요즘 전국적으로 뜨겁게 달아오르는 주택 시장에서 주택 구입하기가 하늘의 별 따기 정도로 어렵다는 말들이 나온다. 매물은 부족하고 모기지 이자율은 낮고 구입을 원하는 바이어는 많아지면서 가격이 천정부지로 올라가고 있다.
월스트릿 저널은 이렇게 뜨거운 주택 시장에 뛰어들기 전에 냉철한 판단으로 주택을 지금 꼭 구입해야 하는지 충분히 생각하는 슬기로운 전략이 필요하다고 보도했다.
앨버트 리 부부는 보스턴 지역에 지난해 12월부터 집을 사려고 했다. 하지만 지금까지도 주택을 구입하지 못하고 있다.
새로 태어난 아기를 위해 70만 달러에서 100만 달러의 예산으로 좀 더 큰 공간의 주거지를 찾아 나선 이들 부부는 돈을 더 들여야 하지 않을까 고민 중이다. 앨버트는 “이건 주택 시장이 미쳤다고 표현할 수밖에 없다”면서 “에이전트들이 말하기를 어떤 주택은 오퍼 만 80개가 들어왔다”고 한숨을 내쉬었다.
전국 부동산 협회에 따르면 지난 3월 매물 주택은 전년 동기에 비해 28.2%가 줄었다. 반면 초저금리로 인해 주택을 구입하려는 사람들이 많이 늘어나면서 주택 가격이 하늘 높은 줄 모르고 고공 행진하고 있다.
텍사스 어스틴에 있는 ‘리얼티 어스틴’의 데비 바레라 브로커는 이런 현상을 한 번도 보지 못했다면서 셀러의 제시가격보다 10만 달러 이상을 오퍼하기도 하고 심한 경우 수영장 달린 주택은 제시 가격보다 무려 50만 달러를 더 오퍼했다고 전했다.
이 같은 과열 시장에서는 특히 절제가 필요하다. 원래 예산보다 더 높은 집을 꼭 사야 하는지를 냉정하게 판단해야 한다는 것이다.
주택 구입하려면 수입과 지출 등 고려해야
경쟁에 밀려 감당하지 못하는 실수 말아라
모기지 상환 유예 끝나면 가을부터 매물 늘듯
냉정하게 생각해야
일반적으로 주택을 구입할 때 주택 대출 금인 모기지 페이먼트(상환금)가 총 월수입의 1/4에서 1/3 사이여야 한다는 것이 상식이다. 여기에 주택 관리비용과 세금, 보험까지 합친다면 총수입의 35~45%가 적정선이다.
새라 베어 샌프란시스코의 재정 어드바이저는 “균형 투자 측면에서 주택 구입에 모든 돈을 넣는다는 것은 바람직하지 않다”고 조언했다.
만약 연 10만 달러의 수입이라면 크레딧 카드빚 변제나 은퇴 대비 저축 등에 따라 모기지 페이먼트로 한 달 2,340달러 안팎으로 지출하는 것이 좋다. 특히 주택 구입 비용이 융자금의 2~5%는 들어간다는 사실도 잊지 말아야 한다.
2008년 서브프라임 모기지 사태를 경험한 대출 회사들이 지금은 ‘부채 대 수입’ 비율만 엄격하게 따진다. 바이어가 주택을 구입하고 관리할 능력에 관한 고려는 하지 않는다.
피터 도니사뉴 프랭클린 메디슨 어드바이저 그룹의 수석 자문은 “무엇이 사리에 맞는 것인지, 무엇을 할 수 있는지 생각해보고 피해야 할 것은 피하는 것이 좋다”고 조언했다.
그는 “요즘 대출 환경으로 보면 어떤 경우는 총수입의 50%까지 모기지를 대출해주는 회사도 있다”면서 “이런 돈을 빌려준다고 해서 꼭 받아서 집을 사야 한다는 의미는 아닐 것”이라고 경고했다.
부대비용 감안해야
다운페이먼트는 주택 가격의 20%가 표준이다. 그러나 꼭 20%를 요구하는 것은 아니다. 20% 이하의 다운페이를 한다면 모기지 보험을 구입해야 한다. 비용은 모기지 10만 달러 당 월 30~70달러라고 연방 모기지 회사 프레디 맥이 밝혔다. 모기지 보험은 구입한 주택의 에퀴티(순수 가치)가 주택 가격의 20%를 넘을 때까지 계속 가지고 있어야 한다.
특히 비상시를 대비하거나 주택 수리, 개량 등에 필요한 여분의 현금이 6개월 치 정도는 보유하고 있어야 하는 것도 잊으면 안 된다.
베어 어드바이저는 주택을 구입하면 종전에 즐기던 생활 습관을 많이 수정해야 하는데 사람들은 소비 습관을 크게 줄이지는 못한다면서 하와이로 휴가를 포기하는 등 현실적인 문제를 잘 고민해서 구입 가능한 주택을 골라야 한다고 말했다.
주택 구입을 미룬다
예를 들어 텍사스 어스틴 같이 직장도 늘어나고 인구가 늘어나는 지역이라면 주택 가격이 훨씬 더 비싸고 경쟁도 더 심해질 것이다.
하지만 1~2년 기다리다 보면 주택 시장에 나오는 매물도 늘어날 것이고 그렇게 된다면 오퍼 경쟁도 크게 줄어들게 된다. 합리적인 선에서의 주택 구입도 가능해 질 것이다.
마이애미에 있는 모기지 대출 회사 리전슨 뱅크의 애니발 토레스는 올여름 팬더믹으로 인한 모기지 상환 유예 정책이 끝나면 더 많은 매물이 시장에 나올 것이라고 예측했다.
도니사뉴 수석 자문은 “주택 가격은 분명 수개월 동안 더 올라갈 것이지만 모든 시장 경제로 볼 때 주택 가치가 영원히 올라가지는 않을 것”이라고 내다봤다.
따라서 지금 주택 구입을 해야 할지에 대한 장단점을 잘 분석해 결정하는 것이 매우 중요하고 전문가들은 조언했다.
크레딧 카드 부채나 학자금 대출을 갚는 것이 요즘 뜨겁게 달아오는 주택 시장에 뛰어드는 것보다 유리할 수도 있다는 말이다.
자넷 김 기자 janet@usmetronews.com
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