공동 재산권 인정주와 일반법 주 다르게 적용
세금 혜택 받으려면 2년 이상 거주해야
독신 25만달러, 부부 50만달러까지 판매세 면제
타이틀에 이름 올리기보다 트러스트 개설을
<질문> 수년전 집 타이틀에 자녀 2명의 이름을 올려 놓았다. 집 모기지를 다 갚아 빚이 없다. 그런데 남편이 얼마전 숨졌다. 내 나이는 85세다. 만약 내가 죽으면 자녀들이 집을 가질 것인데 세금 관계는 어떻게 되는지 궁금 하다. 수년전 자녀들의 이름을 집에 올려 놓았기 때문에 집값이 올라 자녀들이 집을 팔면 세금을 많이 내야 할 텐데 걱정이다. 지금이라도 자녀들의 이름을 타이틀에서 빼야 하나.
<답변>질문을 두가지로 생각해 볼 수 있다. 아예 부모의 이름을 타이틀에서 빼고 모두 자녀들에게 넘겨주는 경우와 집 타이틀에 자녀들의 이름을 추가하는 경우다.
자녀들의 이름을 타이틀에 추가하게 되면 주택에 대해 공동 소유권을 갖게 된다. 따라서 부모가 죽으면 자녀들이 소유권을 모두 갖는다(joint tenants with rights of survivorship).
타이틀에 자녀들의 이름을 추가하려는 이유는 부모가 죽으면 집의 권리를 자녀들이 가질 수 있게 하기 위해서다. 이런 경우 아버지가 죽으면 엄마와 자녀들이 공동으로 주택을 소유하게 되고 또 엄마가 죽으면 타이틀에 이름이 올려진 공동 소유 자녀들이 주택 소유권을 갖게 된다.
부부 주택 판매세
부부의 주택 판매 세금 문제는 뉴욕등 ‘커먼로’(common law)를 따르는 미국 42개주와 커뮤니티 공동 재산을 인정하는 캘리포니아등 ‘커뮤니티 프로퍼티 스테이트’(community state) 8개주가 다르게 적용된다. 캘리포니아, 텍사스, 애리조나, 아이다호, 루이지애나, 네바다, 뉴멕시코, 워싱턴이 여기에 해당한다.
부부가 수십년전 집을 5만달러에 구입했고 남편이 죽었을 때의 주택 가격은 40만달러, 얼마후 부인이 사망할 때의 집값이 50만 달러 라고 가정해 보자. 그동안 주택 개량이나 사고 팔 때의 비용을 고려하지 않고 순수하게 집만 가지고 가정해 보자.
집을 팔면 팔고 남은 순수익에 대해 IRS에 판매세를 내야 한다.
앞선 예를 보면 5만달러에 구입했는데 50만달러에 주택을 팔았다면 45만달러의 순이익이 남은 것이다.
IRS는 개인 25만달러, 부부 공동 50만달러까지의 순수익에 대해 세금을 받지 않는다. 다시 말해 부부가 집을 팔아 45만달러의 순수익을 남겼다면 내야할 주택 판매세는 없다는 말이다.
만약 부부중 한명이 죽었다면 죽은지 2년 이내에 집을 팔아야만 부부 50만달러 판매세의 면세를 받을 수 있다. 2년이 지나면 50만달러가 아니라 독신 25만달러까지만 판매세를 공제해 준다.
하지만 조건이 있다. 해당 집에서 지난 5년간 최소 2년 이상을 주 거주지(primary residence)로 사용했어야 한다.
생전에 집 판매
앞서 설명한 내용은 부부가 죽기전에 집을 팔았을 때에 적용된다.
남편이 숨지면 부인이 남편의 주택 소유권을 유산으로 넘겨 받는다.
일반법을 준수하는 41개 주의 경우 남편은 주택 구입 당시 5만 달러의 절반인 2만5,000달러의 지분을 구입한 것으로 간주한다. 그런데 남편이 죽을 당시의 주택 가격이 40만달러라고 한다면 집값의 절반인 20만달러의 지분이 부인에게로 넘어간 것이다.
남편이 죽었을 때 주택 가격이 40만달러였으므로 부인은 남편이 가지고 있던 지분의 절반인 20만달러를 유산으로 받는 것과 같다. 이후 부인이 죽으면 집값이 50만달러이므로 부인의 지분은 절반에 해당하는 25만달러가 된다.
