커미션 협상 못했던 과거에서 협상 시대로
셀러는 바이어 측 에이전트 커미션 안 줘도 돼
바이어와 에이전트는 집 보기 전 커미션 합의부터
아직 정착되지 않아 혼선 빚는 곳도 있어
집 팔려고 하는데 부동산 중개인 커미션을 어떻게 해야 하느냐는 질문을 받는다. 얼마전 부동산 셀러는 바이측 에이전트에게 커미션을 주지 않아도 된다는 판결이 나왔기 때문이다. 전국부동산협회(NAR)는 주택 바이어측 에이전트는 셀러가 아니라 그들에게 의뢰한 바이어와 커미션 협상을 해야 한다는 내용으로 소송을 제기한 원고측과 법정 밖 합의를 했었다. 이는 주택 바이어는 주택을 보러 가기전에 에이전트와 커미션을 얼마나 줘야 할 지를 명시한 계약서부터 작성해야 한다는 의미다.
이전까지만 해도 바이어 에이전트는 집을 파는 셀러로부터 중개료를 받는다. 따라서 집을 사는 바이어는 부동산 중개료 걱정을 하지 않아도 됐다.
부동산 자문회사인 CJ 패트릭의 릭 샤가 대표는 월스트릿과의 인터뷰에서 “한동안 서부활극 시대를 보게 될 것”이라고 표현했다.
이번 합의에 따라 바이어와 바이어측 에이전트는 집을 구하러 다니기 전에 우선 계약서를 먼저 작성한다. 계약 내용을 이해하지 못하면 전문 변호사에게 의뢰하는 것이 바람직하다.
부동산 협상 전문 변호사인 로라 프레드릭스는 개별적으로 합의하는 것이 최상의 방법이라고 밝혔다. 그녀는 합의 전 바이어가 커미션으로 얼마나 줄 수 있는지에 대해 명확히 적어 넣고 어떤 서비스를 원하는 지 분명히 해두는 것이 좋다고 에이전트들에게 조언했다.
소요 시간, 장소 명시
에이전트는 보통 특정 지역 내에서 일정 기간 동안 구입할 주택을 찾아 주는데 보통 3개월가량이 필요하다.
합의서는 한 주택 또는 하루 정도로 제한할 수 있다. 다음날 또는 다른 주택을 찾을 때는 다시 합의하는 것이 좋다. 어떤 에이전트는 단순화된 단기 계약을 맺고 나중에 장기 계약을 원하기도 한다.
셀러는 집을 내 놓을 때 에이전트와 4~6개월 계약을 맺지만 바이어 에이전트는 기간을 매우 유동적으로 줄 수 있다.
중요한 것은 합의서는 법적 효력을 지닌다.
바이어가 에이전트와 120일 독점 계약을 맺었다면 다른 계약을 하지 못한다. 만약 다른 에이전트와 집을 구입했다면 첫 에이전트는 계약상의 커미션을 요구할 수 있다.
이전까지만 해도 바이어측 에이전트는 보통 셀러가 집을 판 후에 커미션을 받는다. 따라서 에이전트를 고용하는 바이어 대부분은 에이전트 중개료 협상을 하지 않아도 된다. 셀러가 바이어측 에이전트 커미션을 준다. 그러나 이것 역시 보장을 받는 것은 아니다. 주지 않아도 된다는 말이다. 하지만 셀러가 비용을 주지 않겠다고 하면 바이어는 커미션을 주는 다른 집을 찾으면 된다.
새 커미션 방식 적응 필요
에이전트와 바이어 모두 새 방식에 적응해 가는 중이다.
하지만 얼마나 많은 에이전트들이 이런 협상 과정을 원할 지에 대해서는 아직 모른다. 거주하는 지역에 따라 매우 다를 수 있다. 또 커미션 비율도 아직 확실치 않다.
이런 불확실성 때문에 바이어는 계약서에 서명하기전 계약서 내용을 자세히 읽어 봐야 한다. 계약서에는 에이전트 커미션 비용이 확실히 명시돼야 한다. 대강 얼마부터 얼마까지 식의 범위로 지정하면 안된다. 이전까지 바이어 에이전트는 주택 판매가의 2.5~3%를 받는다.
바이어는 에이전트가 집을 찾아 주기 위해 얼마나 노력하고 또 시간을 얼마나 쏟아야 하는지를 생각해야 한다.
커미션은 주택 판매 가격의 % 또는 에이전트가 일하는 정도를 예상해 고정 비용으로 정해도 된다. 예를 들어 50만 달러 주택이라면 5,000달러 등등. 이 금액은 동일한 주택을 팔았을 때 받는 3% 커미션 1만 5,000달러보다 싸다.
하지만 에이전트 없이 바이어가 직접 나설 수도 있다.
노스캐롤라이나에서 집을 찾고 있는 마티 마틴 변호사는 “아직 계약서를 내놓고 서명을 요구하는 바이어측 에이전트는 보지 못했다”고 말했다.
커미션
에이전트는 합의된 금액 이상의 돈을 받지 못한다. 셀러가 더 준다고 해도 안된다고 타냐 몬네스티어 버팔로 법대 교수는 말했다.
예를 들어 2% 페이먼트에 합의했다면 셀러가 3%를 제안해도 관계없이 2%가 커미션이다. 어떤 에이전트는 행정 수수료 1,000달러와 같은 기타 항목을 넣으며 돈을 더 받기 위해 계약서를 변경하자고 할 것이다. 하지만 이런 추가 비용에 동의하지 말라고 그는 조언했다.
바이어는 셀러에게 집을 살 때 에이전트 커미션을 전체 또는 일부 지불해 달라고 요청할 수 있다.
만약 커미션을 1% 가량으로 합의했다면 셀러는 커미션을 2% 절약하는 것과 같다. 보통 3% 커미션을 셀러가 지불하기 때문이다.
밀러 변호사는 셀러에게 1% 커미션을 요구한다면 3% 커미션을 요구하는 경쟁 바이어보다 더 유리한 입장이 될 수 있다고 그는 설명했다.
새 계약
일부 에이전트들은 가격 협상이 불편하고 또 집을 함께 찾으러 다닐 때 바이어와 계약해야 한다면 추가 서류도 준비해야 될 것이라고 불평했다.
이런 계약서는 지역에 따라 또는 부동산 중개 회사마다 다를 수 있다.
전국 부동산 협회는 “에이전트 커미션은 항상 협상에 의해 결정된다”고 말했다. 하지만 바이어들은 커미션은 협상 대상이 아니었다고 전했다. 그러나 이제는 진짜 협상 대상이 되는 시기가 된 것이라고 월스트릿 저널은 지적했다.
김정섭 기자
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