3.5% 다운페이먼트로도 모기지 가능
최저 크레딧 500점 이상도 OK
단독주택부터 4유닛까지 구입
연방 정부 보증 받아 일반 은행 대출
다운페이 낮아 모기지 보호하는 보험 가입
요즘 이자율 상승이 심상치 않다. 이자율이 올라가면 대출금 상환 부담이 커진다. 주택 시장이 주춤해질 것이고 집값은 하향선을 탈 수 있다.
그렇다고 어찌될 것이라는 막연한 기대속에 손놓고 내집 마련의 꿈을 버릴 수도 없다. 자칫 집값이 더 올라 내집 마련이 먼나라 이야기가 될 수 있기 때문이다.
내집 마련은 적당한 집값에 따른 페이먼트 부담 정도, 대출금, 이자율의 삼박자가 맞아야 된다. 그중에서도 대출금을 위한 다운페이먼트가 무엇 보다 중요한 변수다.
요즘 집값이 너무 올라 다운페이먼트 구하는데 어려움을 호소하는 사람들, 특히 젊은이들이 많다.
하지만 크게 우려한 필요는 없다. 연방정부는 미국인들에게 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있도록 지원해 준다. 바로 FHA 융자다.
FHA론은 ‘연방주택청’(Federal Housing Administration)의 약자로 연방 정부가 주택 마련에 필요한 융자를 해준다는 것이다. 대출에 필요한 다운페이먼트를 3.5%까지 낮춰주고 신용점수, 즉 크레딧도 하향해주면서 자격 기준을 확대한다.
FHA 융자
연방 정부 주택청의 모기지 대출 프로그램이다. 연방정부가 제공하는 대출이므로 일반 대출회사처럼 다운페이먼트를 많이 요구하지 않는다. 또 대출을 받기 위해 FICO 크레딧 점수가 높을 필요도 없다. 다운페이먼트는 주택 구매가격의 최소 3.5%까지 할 수 있다.
그렇다고 연방정부가 직접 대출을 해 주는 것은 아니다. 연방정부 주택청(FHA)의 보증으로 일반 대출 은행들을 통해 받는다. 이들 대출회사들은 이자율을 정하고 또 최대 30년까지 모기지 상환할 수 있도록 하는 등 모기지 상환 기간도 정한다. 물론 다운페이먼트를 적게 하면 대출 은행은 그만큼 돈을 회수하지 못할 위험성에 노출될 것이다. 이 때문에 연방정부 FHA의 주택 및 도시 개발국(HUD)이 개입해 은행에 대출 모기지 보장을 해주는 것이다. 연방 정부 대신 일반 대출 은행에서 돈을 빌려주고 이 대출 서류를 연방정부에 파는 방식이다. FHA 역시 위험을 감수해야 한다. 이런 이유로 FHA 대출을 받을 때는 일시불로 또는 매년 FHA 모기지 보험료를 내야 한다. 모기지 보험은 대출을 갚지 못할 경우 대신 변상해 주는 보험이다.
FHA 융자는 꼭 주택 구입에만 적용되지 않는다. 재융자, 주택 재건축에도 해당된다. 또 주택 에퀴티를 뽑아 사용하는 ‘리버스 모기지’(역 모기지)때도 가능하다.
다운페이먼트
FHA 융자는 다운페이먼트가 크지 않아 첫 주택 구입자들에게 인기다. 대출을 위해서는 대부분의 경우 주택 가격의 최소 3.5% 다운페이먼트를 하면 된다.
현금이나 저축 및 체킹 어카운트, 투자 펀드, 증여 받은 돈, 부동산 판매로부터 받는 돈, 대출금, 기부금, 다니는 회사에서 도와주는 보조금으로도 다운페이먼트가 가능하다.
크레딧 점수 또는 기록
FHA 역시 크레딧 신용도를 조사한다. 그러나 500점 이상이면 가능하다. 대신 다운페이먼트 금액이 달라진다.
점수가 500~579점이면 주택 가격의 10% 이상을 다운페이먼트 해야 한다. 580점 이상이면 3.8%만으로도 가능하다.
하지만 이것이 절대적인 기준은 아니다. 대출 은행에서 이보다 높은 크레딧 점수를 요구할 수 있다. 예를 들어 일부 은행들은 FICO 점수 최소 580점을 요구하기도 한다.
