“주택 구입 ‘모기지 크레딧 점수’ 를 아시나요?”

일반 점수보다 낮게 나와 낭패 볼 수 있어

전통 고수해 의료비 체납 점수까지 가산

개선 필요하지만 관료주의로‘지지부진’

주택을 구입하려면 우선 충분한 다운페이먼트가 필요하겠지만 크레딧 점수(크레딧 신용)도 매우 중요하다. 그래야 원하는 이자율로 대출을 받을 수 있기 때문이다. 

하지만 모기지 크레딧 점수가 일반 크레딧 점수보다 낮게 나온다는 사실을 몰라 낭패 보는 미국인들이 많다고 컨슈머 어퍼어가 최근 지적했다. 

애틀랜타에 거주하는 라퀠무어(38·콘트렉터)는 지난여름 첫 주택 구입에 당황했던 케이스. 그녀는 크레딧 신용 평가 회사가 보유한 수치를 근거로 자신의 재정 신용도가 760점이라고 알고 있었다. 이 정도면 매우 양호한 점수로 원하는 좋은 이자율을 받을 수 있다고 생각했다. 

하지만 사전 승인 신청을 내면서 무어의 신청을 받은 은행은 그녀의 신용점수가 700점이라고 밝혔다. 나쁜 점수는 아니지만 그녀가 원하는 이자율을 받기에는 부족한 수치였다. 

무어처럼 많은 주택 구입자들이 모기지 점수가 있다는 사실조차 모른다. 또 이 점수가 자신들의 크레딧 점수보다도 낮다는 사실에 당황한다. 

컨슈머 리포트의 정책 분석가인 셰드 이자즈는 “문제는 소비자들이 모기지 점수가 존재한다는 것도 모르고, 일반 점수와 비교해 큰 차이가 날 수 있다는 사실을 인지하지 못한다”고 설명했다. 

우리가 알고 있는 FICO와 빈티지스코어(VantageScore)와 같은 기본 크레딧 점수와 비교해 볼 때 좋은 모기지 점수를 소비자들이 받기가 어렵다는 것도 문제다. 

◇차이 나는 이유

대부분의 일반 크레딧 점수와는 다르게 모기지 점수를 계산하는 공식이 지난 20여 년간 바뀌지를 않았다. 이 때문에 대부분의 미국 개인 주택 모기지를 인수하는 패니매와 프레디 맥은 FICO 공식을 근거로 융자금을 책정한다. 

지난 10여 년 동안 모기지 점수를 바꾸려는 시도는 있었지만 워싱턴 정가의 관료주의로 인해 진척이 되지 않고 있다. 

옛 공식의 문제는 다른 점수 환산 공식이 좀 더 소비자 친화적인 방법을 반영하는 반면 과거만 고집하고 있다는 점이다. 결국, 옛 공식을 사용하면서 대출 신청자의 점수가 더 낮게 나타날 수밖에 없다고 크레딧 전문가 존 울자이머의 분석이다. 

예를 들어, 의료비 부채는 FICO 점수에 더 이상 반영되지 않지만 모기지 점수에는 아직도 부채로 간주돼 영향을 준다. 이와 유사하게 새 FICO 공식은 콜렉션에 넘어갔지만 모두 갚고 나면 부정적인 영향으로 간주하지 않지만 예전 FICO 공식에서는 그대로 나쁜 영향을 주게 된다. 

특히 모기지 크레딧 점수를 개선하기가 매우 힘들 수 있다. 

‘익스피리안 부스트’(Experian Boost), ‘이크레디블 리프트’(eCredable Lift)와 같이 크레딧을 개선해주는 새 프로그램은 소비자들이 정기적으로 내는 유틸리티 페이먼트나 렌트비도 크레딧 기록에 반영해 신용도를 높여준다. 하지만 모기지 공식에는 반영되지 않는다. 

결과적으로 모기지 점수와 기타 크레딧 점수가 20점 이상 차이가 나는 것이 그다지 놀라운 일은 아니라고 FICO 점수 및 분석부 조앤 개스킨 부사장은 설명했다. 

또 다른 이유는 크레딧 점수를 해치지 않고 빠르게 모기지를 샤핑할 시간이 부족하다는 것이다. 

새로운 크레딧 공식은 45일 이내에 여러 곳의 융자회사들이 크레딧을 조회해도 한번 신청하는 것으로 계산해 준다. 여러 개의 점수 조회가 있으면 위험한 소비자로 분류돼 점수가 낮게 나오기 때문이다. 

