인플레이션으로 현금 가치 하락 막아
상환금 고정돼 물가 변동에 영향 없어
에퀴티 쌓이고 이자 세금 공제 받고
집 관리비 재산세 등 부담되면 렌트를
집을 살 것인가 아니면 렌트를 하고 기다려 볼 것인가.
요즘 주택 시장의 전망이 어두워지고 이자율이 올라가면서 시장 분위기가 냉각 조짐을 보이고 있다. 하지만 일부 전문가들은 현금을 준비하고 있다면 차라리 인플레이션을 피해 주택 구입을 권하기도 한다.
그렇다면 주택을 구입할 때와 렌트를 할 때의 차이는 무엇일까. 또 장단점은 무엇인지 비교해 보자.
주택 구입은 개인의 재정 상황에 따라 결정될 것이다. 예산과 생활 습관, 거주 지역 등 여러 가지 요소가 고려될 수 있다.
집을 살 때
집을 몽땅 현금을 내고 구입하지 않는다면 당연히 모기지를 대출받아야 한다.
모기지 대출을 받으려면 우선 크레딧 점수가 좋아야 한다. 또 일정 금액의 다운페이먼트가 필요하다. 매월 갚아야 하는 모기지 대출 상환금을 낼 수 있을 만큼 충분한 수입을 올려야 하고 주택 유지비와 수리에 필요한 유동 자금이 얼마 정도는 있어야 한다.
조건이 많기는 하지만 일단 준비가 된다면 주택 소유가 주는 혜택은 매우 크다.
만약 고정 이자율로 모기지를 받는다면 장기간(30년) 매달 고정 금액으로 갚아 나갈 수 있다. 재산세와 주택 소유주 보험은 거주지역에 따라 매년 올라간다. 하지만 원금과 이자 페이먼트는 항상 동일하다. 인플레이션이 심해도 페이먼트는 달라지지 않는다. 또 인플레이션으로 인해, 그리고 급여 상승 등으로 인해 시간이 갈수록 페이먼트 부담은 줄어들게 돼 있다. 현재의 화폐 가치와 20년 전 화폐 가치는 큰 차이를 보이기 때문이다.
에퀴티
주택을 소유하면 에퀴티 쌓이는 맛을 쏠쏠하게 볼 수 있다. 주택 가격이 올라가면 에퀴티(순 자산)이 올라간다. 당장 팔지 않는다고 해도 든든한 자산을 깔고 사는 느낌을 받을 수 있다.
집을 팔면 이 에퀴티가 그대로 주머니에 들어온다.
집을 팔지 않더라도 집을 담보로 목돈을 빌려 쓸 수 있다. 또 늘어나는 에퀴티를 뽑아 주택 개량이나 기타 이자율 높을 부채를 갚아 버릴 수도 있다.
세금 혜택도 있다.
모기지가 있어 매년 내는 이자는 세금 감면 대상이다. 또 주택을 팔아 돈이 남는다고 해도 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지는 세금이 면제된다. 주인이 집에서 살면 재산세를 낮춰주는 주도 있다.
주택 렌트 할 때
요즘 렌트비가 크게 올랐다고 해도 단기적으로는 비용 부담이 적은 것처럼 보인다. 하지만 매달 내는 페이먼트는 쌓이지 않고 없어진다. 다시 말해 장기간 페이먼트를 해도 재산 증식은 안 된다는 것이다.
더욱이 주택을 원하는 대로 수리할 수도 없다. 이런 마음이 있다면 주택 구입이 좋은 옵션일 것이다.
장점
우선 지출금이 고정돼 있다. 렌트비가 오를 수 있지만 렌트 계약서에 적힌 렌트비는 고정돼 있다. 물론 주택 모기지도 고정될 수는 있다.
또 주택 수리와 관리 책임이 없다. 따라서 유지 비용이 들지 않는다. 만약 집에 문제가 있다면 주인이 수리할 것이다.
렌트를 한다고 해도 보험을 드는 것이 유리하다. 하지만 주택 소유주 보험보다는 훨씬 싸다. 건물을 보호하는 것이 아니라 개인 동산 피해를 대비한 보험이기 때문이다.
유연성이 좋다. 렌트한 집에서 쉽게 이사할 수 있다. 주택을 소유한다면 주택을 팔아야 하는데 절차도 복잡하고 기간도 오래 걸린다.
부동산세가 없다. 주택 소유주는 부동산 세금을 내야 한다. 지역에 따라 1년에 수천 수만달러를 내야 한다.
좋은 아파트를 렌트하면 수영장, 운동실 등 부대 시설을 편하게 이용할 수 있다. 한곳에 오래 머물러 살 계획이 아니라면 주택 구입보다는 렌트가 훨씬 좋은 방법이다.
또 모기지 페이먼트 대신 렌트를 하면 돈을 저축해 투자할 수 있는 여분의 돈이 생길 수 있다.
2023년 주택 구입 전망
여러 가지 경제 상황으로 분석하면 주택 구입을 쉽게 결정할 수 있는 상황은 아니다.
현재의 모기지 이자율은 오르고 있고 또 주요 도시들의 렌트 가격도 하락하고 있다. 일부 전문가들은 ‘관망기’를 점치기도 한다.
하지만 주택 구입 적기를 점치기는 쉽지 않다. 앞으로 어떤 일이 벌어질지 예단하기 어렵기 때문이다.
모기지 이자율 상승, 주택 판매수 감소세로 인해 전국 주택 가격 하락이라는 전망으로 보면 일단 관망이 좋은 전략일 수 있다. 하지만 가격이 계속 오를 수 있는 가능성도 공존한다. 특히 모아둔 다운페이먼트는 인플레이션으로 인해 계속 가치는 하락한다. 투자 상품에 묶어 두면 필요할 때 급히 꺼내 주택 구입을 할 수 없을 경우도 있다.
전문가들은 차라리 주택을 구입하면 인플레이션으로부터 가격 하락을 보호할 수 있는 방법이기도 하다고 조언했다.
김정섭 기자
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