미 전국에 2,000여개 프로그램 운영
다운페이먼트, 클로징비 지원 현찰 보조
0% 이자, 보조금 탕감 등 지역 마다 다양
HUD 웹사이트 통해 전국 프로그램 검색
이민 1세들에게는 집을 가지는 것이 ‘아메리칸 드림’으로 생각된다. 그만큼 집은 개인이 가지고 있을 수 있는 가장 큰 재산이기 때문이다.
그런데 집을 살려면 우선 다운페이먼트를 마련해야 한다. 다운페이먼트가 없다면 집 구하기가 거의 불가능하다고 봐야 한다. 내집 마련의 꿈은 이 다운페이먼트부터 시작된다고 해도 틀린 말은 아니다.
요즘 렌트비가 너무 올랐다. 웬만한 집 모기지 페이먼트보다 렌트비가 훨씬 더 비싼 경우가 많다. 하지만 집을 구입하려고 해도 다운페이먼트가 없어 비싼 렌트비를 내고 살아야 한다. 그러나 걱정할 필요 없다. 각 주정부 또는 지방 카운티, 도시 정부마다 주택 구입을 꿈꾸는 사람들에게 다운페이먼트를 도와주는 다양한 프로그램을 운영하고 있다.
다운페이먼트를 많이 할수록 모기지 대출금도 낮출 수 있다.
매달 내는 모기지 상환 페이먼트도 줄어든다는 말이다.
대부분 모기지 대출을 받으려면 주택 판매 가격의 최소 3%를 다운페이먼트로 내야 한다. 그러나 대출 회사들은 전통적으로 20% 다운페이먼트를 요구한다. 그래야 모기지 대출을 받는 사람들의 페이먼트 부담을 줄일 수 있고 또 페이먼트를 못해 모기지 상환에 어려움을 겪는 불상사를 막을 수 있기 때문이다. 하지만 20% 다운페이먼트가 그리 만만한 금액은 아니다.
미국 주택 가격이 2020년 팬더믹으로 잠시 동결 조짐을 보이더니 요즘 다시 해빙되고 있다.
부동산 데이터 제공회사 ‘ATTOM’에 따르면 2023년 2/4분기의 미 전국 다운페이먼트 중간값은 3만1,500달러다. 전년 동기에 비해 19% 상승했다. 물론 LA 등 대도시는 이보다 훨씬 많은 다운페이먼트가 필요하다.
세인트루이스 연방 준비제도의 자료를 보면 같은 기간 세인트루이스 주택 가격은 41만8,500달러다.
지난해 9월 ATTOM의 주택 가격 분석 결과, 미국 중간가 주택을 구입하려면 연 수입이 7만5,000달러 이상은 있어야 가능하다. 미 전국 부동산 시장의 절반이 이에 해당한다.
다운페이먼트 보조 프로그램
앞서 설명한 것처럼 미국 정부와 곳곳의 지방정부들이 주택 구입을 희망하는 사람들에게 다운페이먼트를 보조해주는 프로그램(Downpayment Assistant, DPA)을 운영하고 있다.
미 전국적으로 2,000개 이상의 DPA가 운영되며 주택 구입 희망자들에게 ‘아메리칸 드림’을 실현시켜 준다. 미국 주택 정책을 책임지는 연방주택도시개발부(HUD)의 데이빗 베렌바움 주택상담국장은 주정부를 포함해 각 도시정부마다 많은 DPA를 운영하며 주택 구입자들을 도와주고 있다고 밝혔다. 일부는 은행이나 지역사회 단체들이 운영하는 프로그램도 있다.
본인만 부지런하고 원한다면 충분히 주택 마련의 꿈을 달성할 수 있다는 것이다.
특히 요즘같이 주택 가격이 치솟고 이자율이 높은 시기에는 매우 유용한 프로그램이다.
베렌바움 국장은 그러나 대부분 보조프로그램은 첫 주택 구입자에 초점을 맞추고 있다. 또 40% 가량은 재향군인과 같은 특정 그룹을 도와준다고 설명했다. 하지만 대부분 첫 주택 구입자의 정의를 3년 이내 주택을 소유하지 않은 사람으로 하고 있다.
어떻게 운영되나
베렌바움 국장은 DPA 프로그램의 75%는 주택을 구입할 때 사용되는 다운페이먼트와 기타 클로징 비용에 사용할 수 있도록 현금을 지원한다고 밝혔다. 그는 또 0% 또는 매우 낮은 이자율을 제공할 수 있고 텍스 크레딧 또는 대출금을 탕감해주는 프로그램도 있다고 덧붙였다.
대출은 2차 모기지로 제공되는데 대부분 다운페이먼트를 커버하고도 남을 정도로 충분하다.
0% 이자율의 무상 대출을 해주는 DPA를 받았다면 일정 기간동안 해당 주택에 거주하는 동안 대출금을 갚을 필요가 없다. 하지만 0%의 페이먼트 유예 대출을 받았다면 탕감을 받지는 못하고 집을 팔거나 이사를 할 때 또는 은행의 1차 모기지를 재융자 할 때 또는 모기지를 다 갚을 때까지 대출금을 갚을 필요가 없다.
베렌바움 국장은 DPA 보조금은 구입하려는 지역의 주택 비용에 따라 결정된다고 말했다.
어떤 프로그램과 모기지 은행은 자격이 되는 구입 희망자에게 다운페이먼트를 요구하지 않는다. 또 1만달러를 요구할 수도 있다.
다만 얼마후 집을 팔고 다른 곳으로 이주하려는 사람들에게는 적합하지 않은 프로그램이다.
자격
대부분 첫 주택 구입자들을 위한 프로그램이다. 하지만 일반적으로 지난 3년간 주택을 소유한 적이 없는 경우 첫 주택 구입자로 분류된다. 렌트나 투자용 부동산을 소유하면 자격이 되지 않는다.
또 DPA는 수입 기준을 철저히 검증한다. 수입 기준은 지역마다 또는 지역의 주거비에 따라 다르다. 대부분 저소득 또는 중간 소득자들이 혜택을 받는다.
예를 들어 뉴욕주는 콜로라도 또는 애리조나 보다 기준이 더 높을 것이다. 뉴욕주는 전국에서 가장 생활비가 높은 지역중 하나다.
텍사스주 주택국의 ‘텍사스 홈 포 히어로우스 이니시에이티브’(Homes for Texas Heroes initiative)는 교사, 간호사, 응급구조대 등과 같은 특정 전문직 종사자들을 위한 다운페이먼트 보조 프로그램이다. 또 흑인이나 라틴계들을 위한 프로그램도 운영된다.
이외에도 크레딧 점수 최소 620점 이상이 요구되며 크레딧 기록이 중요하게 적용되기도 한다.
특히 이 프로그램을 그냥 주는 것은 아니다. 많은 경우 워크숍 등 모기지 과정에 대한 교육 프로그램을 이수해야 한다. 집을 구입한 후 재정 관리에 대한 교육도 받도록 되어 있다.
어떻게 프로그램 찾나
전국 2,000여개 프로그램 모두 다르다. 각 주정부, 카운티, 시 정부에서 다양하게 운영하므로 각 지역 주택국에서 자신에게 맞는 프로그램을 찾는 것이 중요하다.
또 연방 HUD와 산하 연방주택국(FHA)이 지역마다의 보조 프로그램을 찾을 수 있는 온라인 검색창을 운영하고 있다. (https://www.hud.gov/program_offices) <김정섭 기자> john@usmetronews.com
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