대출 회사는 그동안의 크레딧 기록도 볼 수 있다. 예를 들어 그동안 올라와 있는 모든 법원 판결 금액을 갚아야 한다. 정기 페이먼트로 갚아 나가도 된다.
지난 3년간 압류 또는 집문서 압류 기록, 지난 2년간 챕터 7 파산 선거 기록, 1년 이내 챕터 13 파산 기록, 1년 이내 소비자 크레딧 교정 프로그램에 들어갔는지 여부, 연방 부채 연체 또는 연방 정부 부채로 인한 부동산 압류 기록 여부도 본다. 학자금 대출 부채도 연방 부채에 속한다.
부채 대 소득 비율
FHA 대출 프로그램에는 수입 증명이 필요 없다. 다만 월 모기지 페이먼트를 갚을 수 있어야 한다. 대출 은행은 급여 명세서, 세금 보고서, 은행 출납 기록 등을 통해 꾸준한 수입을 가지고 있는지 확인한다.
모기지 대출 신청을 받을 것인가 아니면 거부할 것인가를 결정하는 가장 큰 기준은 신청자의 ‘부채 대 소득’(DTI) 비율이다. 매달 버는 돈과 갚아야 하는 부채 페이먼트의 비율을 말한다.
우선 수입 대비 모기지 페이먼트의 비율을 비교한다. 일반적으로 이 비율은 31% 이하여야 한다.
두번째로는 크레딧 카드 최소 페이먼트, 자동차 대출, 학자금 대출 등등 모든 페이먼트에 모기지 페이먼트까지 합한 금액이 수입의 43%를 넘지 말아야 한다.
이런 조건을 모두 통과하면 대출 승인이 가능하다. 그런데 대출 은행들은 DRI 비율이 높으면 다운페이먼트를 더 요구하거나 저축금 증명을 요구할 수도 있다.
주거지 종류
FHA 대출 프로그램은 구입자가 거주하는 주 거주 주택만이 가능할 수 있다. 바꿔 말하면 투자용이나 렌트용으로는 구입할 수 없다. 주 거주 주택은 기존 또는 짓겠다고 허가를 신청하고 있거나 짓고 있는 단독 또는 1~4 유닛 거주지를 말한다.
특히 요즘 유행하는 모빌홈 하우스, 그리고 콘도미니엄도 자격이 된다. 아주 드문 경우를 제외하고는 2차 주택은 안된다.
FHA 대출로 구입하는 주택은 연방주택도시개발국(HUD)의 최소 부동산 기준을 통과해야 한다(지역 건축 코드보다 우위다). 만약 이 기준을 충족시키지 못한다면 문제가 되는 부분을 수리하거나 주택을 구입한 다음 고치겠다며 수리 비용을 에스크로에 맡겨야 한다. 사실 이 기준 때문에 셀러는 집을 FHA 대출을 받지 않고 일반 대출을 받는 바이어에게 팔려고 할 수도 있다.
대출금 대 집값 비율(Loan-to-value ratio)
대출 대 가치 비율(LVT)도 중요한 요소 중 하나다. 대출 은행은 감정(어프레이절)을 통해 집 값을 산정할 것이다. 그리고 대출 금과 이 감정가를 비교한다. 최소 다운페이먼트가 3.5%이므로 LVT비율의 최대 비율은 96.5%가 된다. FHA를 받기 위해서 꼭 시민권이 필요하지 않다.
시민권 여부
영주권이나 합법 체류 신분의 비영주권도 신청할 수 있다. 비영주권자라면 대부분 미국에서 일할 수 있는 소셜시큐리티 번호가 있어야 한다.
대출금 한계
지역에 따라 다르다. 카운티 별로 또는 대도시 별로 최대 대출 가능한 금액이 다를 수 있다. 일반적으로 생활비가 낮은 지역의 단독주택은 42만680달러까지이지만 생활비가 비싼 대도시 지역은 97만800달러까지 가능하다.
알래스카, 하와이, 괌, 버진아일랜드는 더 높은 금액까지 대출받을 수 있다. 단독 주택은 145만6,200달러, 다세대 주택은 더 높다.
모기지 인슈런스
대출을 받았다가 모기지를 갚지 못하는 경우가 있다. 이런 경우에 대비한 보험이 모기지 인슈런스다. 다운페이먼트를 20% 이상 한다면 모기지 인슈런스가 필요치 않다. 하지만 FHA론은 다운페이먼트가 낮아 대부분 가입해야 한다.
