젊은 세대 부채 늘려 주택 구입 괜찮을까

요즘 모기지 이자율이 기록적으로 낮은 수준을 유지하면서 많은 사람들이 주택 구입 시장에 뛰어들고 있다. 2020년 기존 주택 판매가 14년 만에 최고 수준을 기록하더니 올해 들어서도 그 기세가 꺾이지 않고 주택 시장의 과열 현상이 지속되고 있다. 많은 이코노미스트들은 이런 주택 시장 열풍은 올해 내내 이어질 것으로 예상하고 있다. 

문제는 주택 공급은 그다지 원할 치 않다는 점이다. 신규 주택 착공 건수도 주택 수요에 크게 미치지 못하고 있다. 이로 인해 바이어들은 패닉 바잉에 나서야 하고 종종 말도 되지 않는 가격에 구입해야 한다. 미국 주택 가격은 최근 통계인 지난 2월 전년 동기 대비 12.2% 치솟아 1991년 이후 가장 큰 연간 상승률을 기록했다고 연방 주택재정청이 밝혔다. 

이 같은 과열 시장에서 첫 주택 구입을 꿈꾸는 젊은 세대들에게 주택을 구입할 적기인지에 대한 논란이 제기되고 있다. 이자율이 낮아 무리하게 모기지를 받아 비싼 가격의 주택을 구입해야만 하느냐는 것이다. 

월스트릿 저널은 이 문제를 놓고 펜실베니아 대학 와튼 스쿨의 수잔 와처 부동산 재정학과 교수와 ‘도시 연구소’의 주택재정정책센터 설립자인 로리 굿맨 주택재정정책 부사장을 초대해 이들의 의견을 들었다.    

‘도시연구소’ 로리 굿맨 부사장

“주택을 구입하라”

젊은 세대들이 다소간의 어려움이 있다고 해도 주택을 구입해야 한다. 이자율은 아직 매우 낮은 수준이고 주택 가격이 금방 떨어지지는 않을 것이다. 

이자율은 과거 50년 동안 비교하면 단 8개월간 지금보다도 더 낮은 이자율을 기록했다. 이 8개월 모두 이번 팬더믹 기간에 발생했다. 

지난해 주택 가격이 급격히 상승했고 역사적으로도 매우 높지만 주택 공급량이 적어 가격이 내려갈 것 같지는 않다. 반면 이자율은 올라갈 것이다. 

주택을 원하는 젊은 세대들은 30년 모기지 페이먼트를 선호한다. 인플레이션이 올라가도 페이먼트는 변하지 않는다.  

요즘 건물주들이 감당하기 어려운 수준으로 렌트 가격을 올리고 있고 여러 가지 이유로 리스 연장을 해주지 않으려고 한다. 이런 젊은 세대들이 계속 렌트를 살 게 되면 렌트비는 빡빡한 주택 공급 상황에서 인플레이션 비율보다 더 빠르게 올라 갈 것이다. 

젊은 사람들이 모기지 페이먼트를 더 늘려 부담스럽다고 해도 그들의 수입은 앞으로 계속 올라가게 될 것이다. 

특히 주택 구입은 장기적으로 부를 축적할 수 있는 좋은 수단이다. 

많은 젊은 세대들은 10여 년 전 부동산 버블 때 그들의 부모 세대들의 재정적 위기를 목격했다. ‘도시 연구소’가 ‘블랙 나이트’사의 모기지 데이터를 분석한 결과, 2006년 주택 시장은 고점을 찍은 후 2012년까지 25% 폭락했다. 하지만 2012년 최하점에서 다시 73% 급상승해 이전 최고점보다 29%나 더 높았다. 

▶주택 가격 상승

일부 전문가들은 현재 주택가격 상승은 안정적이지 못하다고 우려한다. 그러나 주택 공급이 제한돼 있고 신규 주택 건설 역시 역대 최저 수준을 기록하면서 주택 가격은 계속 상승세를 유지할 것으로 예상된다. 또 상승이 둔화된다고 해도 바이어들은 투자 수입 대비 수익이 아직은 높을 수 있다. 

평균 신규 모기지 대출자들은 주택 가치의 약 5%를 다운페이먼트하고 나머지는 대출받는다. 만약 20만 달러 주택을 5%(1만 달러) 다운했고 주택은 연간 3%씩 상승한다면 5년 후 주택 가치는 23만1,854달러다. 

