코사인 부모중 45%는 나중에 후회
자녀들 모기지 못 갚으면 부모 책임
소유권도 없어 발만 동동 구를 때도
차라 공동 투자 형식으로 도움이 유리
<질문> 결혼한 아들이 집을 산다고 한다. 그런데 얼마전 찾아와 주택 모기지 대출을 받으려는 데 크레딧 점수가 낮고 수입이 적다면서 코사인을 해달라고 한다. 해줘야 하다.
<답변> 애매한 질문이다. “미국이나 한국이나 절대 코사인 해주지 말라”가 불문율이다. 친구 잃고 형제 잃고 돈 잃는다. 그런데 미국인들 중에서 상당히 많은 부모들이 자녀들의 코사인 요구를 받고 고민에 빠진다.
이자율이 올라가고 부동산 판매가 주춤하면서 주택을 갖고 싶어도 역부족인 사람들이 많다. 특히 젊은 세대들에게는 더욱 그렇다.
전국 주택건설업자협회(NAHB)에 따르면 2023년 2분기 주택 구입 능력은 2007~2009년 불경기이후 가장 최저점으로 떨어지고 있다.
또 NAHB/웰스파고 주택 기회 지수는 지난해 12월 37%로 하락했다. 모기지 이자율이 다소 내려가 그나마 전달보다 4% 상승한 것이다. 참고로 전국 주택 구입자 가정 수입의 중간가는 9만달러를 기록했다.
젊은 층 주택 구입 어려워
주택 구입 능력이 하락해 웬만한 수입으로는 주택 구입이 어려워지고 있다. 특히 크레딧이 좋지 않은 사람들은 더욱 힘들다.
이들이 찾는 해결 방법중의 하나가 부모들의 코사인이다. 또 일부 부모들은 자녀들의 주택 구입을 위해 선득 코사인을 해주기도 한다.
월스트릿저널이 분석한 온라인 모기지회사 ‘렌딩트리’의 자료를 보면 많은 부모들이 기꺼이 자녀들의 주택 구입을 도와주기 위해 코사인도 불사한다는 것이다. 자녀들이 주택 구입에 코사인 해준 부모는 57%나 된다. 예전에는 7%에 그쳤다.
그러나 은퇴나이가 가깝고 또 은퇴후 고정 수입으로만 살아야 하는 부모로서는 자녀들의 모기지 대출 코사인은 결코 현명한 방법은 아니라고 전문가들은 경계했다.
‘렌팅트리’는 자녀들이 주택 구입에 코사인을 해준 부모의 45%는 이를 후회하는 것으로 나타났다고 밝혔다.
플로리다 공인 재정 플래너 마리 애담은 “모기지에 코사인을 하면 책임을 져야 하지만 실제 집을 소유하지 않고 있기 때문에 자녀들이 페이먼트를 하지 않으면 대출 회사는 코사인한 사람에게 돈을 받으려 소송을 한다”면서 “그렇다고 부모들이 자녀들 이름으로 된 집을 강제로 처분 할 수도 없다”고 말했다.
재융자도 어려워
부모의 이름을 모기지 대출에서 빼고 싶어도 쉽지는 않다. 자녀들이 재융자를 해야 하는데 충분한 다운페이먼트를 마련하고 크레딧을 쌓으려면 빨라야 1~2년 이상이 필요하다. 그동안은 꼼짝없이 모기지 페이먼트를 대신 내줘야 하는 불상사가 생긴다.
애담 재정플래너는 “2008년 주택 붕괴 때 코사인을 후회하는 사람들이 많았다”면서 “자녀들의 크레딧이 나빠지고 또 감정 가격도 나오지 않아 당시 재융자를 받은 자녀들은 거의 없었다”고 말했다. 그는 사정이 허락한다면 코사인 보다는 증여 방식으로 다운페이먼트 보조를 추천했다.
시장 사정이 좋을 때도 모기지 코사인은 매우 위험하다.
은퇴를 하고 지출을 줄여야 하는 부모들의 경우, 자녀들이 직장을 잃거나 일을 하지 못하는 상황이 되면 모기지 페이먼트는 부모들이 책임져야 한다.
즐겁고 희망찬 은퇴 생활은 물건너 갔다고 봐야 한다.
코사인 해주기
65세 동갑인 캐런 카슨 위틀리어와 남편 존 위틀리는 최근 플로리다 사우스 베이튼에 있는 2베드룸, 1배스의 콘도를 딸의 이름으로 사주면서 코사인을 해 줬다. 콘도 가격은 59만달러였다. 딸 캐론 위틀리(23)는 부모로부터 17만8,500달러를 받아 다운페이먼트 했고 또 부모가 나머지 41만1,500달러를 30년 고정 모기지로 코사인 해 줬다. 캐론은 간호사 공부를 하는 동안 파트타임 일을 해오고 있다.
엄마인 캐런 휘틀리는 “우리집 전통이 졸업을 하면 집을 도와주는 것”이라며 “비싼 렌트비를 내는 것 보다 모기지 페이먼트 하는 것이 훨씬 좋고 그동안 에퀴티도 쌓일 것”이라고 코사인 이유를 밝혔다.
코사인에 앞서 생각할 점
코사인(cosigning)과 보증(guaranteeing)은 차이가 있다.
부동산법 전문인 브룩클린 법과 대학의 데이비드 레이스 교수에 따르면 코사인을 해주는 부모는 자녀들과 대출에 대한 공동 책임을 지는 것이다. 매달 내는 페이먼트에 대한 책임을 져야 하고 상환을 못하면 은행으로부터 부모가 소송을 당할 수 있다.
하지만 부모가 보증인(guarantor)이 되면 대출 은행과 자녀와의 법적 관계가 달라진다. 대출금 상환의 의무는 자녀들이 먼저지게 되며 자녀들이 상환을 못할 때에만 대출에 대한 책임을 지게 된다. 코사인 보다는 보증인이 옵션이 더 좋다는 것이다.
다른 옵션 찾기
부모가 코사인에 대한 책임 위험을 감수하기 보다는 차라리 다른 방법으로 자녀들을 도와주는 것이 좋다.
재정서비스 회사 카스 그룹의 제이미 홉킨스 매니저는 코사인 보다는 자녀들이 구입하는 주택을 공동 명의로 투자하고 공동 소유하는 것을 권했다.
그러면 부모가 주택에 대한 소유권을 받을 수 있을 것이고 또 집 관리도 수월해진다. 특히 집값이 올라가면 투자 효과도 톡톡히 볼 수 있다.
또 애담스 재정 플래너는 손님들에게 다운페이먼트를 증여 형식으로 제공하라고 조언한다고 말했다. 2024년 기준으로 누구든지 다른 사람에게 1년에 최고 1만8,000달러를 평생 증여세 면제 보고 없이 증여할 수 있다. 따라서 부부라면 1년에 자녀 부부에게 연간 7만2,000달러까지 줄 수 있다. 물론 증여세는 돈이 많은 사람들에게나 해당되는 것이기 때문에 대다수의 사람들은 증여세 걱정 없이 줄 수 있다. <존 김 기자> john@usmetronews.com
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