팬더믹으로 세상이 어수선하지만 주택 시장은 아직 활황세를 이어가고 있다. 집을 팔 적기라는 말이다. 집을 사려는 바이어 역시 역대 최저 수준의 모기지 이자율로 주택 구입의 호기를 맞고 있다. 이자율이 언제 올라갈지 모른다. 따라서 이자율이 오르기 전에 대출을 받자는 바이어들의 구매 심리도 주택 거래 시장의 활황세를 떠 받혀주고 있다. 그렇다면 올해 주택 판매의 적기는 언제일까. USA 투데이가 부동산 전문가들의 조언을 토대로 주택을 내놓아 최고 가격을 받는 최적기를 저울질했다.
팬더믹으로 시장에 나온 매물 많지 않아
백신 접종 늘어나면 바이어 마켓 될 것
■시장에 내놓기 전 집 수리부터
보통 셀러는 주택을 시장에 내놓기 전, 외견 치장에 치중하고 이곳 저곳을 수리한다. 그런데 요즘같이 매물이 제한될 때는 바이어들을 끌기 위한 대대적 보수는 필요 없다. 예를 들어 다소 오래된 카펫을 구태여 새것으로 교체하거나 멋진 마루를 깔아줄 필요도 없다.
하지만 바이어들이 도망갈 정도의 확실한 문제점을 고쳐야 한다. 예를 들어 지붕의 싱글이 낡았다면 고쳐 주는 것이 상식이다. 또 집 앞 정원에 죽은 나무가 있다면 말끔히 제거해줘야 나중에 나무가 쓰러져 집을 파손시키는 사고를 방지할 수 있다.
또 집안의 전기 배선이 건축 코드에 맞지 않는다면 외견상 문제가 없더라도 수리해야 한다. 이런 문제는 어차피 홈 인스펙터가 발견하게 된다. 부동산 거래가 무산되지 않게 마켓에 내 놓기 전 손을 보는 것이 좋다.
■매물이 쏟아지기 전에 일찍 마켓에 내놓기
요즘은 마켓에 나오는 매물이 많지 않다. 셀러에게는 좋은 기회다. 그러나 조만간 계절적 요인으로 매물이 늘어나게 될 것이고 이로 인한 가격 경쟁도 심해질 것으로 보인다.
우선 날씨가 따듯해지면 집을 팔려고 내 놓는 셀러들이 많아 진다. 둘째, 코로나 바이러스 백신 접종이 조만간 일반 대중에게로 확대될 것이다. 지금까지 코비드-19 감염을 우려해 집을 내놓지 못하고 있던 셀러들이 아무런 거리낌 없이 바이어에게 집을 공개할 수 있게 될 것이다. 따라서 올해 집을 팔겠다고 생각한다면 아직 매물이 주춤하는 요즘을 이용한다.
■바이어와의 거래 알기
거래가 거의 성사될 단계에서 바이어가 모기지 대출을 받지 못해 깨지는 경우가 많다. 셀러로서는 악몽이다.
우선 사전 모기지 승인을 받은 바이어의 오퍼만 받아라. 사전 모기지 승인을 받았다고 해서 모기지가 보장되지는 않는다. 하지만 대출 회사가 이미 신청자의 재정 상태를 검토, 일정 금액의 돈을 빌려줄 수 있겠다고 결정한 것이기 때문에 모기지 대출에 어려움을 없을 것이라고 판단할 수 있다.
정리한다면 주택을 팔려고 내 놓은 셀러 입장에서는 주택이 시장에 쏟아 나오기 전에 서둘러 집수리 하고 리스팅 해야 원하는 이상의 가격을 받을 수 있다. 또 사전 모기지 승인을 받은 바이어를 찾는 것이 좋다.