하지만 부인이 집을 판다면 부인의 주택에 대한 순 판매 수익은 집에 대한 남편의 지분 2만5만달러와 남편이 죽을 당시의 부인 지분 20만달러를 합쳐 25만달러가 된다. 따라서 부인은 낼 세금이 없어진다.
그런데 커뮤니티 공동 재산권을 인정하는 주와 일반 주들의 재산권과 세금 관계를 다르게 계산된다.
커뮤니티 재산권 vs 일반법 주 재산권
뉴욕에 거주하는 철수 씨와 영희 씨는 오래전 30만 달러에 집을 샀다. 집값이 그동안 많이 올라 남편 철수 씨가 죽었을 때의 가격은 90만 달러다. 원가 상승 규정’에 따라 철수 씨가 죽을 당시 가격 90만 달러의 절반인 45만 달러가 철수 씨의 과세 금액이 된다. 하지만 살아있는 영희 씨의 과세 기준은 처음 구입 가격 30만 달러가 그대로 적용돼 가격의 절반인 15만 달러를 유지한다.
이 경우 영희 씨가 남편이 죽인지 2년 이내에 집을 팔면 영희 씨의 주택 원가(cost basis)는 남편 몫과 자신의 몫을 합친 60만 달러가 된다.여기에 부부 세금 감면 혜택 50만 달러를 합치면 110만 달러가 되는데 주택 판매 가격이 110만 달러를 넘지 않는다면 영희 씨의 자본이득세는 없다.
반면 철수 씨와 영희 씨가 ‘커뮤니티 프로퍼티 주’인 캘리포니아에 산다면 철수 씨 사망 당시 가격 90만 달러가 모두 주택 원가가 된다. 따라서 영희 씨가 2년 이내에 집을 판다면 90만 달러 원가에 부부 공동 면세 금액 50만 달러가 추가되므로 영희씨가 140만 달러 이하로 주택을 판다면 자본 이득세는 없다.
자녀들의 주택 지분
그러면 여기에 자녀들을 계산해 보자.
앞선 예를 들어 자녀들이 엄마가 죽은 후 집 지분을 그대로 유산으로 받는다고 가정하면 유산은 50만달러가 될 것이다.
자녀들이 엄마가 죽은 직후 집을 팔았다면 자녀들의 주택 수익은 없는 것과 같다.
50만달러의 주택을 유산으로 받아 이를 50만달러에 팔았기 때문이다.
하지만 일반적으로 부모가 집 타이틀에 자녀들을 올려놓았다면 자녀들은 이미 타이틀에 이름이 올려져 있기 때문에 세금 혜택을 누리지 못한다.
자녀들이 부모가 죽은 후 집을 팔지 않고 2년 이상 들어와 산다면 각자 25만달러의 판매세 면세 혜택을 받을 수 있다.
부모가 살아 있을 때 타이틀에 함께 이름을 올려 놓는 것과 부모의 이름을 빼고 자녀들의 이름만 올려 놓는 방법, 또는 부모가 죽은 후 타이틀을 물려 받는 것 모두 세금 관계가 다르게 적용되는 것이다. <김정섭 기자> john@usmetronews.com
Comment 0
일자: 2024.04.05 / 조회수: 189 공동 재산권 인정주와 일반법 주 다르게 적용 세금 혜택 받으려면 2년 이상 거주해야 독신 25만달러, 부부 50만달러까지 판매세 면제 타이틀에 이름 올리기보다 트러스트 개설을 <질문> 수년전 집 타이틀에 자녀 2명의 이름을 올려 놓았다. 집 모기지를 다 갚아 빚이 없다. 그런데... |
일자: 2024.03.16 / 조회수: 70 부동산 커미션 6% 무너진다 – 바이어 에이전트 커미션은 바이어가 반독점 혐의 NAR 결국 합의 미국의 일반 주택 판매 커미션 6%가 무너졌다. 반독점법 위반 소송에서 패소해 항소를 장담했던 전국 부동산협회(NAR)는 15일 소송 제기 주택 판매자 그룹에 4억1,800만달러를 지불하고 커미션 규정을 없애기로 합의했다고 밝혔다. 미국 100만명 이상의... |