모기지 인슈런스 보험료를 선금으로 낸다면 총 대출 금액의 1.75%다. 또는 매년 월 페이먼트로 보험료를 낼 수도 있다. 대출 금액 정도, 모기지 기간, 대출-대-집값 비율에 따라 보험료는 다르다.
김정섭 기자
Comment 0
일자: 2022.05.13 / 조회수: 3008 3.5% 다운페이먼트로도 모기지 가능 최저 크레딧 500점 이상도 OK 단독주택부터 4유닛까지 구입 연방 정부 보증 받아 일반 은행 대출 다운페이 낮아 모기지 보호하는 보험 가입 요즘 이자율 상승이 심상치 않다. 이자율이 올라가면 대출금 상환 부담이 커진다. 주택 시장이 주춤해... |
일자: 2022.03.19 / 조회수: 2107 연방정부 이자율 3차례 인상 전망 인플레이션은 내년에야 잡힐 듯 올해 주택시장이 전례 없는 코로나 팬더믹으로 인한 주택시장과 금융 정책 변화로 인해 ‘뉴 노멀’(new normal) 시대에 접어들고 있다고 주택 모기지 공사 패니매가 전망했다. 미국 모기지 시장을 주도... |
일자: 2022.02.09 / 조회수: 695 이자율 오르지만 아직 낮은 수준 크레딧 점검하고 다운페이먼트 준비 부동산 에이전트 잘 만나는 것도‘복’ 학군, 범죄 고려 신중하게 선택해야 요즘 모기지 이자율이 상승세다. 조만간(3월) 연방준비제도가 인플레이션을 잡기 위해 기준 금리 인상을 시작할 것으로 예... |
|
일자: 2022.02.06 / 조회수: 1285 주택 소유주의 42%는 에퀴티 집부자 – 자칫 과소비로 인플레이션 부추겨 미국 집부자가 늘고 있다. 집값이 상승하면서 에퀴티가 크게 상승하고 있기 때문이다. 지난해 일반 주택 순익은 9만4,000달러 올랐다 2020년에 비해 45%나 늘었고 팬더믹 이전과 비교하면 71%의 순익 증가를 보였다. 이에 따라 주택 소유주의 42%는 지난해 연말 에퀴티가 쌓여 집 ... |
일자: 2022.01.15 / 조회수: 5202 FHA, 국책모지기, 차텔, VA 등 다양 3% 다운페이먼트로 장기 30년까지 크레딧 점수 낮아도 대출받을 수 있어 요즘 모빌홈 인기가 치솟고 있다. 이에 따라 가격도 지난 4~5년 사이 2배 이상 뛰어오른 곳도 있다. 특히 대도시 모빌홈 가격 상승 속도는 웬만한 시니어 타운 가격을 웃... |
일자: 2021.12.11 / 조회수: 750 이익금 남는다고 서두르면 안돼 세금, 부동산 중개비, 수리비 등 판매 순 이익금 예상보다 적을 수도 주택 시장이 아직도 진정될 기미를 보이지 않고 있다. 대부분 전문가들은 내년에도 주택 시장 과열 현상은 계속될 것으로 내다보고 있다. 이에 따라 많은 주택 소유주들이 집을 ... |
일자: 2021.11.11 / 조회수: 2175 지난 3년간 11.4% 상승, 물가 상승률보다 높아 인건비·자재비 상승, 화물선 적체 등 원인 미국 주택보험료가 올라가고 있다. 물가 상승으로 어려움을 겪는 미국 가정들에 또 다른 스트레스로 작용하고 있다. 이에 따라 많은 주택 소유주들이 커버리지를 줄이는 등 자구책을... |
일자: 2021.10.11 / 조회수: 1107 아파트 입주자 등 세입자 보험 필요 건물 보험은 소유주와 건물만 보호 보험료 낮아 저소득일수록 가입 해야 부동산 보험은 꼭 건물주에게만 필요한 것은 아니다. 렌트를 사는 세입자도 자신의 개인 소지품 등 재산을 보호하는 보험에 가입할 수 있다. 주택 등 건물주 보험은 뜻하... |
일자: 2021.10.06 / 조회수: 1396 30년 고정 이자율 아직 3% 미만 에퀴티 많고 크레딧 좋으면 해볼만 클로징 비용 등 부대 비용 생각해야 모기지 이자율이 기록적으로 낮은 수준이다. 조만간 다시 올라갈 것이라는 분석이 나오고는 있지만 요즘 같은 팬더믹 경기에서 인플레이션의 압박을 피해 연방정부가 이자율을... |
