가 죽을 당시 가격 90만 달러의 절반인 45만 달러가 철수 씨의 과세 금액이 된다. 하지만 살아있는 영희 씨의 과세 기준은 처음 구입 가격 30만 달러가 그대로 적용돼 가격의 절반인 15만 달러를 유지한다.
이 경우 영희 씨가 남편이 죽인지 2년 이내에 집을 팔면 영희 씨의 주택 원가(cost basis)는 남편 몫과 자신의 몫을 합친 60만 달러가 된다.여기에 부부 세금 감면 혜택 50만 달러를 합치면 110만 달러가 되는데 주택 판매 가격이 110만 달러를 넘지 않는다면 영희 씨의 자본이득세는 없다.
반면 철수 씨와 영희 씨가 ‘커뮤니티 프로퍼티 주’인 캘리포니아에 산다면 철수 씨 사망 당시 가격 90만 달러가 모두 주택 원가가 된다. 따라서 영희 씨가 2년 이내에 집을 판다면 90만 달러 원가에 부부 공동 면세 금액 50만 달러가 추가되므로 영희씨가 140만 달러 이하로 주택을 판다면 자본 이득세는 없다.
자녀들의 주택 지분
그러면 여기에 자녀들을 계산해 보자.
앞선 예를 들어 자녀들이 엄마가 죽은 후 집 지분을 그대로 유산으로 받는다고 가정하면 유산은 50만달러가 될 것이다.
자녀들이 엄마가 죽은 직후 집을 팔았다면 자녀들의 주택 수익은 없는 것과 같다.
50만달러의 주택을 유산으로 받아 이를 50만달러에 팔았기 때문이다.
하지만 일반적으로 부모가 집 타이틀에 자녀들을 올려놓았다면 자녀들은 이미 타이틀에 이름이 올려져 있기 때문에 세금 혜택을 누리지 못한다.
자녀들이 부모가 죽은 후 집을 팔지 않고 2년 이상 들어와 산다면 각자 25만달러의 판매세 면세 혜택을 받을 수 있다.
부모가 살아 있을 때 타이틀에 함께 이름을 올려 놓는 것과 부모의 이름을 빼고 자녀들의 이름만 올려 놓는 방법, 또는 부모가 죽은 후 타이틀을 물려 받는 것 모두 세금 관계가 다르게 적용되는 것이다. <김정섭 기자> john@usmetronews.com
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