4% 넘는 모기지 이자율 가졌다면 재융자 고려

30년 고정 이자율 아직 3% 미만

에퀴티 많고 크레딧 좋으면 해볼만

클로징 비용 등 부대 비용 생각해야

모기지 이자율이 기록적으로 낮은 수준이다. 조만간 다시 올라갈 것이라는 분석이 나오고는 있지만 요즘 같은 팬더믹 경기에서 인플레이션의 압박을 피해 연방정부가 이자율을 올릴 가능성은 그리 크지 않을 것으로 보인다. 이런 상황에서 아직 재융자를 하지 않았다면 신중하게 고려해 볼 필요는 있다. 

만약 모기지 재융자를 생각한다면 몇가지 자신에게 맞는 내용을 고려해 신중하게 판단해야 한다.  

모기지 이자율은 어느 정도가 내게 적정한나

이자율이 낮다고 무턱대고 재융자를 택할 수는 없다. 우선 현재 가지고 있는 주택 모기지 이자율과 재융자 이자율을 비교해 페이먼트가 얼마나 절약되는지 알아봐야 한다. 재융자 이자율은 대출을 받으려는 사람에 따라 달라진다. 

모기지 대출 회사는 빌리는 사람의 크레딧 기록, 수입, 주택에 쌓인 에퀴티를 본다. 

연방 정부 모기지 회사 프레디 맥에 따르면 9월 16일 주간 30년 고정 모기지 이자율은 2.86%다. 따라서 아직 4% 이상의 모기지를 가지고 있다면 재융자 혜택을 볼 수 있다. 

재융자를 고려할 때 얼마나 그 집에서 오래 살 것인지, 그리고 재융자 후 몇개월이 지나야 재융자 비용을 상쇄시킬 수 있는지도 함께 봐야 한다. 

재융자 비용이 너무 높다면

재융자를 할 때 타이틀 보험, 주 세금, 주택 감정비과 같은 비용을 내야 한다. 만약 재융자를 해서 줄어든 페이먼트가 절약 비용을 충분치 감당할 수 없다면 재융자가 필요하지 않을 수도 있다.  

주택 부동산 통계를 집계하는 ‘클로징코프’에 따르면 미국내 재융자와 관련된 평균 비용은 3,400달러다. 세금을 가산하면 5,749달러로 올라간다. 이 비용은 팬더믹 기간 중에도 크게 변하지 않고 있다. 

대출 회사가 사회적 거리두기 때문에 감정을 하지 않을 수도 있다. 하지만 감정을 하지 않고 다른 방법을 사용하면 혹시 주택 가격이 저평가 될 수 있다. 대출 회사에 확인해 볼 필요가 있다.  

변동 이자율을 가지고 있다. 고정으로 바꿀 시기인가

변동 이자율을 가지고 있다면 고정으로 바꿀 수 있는 절호의 기회가 될 수 있다. 이자율이 워낙 낮은 수준이기 때문이다. 

이렇게 변동(ARM)을 고정(FRM)으로 바꿀 때 몇가지 확인해야 할 것들이 있다. 우선 변동 이자율 조정 기간이 얼마나 되나이다. 보통은 첫 6개월 또는 12개월이다. 절약하는 금액을 잘 따져봐야 한다. 

많은 주택 소유주들은 변동 이자율과 같은 불확실한 이자율을 별로 좋아하지 않는다. 

변동 이자율은 매우 낮고 하루 아침에 급속히 올라가지도 않는다. 이 때문에 일부 변동 이자율을 가지고 있는 주택 소유주들은 재융자 관련 비용을 지불하지 않으려고 재융자를 포기한다.

30년 고정 모기지를 가지고 있다. 이를 15년으로 줄인다면

30년 고정 이자율을 15년 고정으로 바꾸고 싶어 하는 주택 소유주들이 많다. 이자율이 낮아 페이먼트 차이도 크지 않을 수 있기 때문이다. 

다시말해 15년으로 바꾸면 비싼 이자율의 30년 고정 모기지 페이먼트 때보다 큰 부담이 되지 않을 수도 있다. 만약 대출 기간을 12년만 줄이더라도 전체 지불해야 하는 이자를 크게 절약할 수 있다. 

주택에 쌓인 에퀴티는 재융자에 어떤 영향을 주나

주택 가격과 갚아야할 모기지의 차이가 에퀴티다. 실제 집을 팔면 내손에 남는 금액을 말한다. 재융자를 하려고 할 때 매우 중요하게 생각되는 부분이다. 

재융자를 할 때 주택 에퀴티가 주택 가격의 20% 미만이면 모기지 보험을 들어야 한다. 모기지 보험이란 돈을 빌려준 대출회사를 보호해주는 장치다. 혹시 주택 가격이 곤두박질 칠 때 집을 처분해도 모기지를 다 회수하지 못할 경우를 대비해 강제로 대출을 받는 소비자에게 들어 두도록 하는 보험이다. 

이 보험은 대출을 받는 주택 구입자가 내야 한다. 보험료는 대출금, 크레딧 점수 등에 따라 대출금의 0.25~2%로 다양하다. 

재융자로 현금 인출을 고려해도 되나

재융자를 할 때 남아 있는 모기지도 갚고 일부는 현금으로 챙길 수 있다. 

요즘 재융자로 현금을 뽑는 비율이 금융 위기였던 2008~2009년 이래 가장 높은 수준을 기록 중이다. 갚아야할 모기지를 주택 가치에서 빼고 남은 돈을 받는 것이다. 이 돈으로 주택을 개량할 수도 있고 부채를 갚을 수도 있다. 또 기타 다른 목적으로도 사용해도 좋다. 

현금 재융자 방법으로 현금을 인출해 주택을 고치고 가치를 높여 되팔 수도 있다. 빚을 갚아 크레딧 점수를 높일 수도 있을 것이다. 

그러나 융자 받은 현금을 좋은 방향으로 사용하지 않는다면 오히려 부채만 늘리는 꼴이 되므로 잘 생각해야 한다. 

모기지 포인트가 미치는 영향은

모기지 포인트란 융자를 마칠 때 일시불로 내는 비용을 말한다. 포인트를 지불하면 낮은 이자율을 받을 수 있다. 모기지 할인율이라고도 부른다. 보통 1 모기지 포인트당 0.125% 또는 0.25% 낮은 이자율을 받을 수 있다. 30년 고정을 생각하면 30년동안 0.25% 낮은 이자를 내므로 장기적으로 상당히 큰 이자를 절약할 수 있을 것이다. 

재융자를 서둘러야 하나

아직 수백만명의 주택 소유주들이 재융자를 하지 않고 있다. 하지만 재융자가 자신에게 맞는 것인지 잘 생각해 결정해야 한다. 이자율이 급속히 오를 가능성은 낮다. 따라서 기간을 두고 신중하게 재융자 여부를 결정한다. 

존 김 기자