일자: 2023.11.16 / 조회수: 113 셀러, 바이어 에이전트 나눠 먹기 때문 미주리 연방법원 “셀러가 바이어 에인전트에 돈풀 필요 없다” 미국 부동산 에이전트 대략 300만명, 타의 추정 불허 미국에서 집을 팔면 셀러가 보통 5~6%의 커미션(구전)을 낸다. 이 커미션을 셀러와 바이어 부동산 에인전트가 ... |
일자: 2023.11.13 / 조회수: 63 물가 오르면서 홈에퀴티 신청자 크게 늘어 10만 달러 10년 8.75% 이자면 월 1,253달러 대출 기간 길수록 이자율 높지만 상환금 줄어 리버스 모기지, 에퀴티 담보 크레딧 HELOC 옵션도 요즘 인플레이션으로 식료품 가격, 모기지 이자율 등 오르지 않는 것이 없다. 최저 임금까지 오... |
일자: 2023.09.24 / 조회수: 126 5년 중 2년 거주하면 자본이득세 면세 대상 집산지 1년 이내 팔았다면 단기 자본이득세 군 복무, 정부 해외 근무 땐 예외 규정 적용 배우자 죽은 지 2년 이내 팔면 부부 면제액 받아 Q: 은퇴한 후 오랫동안 살던 집을 팔고 작은 집으로 가려고 한다. 그런데 세금 문제가 걱정이다.... |
일자: 2023.06.08 / 조회수: 246 크레딧 좋아도 수입 부족하면 거부 나이 들수록 대출받기 더 힘들어져 기타 재정 능력 고려하는 정책 변화 필요 은퇴후 대부분의 사람들은 멋진 자동차를 구입하거나 그림 같이 작은 집을 구입해 안정되고 편안한 노후 생활을 영유하는 꿈을 꾸게 된다. 하지만 유의해야 할 것이 ... |
일자: 2023.05.02 / 조회수: 259 오늘부터 크레딧 점수 좋으면 모기지 수수료 더 내고, 낮으면 덜내고… 바이든표 주택 모기지 수수료 규정 비난 쏟아져 자기 관리 잘하는 사람들에게 ‘페널티’ 오늘(5월1일)부터 크레딧이 좋은 주택 바이어들은 낮은 사람들보다 모기지 수수료는 더 내고 주택을 구입해야 한다. 연방정부는 미국 양대 주택 담보대출협회인 ‘패니매&rs... |
일자: 2023.04.25 / 조회수: 115 주택 가격이 크게 올랐다. 그러나 그것으로 끝이 아니다. 지붕이 새고, 페인트가 벗겨지고 가전 제품이 망가졌다면 수리를 해야 한다. 그런데 이 유지 관리비도 크게 뛰어올랐다. 온라인으로 집주인과 수리원을 직접 연결 소개시켜주는 ‘텀택’(Thumbtack)은 미국 40개... |
일자: 2023.03.28 / 조회수: 401 캘리포니아가 첫 주택구입자에게 제공하는 다운페이먼트 지원 프로그램을 확대 운영한다. 요즘 부동산 시세에 맞도록 현실화한 것이어서 수혜자가 늘어날 것으로 예상된다. 일간 새크라멘토 비는 캘리포니아주가 첫 주택 구입자의 다운페이먼트를 지원해 주는 ‘Dream For Al... |
일자: 2023.01.09 / 조회수: 502 인플레이션으로 현금 가치 하락 막아 상환금 고정돼 물가 변동에 영향 없어 에퀴티 쌓이고 이자 세금 공제 받고 집 관리비 재산세 등 부담되면 렌트를 집을 살 것인가 아니면 렌트를 하고 기다려 볼 것인가. 요즘 주택 시장의 전망이 어두워지고 이자율이 올라가면서 시장 분위기... |
일자: 2022.11.30 / 조회수: 418 팬더믹으로 잠잠하던 렌트 분쟁이 다시 많아지고 있다. 주인으로부터 퇴거 통지를 받는 다면 매우 당황할 것이다. 그렇다고 당장 짐을 싸서 나가야 한다는 의미는 아니다. 일간지 ‘새크라멘토 비’는 샌프란시스코 ‘전국 주거지법 프로젝트’의 릴라 기테사... |