일자: 2021.08.10 / 조회수: 338 요즘 모기지 이자율이 기록적으로 낮은 수준을 유지하면서 많은 사람들이 주택 구입 시장에 뛰어들고 있다. 2020년 기존 주택 판매가 14년 만에 최고 수준을 기록하더니 올해 들어서도 그 기세가 꺾이지 않고 주택 시장의 과열 현상이 지속되고 있다. 많은 이코노미스트들은 이런 ... |
|
일자: 2021.07.13 / 조회수: 455 블레이크와 캐서린 윈슬로 부부가 자녀 윌리엄과 엘리와 함께 최근 이사한 유타의 프루트 하이츠 집 앞에서 포즈를 취하고 있다. 이사할 집을 찾는 동안 60일간 렌트비를 내고 살 수 있도록 하는 조건을 내걸어 이전에 살 고 있던 집을 팔았다. Wallstreet journal CHASE ROBERTSON... |
일자: 2021.07.10 / 조회수: 787 일반 점수보다 낮게 나와 낭패 볼 수 있어 전통 고수해 의료비 체납 점수까지 가산 개선 필요하지만 관료주의로‘지지부진’ 주택을 구입하려면 우선 충분한 다운페이먼트가 필요하겠지만 크레딧 점수(크레딧 신용)도 매우 중요하다. 그래야 원하는 이자율로 대출을 받... |
일자: 2021.06.13 / 조회수: 297 요즘 전국적으로 뜨겁게 달아오르는 주택 시장에서 주택 구입하기가 하늘의 별 따기 정도로 어렵다는 말들이 나온다. 매물은 부족하고 모기지 이자율은 낮고 구입을 원하는 바이어는 많아지면서 가격이 천정부지로 올라가고 있다. 월스트릿 저널은 이렇게 뜨거운 주택 시장에 뛰어... |
일자: 2021.06.05 / 조회수: 14937 지역 소득 중간치 80% 이하, 시니어 아파트 입주 가능 많은 독자들이 노인아파트(시니어 아파트)에 대해 문의한다. 신청은 어디에 해야 하며 또 노인 아파트에 입주하려면 수입이 얼마나 돼야 하고 또 렌트비는 얼마 인지에 대한 질문이다. 결론적으로 말하면 62세(55세 이상도 있음) 이상 시민권 또는 영주권 등 자격 있는 합법 이민자... |
일자: 2021.05.29 / 조회수: 503 주택 시장이 뜨겁다. 뜨겁다 못해 데일 지경이다. 매물을 확인하지 않고 구입하는 사람들도 많다. 또 투자 그룹들의 가세로 매물난이 가속되고 있다. LA타임스는 남가주 사례를 들어 전국에서 부는 부동산 붐을 상세히 소개했다. 63%는‘깜깜이’주택 매매 새 트렌드 투... |
일자: 2021.05.29 / 조회수: 1167 요즘 모기지 이자율이 역대 최저수준을 밑돌고 있다. 그래서 고민하는 사람들이 많다. 재융자를 할 것인가 아니면 남은 모기지를 다 갚아 버려야 하나. 주택 소유주가 주택을 오래 가지고 있었다면 재융자를 통해 페이먼트를 크게 줄이고 싶어 할 수도 있다. 온라인 재정 분석 사이... |
|
일자: 2021.05.25 / 조회수: 578 요즘 이자율이 역대 최저 수준으로 낮아 주택 구입의 적기다. 그런데 다운페이먼트가 부족하다면 주택 구입이 사실상 불가능하다. 인터넷 경제 분석 매체 ‘모틀리 풀’이 다운페이먼트가 부족해 고민하는 젊은이들에게 3가지 조언 했다. 요즘 모기지 이자율은 역대 최저... |
|
일자: 2021.05.05 / 조회수: 479 팬더믹으로 세상이 어수선하지만 주택 시장은 아직 활황세를 이어가고 있다. 집을 팔 적기라는 말이다. 집을 사려는 바이어 역시 역대 최저 수준의 모기지 이자율로 주택 구입의 호기를 맞고 있다. 이자율이 언제 올라갈지 모른다. 따라서 이자율이 오르기 전에 대출을 받자는 바... |
