필요한 은퇴 자금 에퀴티로 보충
주 거주 주택이라면 62세부터 가능
고가의 주택은 더 많은 금액 가능
사망 후 주택 팔아 이자 등 합쳐 상환
은퇴 생활에 의외의 지출로 어려움을 겪는 시니어들이 많다. 의료비부터 생활비까지 소셜 연금이나 기타 은퇴 저축으로는 감당이 되지 않을 때도 많다. 집을 팔아 목돈을 마련하면 되지만 정든 집을 처분하고 싶은 마음도 없다.
그러면 어떻게 해결할 수 있을 까. 이럴 때 사용하는 방법이 리버스 모기지다. 우리말로 번역한다면 역 모기지인데 많은 미국인들은 이를 이용해 은퇴 생활을 풍족하게 지내곤 한다. 집에서 살면서 집에 쌓여 있는 에퀴티를 정기적으로 또는 일시 불로 받아 사용하고 나중에 죽으면 사용한 만큼의 돈을 집을 팔아 갚으면 된다.
거부감을 갖는 한인들도 많다. 자녀들에게 뭔가 물려주고 싶어 하는 독특한 정서 때문일 것이다. 집과 재산을 모두 자녀들에게 넘겨주고 자신은 정부 혜택으로 노년을 지내겠다는 생각도 가질 것이다.
하지만 정부 혜택을 받으려면 월 수입이 매우 적거나 제한적이어야 한다. 결국 숨겨둔 현금으로 조금씩 꺼내 쓰고 메디케이드 등 빈곤층에게 제공하는 정부 혜택을 받아 살려는 한인들이 많다. 어떤 것이 좋은지는 본인의 선택이므로 좋고 나쁨을 따지려고 하는 것은 아니다.
리버스 모기지(reverse mortgage)란?
우리말로 역 모기지라고 부른다. 주택을 구입할 때 대출 은행에서 돈을 빌린다. 이를 모기지라고 부른다. 이 돈은 매달 이자와 함께 정기 페이먼트로 돈을 빌려준 은행에 되갚아 돌려준다. 하지만 ‘리버스 모기지’는 이와는 정반대 개념이다.
집 모기지를 모두 갚았거나 거의 다 갚았다면 집에 상당한 에퀴티가 쌓여 있을 것이다. 집을 담보로 이렇게 쌓여 있는 에퀴티(돈)를 은행으로부터 빌리는 방법이다. 일시불로 받을 수도 있고 정기 페이먼트로 받을 수 있다.
빌린 돈은 집을 팔거나 이사를 가지 않는 한 죽을 때까지 갚지 않아도 된다.
리버스 모기지로 받는 돈은 세금이 면제된다. 또 메디케어 보험료 산정을 위한 수입이나 소셜 시큐리티 연금의 세금에도 영향을 주지 않는다.
리버스 모기지를 신청해 받는다고 해도 소유주 이름이 바뀌는 것은 아니다. 따라서 재산세나 보험, 주택 관리 비용 등의 비용은 모두 소유주가 내야 한다. 만약 이런 경비를 지불하지 않거나 집 관리를 제대로 하지 않는다면 집이 압류될 수도 있다.
어떻게 운영되나
리버스 모기지로 돈을 빌리면 매달 이자와 함께 수수료가 발생하므로 갚아야 할 돈은 계속 불어나게 된다. 따라서 매달 은행으로부터 받는 돈과 이자, 수수료 등이 불어나면서 그동안 쌓아 두었던 에퀴티는 반대로 줄어든다.
만약 다른 곳으로 이사하거나 죽으면 그동안 받았던 돈과 이자 그리고 수수료 등으로 모두 은행에 되갚아야 한다. 배우자가 함께 돈을 받았다면 죽을 때까지 집에서 계속 살 수 있다. 리버스 모기지를 함께 받지 않은 배우자 역시 같은 집에서 살 수는 있다. 하지만 재산세를 내고 집을 잘 관리하는 등 일정 조건을 지켜야 계속 살 수 있다.
리버스 모기지 비용과 빌릴 수 있는 금액은 주택의 가치, 쌓여 있는 에퀴티, 이자율, 그리고 리버스 모기지의 종류 등 요인에 의해 결정된다.