일자: 2022.10.14 / 조회수: 167 모기지 이자율이 올라가면서 주택 구입 희망자들의 수요가 줄어들자 가격을 깎아 파는 주택 건설업자들이 늘고 있다고 LA 데일리 뉴스가 14일 보도했다. 신문은 ‘코어로직’ 데이터를 인용해2022년 첫 8개월동안 LA와 오렌지카운티에서 판매된 새 완공 주택 판매수는 ... |
일자: 2022.07.21 / 조회수: 309 요즘 아파트 렌트비가 계속 오르고는 있지만 대도시에서 집을 소유하는 것 보다는 비용이 더 저렴하다는 보고서가 나왔다. ‘리얼토 닷 컴’(Realtor.com)의 6월 렌트 보고서에 따르면 전국 렌트비 중간값은 16개월째 상승하면서 6월 1,876달러로 최고치를 경신했다. 하... |
일자: 2022.06.11 / 조회수: 1500 필요한 은퇴 자금 에퀴티로 보충 주 거주 주택이라면 62세부터 가능 고가의 주택은 더 많은 금액 가능 사망 후 주택 팔아 이자 등 합쳐 상환 은퇴 생활에 의외의 지출로 어려움을 겪는 시니어들이 많다. 의료비부터 생활비까지 소셜 연금이나 기타 은퇴 저축으로는 감당이 되지 않... |
일자: 2022.05.13 / 조회수: 2305 3.5% 다운페이먼트로도 모기지 가능 최저 크레딧 500점 이상도 OK 단독주택부터 4유닛까지 구입 연방 정부 보증 받아 일반 은행 대출 다운페이 낮아 모기지 보호하는 보험 가입 요즘 이자율 상승이 심상치 않다. 이자율이 올라가면 대출금 상환 부담이 커진다. 주택 시장이 주춤해... |
일자: 2022.03.19 / 조회수: 1511 연방정부 이자율 3차례 인상 전망 인플레이션은 내년에야 잡힐 듯 올해 주택시장이 전례 없는 코로나 팬더믹으로 인한 주택시장과 금융 정책 변화로 인해 ‘뉴 노멀’(new normal) 시대에 접어들고 있다고 주택 모기지 공사 패니매가 전망했다. 미국 모기지 시장을 주도... |
일자: 2022.02.09 / 조회수: 284 이자율 오르지만 아직 낮은 수준 크레딧 점검하고 다운페이먼트 준비 부동산 에이전트 잘 만나는 것도‘복’ 학군, 범죄 고려 신중하게 선택해야 요즘 모기지 이자율이 상승세다. 조만간(3월) 연방준비제도가 인플레이션을 잡기 위해 기준 금리 인상을 시작할 것으로 예... |
|
일자: 2022.02.06 / 조회수: 943 주택 소유주의 42%는 에퀴티 집부자 – 자칫 과소비로 인플레이션 부추겨 미국 집부자가 늘고 있다. 집값이 상승하면서 에퀴티가 크게 상승하고 있기 때문이다. 지난해 일반 주택 순익은 9만4,000달러 올랐다 2020년에 비해 45%나 늘었고 팬더믹 이전과 비교하면 71%의 순익 증가를 보였다. 이에 따라 주택 소유주의 42%는 지난해 연말 에퀴티가 쌓여 집 ... |
일자: 2022.01.15 / 조회수: 4591 FHA, 국책모지기, 차텔, VA 등 다양 3% 다운페이먼트로 장기 30년까지 크레딧 점수 낮아도 대출받을 수 있어 요즘 모빌홈 인기가 치솟고 있다. 이에 따라 가격도 지난 4~5년 사이 2배 이상 뛰어오른 곳도 있다. 특히 대도시 모빌홈 가격 상승 속도는 웬만한 시니어 타운 가격을 웃... |
일자: 2021.12.11 / 조회수: 600 이익금 남는다고 서두르면 안돼 세금, 부동산 중개비, 수리비 등 판매 순 이익금 예상보다 적을 수도 주택 시장이 아직도 진정될 기미를 보이지 않고 있다. 대부분 전문가들은 내년에도 주택 시장 과열 현상은 계속될 것으로 내다보고 있다. 이에 따라 많은 주택 소유주들이 집을 ... |