하지만 모기지 점수를 내는 신용평가 회사 익스피리언에서는 이 기간을 14일만 준다. 점수에 영향을 주지 않고 충분히 샤핑할 시간이 없다는 말이다. 

비영리 단체 ‘전국 공정주택 연합’의 리사 라이스 회장은 “소비자들이 최고의 상품을 구하기 위해 쇼핑을 하라고 조언하지만 자칫 쇼핑 기간이 길어지면서 점수가 내려갈 수 있다는 불행한 일이 벌어지고 있는 것”이라고 지적했다. 

라이스 회장은 저소득 커뮤니티, 특히 유색인종 소비자에게는 주택 구입을 위한 크레딧이 매우 중요한 도전이라면서 모기지 크레딧 점수 개선의 긴급한 필요성을 강조했다. 

지난여름 패니매와 프레디맥을 관할하는 연방 주택 재정청(FHFA)은 대체 점수 환산 공식을 고려한다고 밝혔다. 하지만 실행에 옮기기까지 수년이 걸릴 수 있다고 전문가들은 지적했다. 

◇모기지 점수 개선하기 

결국 무어는 예상치 못한 모기지 점수에도 불구하고 원하는 이자율로 주택을 구입했다. 

우선 무어는 부채를 모두 정리해 점수를 높였다. 또 대출 은행과 크레딧 유니언들을 통해 단시간 내에 첫 주택 구입자를 위한 모기지 샤핑을 마쳤다. 

◇모기지 점수를 먼저 점검하라

집을 보러 다니기 전에 모기지 점수부터 확인한다. 모기지 점수를 확인하려면 물론 비용을 지불해야 한다. 예를 들어 ‘myFICO.com’은 한 달 19.95달러를 내면 모기지 점수를 포함해 28종류의 다른 FICO 점수를 확인해 준다. 

또 다른 방법은 대출 회사에 모기지 사전 승인을 신청한다. 이런 경우 대출 회사가 한 곳의 신용평가회사로부터 비공식 점수를 확인한다. 크레딧 점수에는 영향을 미치지 않는다. 연방 주택 도시개발국(HUD)의 승인을 받은 주택 카운슬러의 도움을 받는다면 모기지 점수를 받아 볼 수 있다. 이런 카운슬러의 명단은 HUD 웹사이트에서 확인할 수 있다.  

◇실망하지 말아라

생각보다 점수가 높지 않더라도 장기적 전략을 세운다. 점수 개선에 수개월이 걸릴 수 있고 수년이 될 수도 있다. 

일반 크레딧 점수 개선하듯 하면 된다. 페이먼트를 연체하지 말고 크레딧 사용을 자제하며 새 어카운트 개설을 금한다. ‘크레딧 향상의 비밀’(Secrets of Credit Score Success)과 같은 사이트에서 방법을 찾을 수 있다. 

또 낮은 점수의 주택 구입 희망자를 위한 대출 프로그램을 이용할 수도 있다. 

◇정기적으로 크레딧 점수를 점검하라

가능한 최상의 크레딧 점수를 얻으려면 크레딧 보고서를 정기적으로 점검해 부정확한 정보나 오기를 찾아 바로잡아야 한다. 매년 한 차례씩 각 신용평가 회사로부터 무료로 보고서를 열람할 수 있다. 연중 4개월 간격으로 정기 업데이트를 요구할 수 있다. 하지만 요즘 팬더믹으로 인해 2022년 4월 20일까지 3개의 신용 평가 회사 모두에 주별 리포트를 요구할 수 있다. 

컨슈머 리포트의 이자스 부사장은 각 평가회사 웹사이트보다는 ‘annualcredit

report.com’을 이용하는 것이 좋다고 밝혔다. 이 사이트를 이용하면 교정을 위한 합법적 조치를 제약 받을 수 있는 강제 조정에 동의할 필요가 없다. 문제를 발견했다면 해결을 요구할 수 있다. 정정 과정이 오래 걸릴 수 있으므로 모기지 샤핑에 나서기 전에 시작하는 것이 좋다. 

◇대출 신청을 한데 모아라

주택 대출을 신청하면 융자회사는 3개 신용평가회사로부터 모기지 점수를 뽑아 본다. 3개 연합 크레딧 리포트라고 불리는 단일 파일도 포함된다. 익스피리언 FICO 2 점수는 모기지 샤핑 기간을 14일로 매우 좁게 잡고 있다. 가능하면 그 기간을 이용하는 것이 좋다. 

존 김 기자 john@usmetronews.com