다운페이먼트 부족하면 FHA론 이용
이자율은 당분간 낮은 수준 유지할 듯
서두르지 말고 돈모아 페이먼부담 줄여야
요즘 이자율이 역대 최저 수준으로 낮아 주택 구입의 적기다. 그런데 다운페이먼트가 부족하다면 주택 구입이 사실상 불가능하다. 인터넷 경제 분석 매체 ‘모틀리 풀’이 다운페이먼트가 부족해 고민하는 젊은이들에게 3가지 조언을 했다.
요즘 모기지 이자율은 역대 최저다. 주택의 적기라는 말이다. 하지만 다운페이먼트가 없다면 재정적 부담이 적지 않다. 다운페이먼트는 주택 가격의 20% 이상이 정석이다. 20% 미만의 다운페이먼트를 한다고 해서 모기지 대출을 받지 못하는 것은 아니지만 PMI(private mortgage insurance)라는 보험에 가입해야 하는데 또다른 부담이 될 수 있다. PMI는 월 모기지 페이먼트를 하지 못할 경우 모기지를 대신 갚아주는 보험이다.
PMI 보험료는 매년 대출금의 1%다. 예를 들어 20% 미만의 다운 페이먼트로 30만 달러의 대출을 받았다면 매년 3,000달러, 또는 월250달러의 PMI 보험료를 내야 한다. 이 보험은 갚아야 할 대출금이 주택 가격의 80% 이하로 떨어지면 더 이상 돈을 낼 필요가 없다.
하지만 바이어가 PMI를 구입하겠다고 해도 대출 회사는 20% 다운페이를 요구하며 대출 승인을 거부할 수 있다. 그렇다고 방법이 없는 것은 아니다.
■FHA 론(FHA 론)
FHA 론을 받으면 최소 3.5% 다운페이먼트로도 대출을 받을 수 있다. FHA는 연방 주택국(Federal Housing Administration)의 약자로 돈이 부족하고 크레딧이 낮은 주택 구입자들의 대출을 보증해 준다.
하지만 이 대출을 받으려며 대출금의 1.75%를 먼저 선수금으로 내야 한다. 그런데 PMI를 구입하지 않기 위해 FHA론을 받는다면 별로 도움을 받지는 못한다. FHA 론 역시 MPI라는 PMI와 비슷한 모기지 보호 보험에 가입해야 하기 때문이다. 그러면 왜 FHA 론을 받으려고 할까. 우선 다운페이먼트를 적게 해도 되고 크레딧 점수가 낮은 사람도 대출이 가능하다.
■싼 주택 찾기
당연한 말이겠지만 재정 사정에 맞는 주택을 찾는 것이다. 상상 속 내집의 크기를 줄이고 가격도 내린다.
예를 들어, 35만달러의 주택을 구입하려고 하는데 다운페이먼트를 3만5,000달러 밖에 모으지 못했다면 17만5,000달러의 집을 구입한다고 생각하라는 것이다. 물론 요즘 이정도 돈으로 주택을 살 수 있는 지역은 한적한 중부지역 주 이외에는 없겠지만 말이다.
■저축을 늘리고 일을 더 하기
집의 크기를 줄인다고 해도 다운페이먼트 마련이 어렵다면 주택 구입을 잠시 미루고 다운페이먼트를 더 모은다. 특히 학군 좋은 지역이거나 안전한 동네의 주택을 구입하고 싶다면 원하는 주택 구입에 필요한 다운페이먼트를 더 모아야 할 것이다.
그러려면 ‘투 잡’을 갖고 열심히 돈을 모아야 한다. 1~2년이면 아마도 원하는 집을 마련하기 위한 다운페이먼트를 마련할 수 있을 것이다.
문제는 모기지 이자율이 지금 같이 낮은 수준을 유지해 주겠느냐다. 정확하게 대답할 수는 없지만 앞으로 12개월 이상은 이자율이 올라간다고 해도 아주 완만할 것으로 보인다. 급격한 혼란을 피하기 위해서라도 정부가 이자율을 빠르게 올리지는 못한다. 현재의 2.7% 이자율이 2.9%로 올라간다고 해서 부담이 크게 늘어난다고 보기는 어렵다.
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