예를 들어 HECM이라고 불리는 연방정부 보증 ‘홈 에퀴티 전환 모기지’(Home Equity Conversion Mortgage)로 돈을 빌린다면 최고 97만 800달러까지 가능하다. 만약 매우 비싼 주택을 가지고 있다면 더 많은 돈을 받을 수는 있지만 정부가 보증을 해 주지 않는다.
리버스 모기지 역시 경비가 발생한다. 일반 부동산 거래 때와 같이 대출비 등 클로징 비용을 내야 한다. 여기에 대출 기간 동안 은행에서 부과하는 서비스 비용 같은 수수료도 포함될 수 있다. 특히 연방정부 보증 HECM를 이용하면 대출 은행의 모기지를 보호해 주는 모기지 보험에 가입해야 할 수도 있다.
‘리버스 모기지’ 3가지 종류
▶HECM(Home Equity Conversion Mortgage)
앞서 설명한 대로 연방주택청(FHA)에서 대출 은행에 보증을 서주는 리버스 모기지다. 최고 97만800달러까지 받을 수 있다. 하지만 HCEM은 신청할 때 내야 하는 수수료가 많다. 따라서 주택을 구입할 때 받는 일반 모기지 보다 더 비쌀 수 있다.
HECM은 ▲고정 금리로 일시 불로 받는 대출 ▲일정 기간 동안만 고정 페이먼트로 받는 옵션(Term Payment) ▲집에서 사는 동안 고정 금액으로 받는 방법(Tenure Payment) ▲필요할 때마다 돈을 받는 라인 오브 크레딧 방법(line of credit)도 있는데 사용하는 돈에만 이자가 가산되므로 이자 부담이 줄어든다. 여기에 ▲라인 오브 크레딧도 받고 정기적으로 고정 페이먼트로도 돈을 받는 혼합형 옵션도 있다.
그런데 첫해 받을 수 있는 돈은 한계가 있다. 이를 ‘첫 원금 한계’라고 한다. 첫해 받을 수 있는 한계는 60%까지다.
▶단일 목적 리버스 모기지(single purpose reverse mortgage)
주택 수리비 또는 재산세와 같이 대출 회사가 인정해 주는 지출을 위해 주택 에퀴티를 이용할 때 사용한다. 이런 종류의 리버스 모기지는 비영리 단체, 주 정부 또는 지역 정부 기관을 통해 받을 수 있다.
수입이 낮아도 단일 목적 리버스 모기지를 받을 수 있다.
▶소유권 리버스 모기지(Proprietary reverse mortgages)
소유권 리버스 모기지는 연방 정부 보증 없이 일반 대출 회사들이 제공한다. HECM의 허용 한계를 훨씬 넘는 돈을 빌릴 수 있어 고가 주택인 경우 사용할 수 있다.
자격
리버스 모기지 대출 회사들은 집에서 돈을 뽑을 수 있을 정도의 충분한 에퀴티가 쌓여 있는지 그리고 재산세와 주택 관리비를 감당할 수 있을 정도의 에퀴티를 가지고 있는지를 살펴볼 것이다.
HECM을 받으려면 우선 62세 이상이어야 한다. 또 리버스 모기지를 받으려는 주택이 주 거주 주택이여야 한다. 갚아야 할 모기지가 남아 있어도 되지만 리버스 모기지 신청 절차가 마무리될 때까지 모두 갚거나 리버스 모기지로 받은 돈으로 갚을 수 있어야 한다. 그만큼 충분한 에퀴티가 쌓여 있어야 한다는 말이다.
또 현재 주택이 크게 손상된 곳이 없어야 한다. 손상된 곳이 있다면 대출 은행에서 수리를 요구할 것이다. 재정적 건전성도 중요하다. 연방 정부 부채를 연체하면 안 되며 세금이나 관리비를 충분히 감당할 수 있어야 한다. 리버스 모기지 자격이나 기타 문의 사항이 있다면 연방 주택청(FHA)에 문의하면 상세히 답해 준다.
리버스 모기지 대상 주택
단독 주택 또는 주인이 거주하는 2~4유닛 주택도 된다. 또 FHA 조건에 맞는 개별 콘도 유닛 또는 HUD 승인 콘도 프로젝트도 가능하며 역시 FHA 조건에 맞는 모빌홈(매뉴팩처 홈)도 대상이다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
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