이 대출자는 1만 달러 투자로 수익은 316% 보게 된 셈이다. 주식 투자를 해도 이 정도는 올리지 못한다. 젊은 세대들이 일찍 주택 구입을 한다면 이런 레버리지 투자의 효과는 매우 클 것이다. 

▶부채 낮추기

일부 전문가들은 부채 버블 현상으로 가고 있다고 말한다. 다시 말해 주택 시장 붕괴의 위험을 경고하는 것이다. 그러나 모기지 부채는 현재 매우 낮은 수준이다. 그리고 기타 부채 역시 2007~2009년 불경기 때 이전과 비교도 되지 않는다. 

재정 위기가 닥친다면 감원 바람이 불 것이고 모기지 페이먼트를 내지 못해 집을 빼앗길 수 있다. 그러나 직장을 잃는다고 해도 문제가 되지 않는다. 대부분의 불경기를 보면 주택 가격은 하락하지 않는다. 따라서 직장을 잃어도 손해를 보지 않고 팔 수 있고 값이 싼 주택을 구입할 수 있다. 

결국 주택 구입을 원하다면 지금이 적기로 봐야 한다. 이자율이 계속 이런 낮은 수준을 유지하지는 않을 것이다. 젊은 사람들이라면 일찍 구입해 에퀴티를 쌓아가는 것이 더 좋다.

수잔 와처 와튼스쿨 교수

“지금은 구입 적기가 아니다”

주택 소유는 부를 축척하는 자산이며 렌트비 상승을 피할 수 있는 방법이다. 또 요즘 같은 저리 시대에 30년 고정 이자율은 매우 안전한 상품이다. 또 주택 시장 가치는 2006 최고점 이후 12% 올랐다. 그러나 주택 가격이 계속 오를 것을 가상해 젊은 바이어들을 부담을 가지고 주택을 구입한다는 것은 모기지 페이먼트를 하지 못할 위험성도 함께 져야 한다는 의미다. 

▶지속 가능성이 없다.

저금리에다가 재택근무 환경이 주택 가격 상승을 부채질하고 있다. 하지만 지난해 상승한 주택 가치는 지속적이지 못하다. 예를 들어 앞으로 이자율이나 모기지 이자율이 오르지 않는다고 장담할 수는 없다. 지금은 주택 수요가 급격히 늘어난 데다가 공급이 매우 낮고 건축 비용이 비싸 셀러 마켓을 유지하고 있다. 그럼에도 불구하고 셀러 마켓은 순식간에 바이어 마켓으로 바뀔 수 있다. 

10년 전 경험으로 볼 때 주택 가격은 매우 빠르게 곤두박질칠 수 있다. 가격 상승 압력은 더 오를 것이라는 기대를 가져온다. 하지만 기대가 바뀌면 가격도 급격히 떨어질 수 있다.     

‘코어로직’사의 데이터 분석에 따르면 2007~2009년 불경기 때 800만 명의 주택 소유주가 과도한 부채로 인해 주택을 빼앗겼다.    

▶부채 버블 조심해야

재정적 불경기의 가격 버블 현상은 부채 버블부터 시작된다. 새 주택 구입자들이 수입 능력을 뛰어넘는 대출을 받으면 부채 버블이 생긴다. 학자금 대출금 같은 기타 부채가 있는 젊은 바이어들에게는 문제가 될 수 있다. 

주택과 같은 재정 자산을 투자할 때 소유주들은 큰 손실을 볼 수 있다는 점을 믿으려 하지 않는 경향이 많다. 모기지를 무리하게 받아도 초저리 시대에 이익을 볼 수 있다는 생각을 한다. 특히 젊은 바이어들은 앞으로 수입도 올라 모기지 다운페이먼트도 더 할 수 있을 것으로 생각한다.  

불경기가 오면 직업을 잃게 될 것이고 주택 가격은 하락한다. 이럴 경우 모기지도 갚기 어려운 데다가 그동안 쌓여 있던 에퀴티도 날아간다. 결국 급히 팔려는 주택이 많이 나올 것이고 주택 시장의 가격 하락을 더욱 가속시켜 에퀴티 회복은 더 어려워질 것이다. 

팬더믹 기간 동안 주택 가격은 많은 투자상품들의 수익을 훨씬 뛰어넘었다. 또 장기적으로 주택 소유주들은 부를 축적하는 수단이 됐다. 

그러나 주택을 무리하게 구입하거나 젊은 새대들이 감당하기 힘들 정도의 비싼 주택을 구입한다면 매우 주의해야 할 것이다. 장기적 경기에도 부정적 영향을 미치게 된다.