5년내 2년 주거주자에 25만/50만 달러 세금공제.
거주지 증명해야 하고 개량 비용 서류 챙겨야.
집을 팔면 연방정부에 세금을 내야 하는데 지난 5년 동안 2년 이상을 그 집에서 살았다면 독신 25만달러, 부부 50만달러까지 세금 공제를 받을 수 있다. 하지만 지켜야 할 규정이 있다. 규정을 지키지 않으면 엄청난 세금 폭탄을 맞는다.
월스트릿 저널은 최근 나온 법원 판결을 예로 들어 세금 공제 혜택의 주의점을 보도했다.
제프리 페사릭은 2020년 매사추세츠 보스턴 인근 헐(Hull)에 있는 집과 뉴햄프셔 남부의 또다른 집을 팔았다. 판매금액은 74만3,800달러였다. 페사릭은 부동산 관리 전문가다.
그는 두 집을 수년전 모두 42만4,750달러에 주고 구입했다. 집을 판매한 후 오랜 기간 집을 소유하고 있었기 때문에 세금 공제가 있다고 생각해 세금 보고를 하지 않았다.
하지만 연방 조세법원 패트릭 우다 판사는 다른 판결을 내렸다.
우다 판사는 페사릭이 주장하는 세금 감면 대부분을 인정하지 않았다.
결과적으로 2020년 보고하지 않은 수입 25만5,281달러에 대한 세금과 이자, 벌금을 내야 한다. 금액은 알려지지 않았지만 상당히 많을 것으로 추산된다.
그를 대변하는 변호사 티모시 버키(매사추세츠)은 페사릭이 항소를 할지에 대해 언급하지 않았다.
이 판결은 많은 주택 셀러들에게 경종을 울려주고 있다. 어떤 경우에 세금 공제를 받는지 명확하게 규정하는 것이다.
에릭 브론넨칸트 CPA는 셀러들이 관련 기록을 가지고 있지 않고 IRS에서 설마 물어볼 것인가로 생각한다며 잘못된 생각이라고 말했다.
주 거주 주택
가장 중요한 것은 판매 주택에서 살았어야 한다.
1990년 후반 이후 주택 소유주들은 원래 거주 주택을 판매해서 얻은 수익에 대해 독신은 25만달러, 부부(공동세금보고)는 50만달러의 세금 공제를 받는다.
예를 들어, 결혼 부부가 수년전 40만달러에 집을 구입했다가 지금 85만달러에서 팔았다면 45만달러의 차액을 남긴 것이다. 그러면 50만달러 공제 혜택을 받아 낼 세금은 없다.
이 부부는 다른 주택을 구입할 수 있다. 그 집에서 다시 살고 있다가 이를 팔면 남은 수익의 50만달러까지 세금 공제를 받는다.
이 혜택을 받으려면 주택을 판매하기 5년 이내에 2년을 살았어야 한다. IRS 523조항에 상세히 정리돼 있다.
2년 살아야
페사릭은 2년 규정을 부분적으로만 충족시켰다. 그는 매사추세츠 헐에 있는 집을 2018년 7월에 구입해 2020년 10월에 팔았다.
그러면 이 집이 페사릭의 주 거주지였는가가 쟁점이다.
판사는 페사릭이 헐 주택을 소유하는 동안 매사추세츠에서 세금 보고를 하지 않았거나 매사추세츠 운전면허도 가지고 있지 않았다고 말했다. 그는 집을 팔 때 애리조나 운전면허를 가지고 신분을 증명했다.
판사는 또 페사릭의 크레딧 카드 빌링 주소도 대부분 뉴 햄프셔의 포스마우스 우체국 PO 박스로 돼 있다고 지적했다. 그의 유틸리티 사용도 그가 이 집에서 살았다는 것을 증명해 주지도 못했다.
모든 증거를 종합해 우다 판사는 페사릭은 25만달러(독신) 세금 공제 자격이 되지 않는다고 판결했다. 판매 비용을 뺀 후 그는 헐 주택의 판매에서 남은 돈 13만7,083달러에 대한 세금을 내야 한다.
비용 서류 구비
페사릭의 또다른 주택 뉴 햄프셔 웨이크필드의 낡은 주택 수리비용 역시 기록이 없어 세금 감면을 받지 못했다.
연방세법에 따르면 주택이나 기타 부동산 소유주는 집을 개량하면서 들어간 비용을 집 구입값에 포함해 ‘원가’(cost basis)를 올리는 방법으로 세금을 낮출 수 있다.
예를 들어 보자.
철수씨가 20만달러에 집을 샀는데 정원 공사로 10만달러를 썼다. 수년후 철수씨가 45만달러에 집을 팔았다면 철수씨의 ‘원가’는 20만달러에서 공사비를 합쳐 30만달러로 올라간다. 이런 경우 코스트 베이스 즉, 원가는 30만달러가 되고 순 과세수익은 25만 달러에서 15만 달러로 내려갔다. 한가지 기억해야 할 것은 수리는 투자에 해당되지 않는다.
수익이 25만달러/50만달러를 넘는 고가 주택을 팔 때는 개량 비용을 매우 유용하게 사용될 수 있다. 또 투자용 부동산이나 두번째 집(세컨 홈)에도 적용된다.
페사릭은 웨이크필드 주택을 2016년 3만달러에 구입했다가 2020년3월 18만7,000달러에 팔았다. 그는 개량 비용으로 8만2,000달러를 청구했다.
그러나 우다 판사는 페사릭의 기록이 ‘중구난방’이어서 인정하지 않았다. 홈디포와 로우스와 같은 업소에서 구입한 크레딧 카드 기록 역시 애매했다.
페사릭이 엑셀로 정리해 놨지만 도움이 되지 못했다.
결과적으로 페사릭의 웨이크필드 집의 과세 수익은 11만8,198달러로 계산됐다. 그는 5만5,799달러를 신청했었다.
기록이 난해했지만 우다 판사는 그래도 페사릭의 크레딧 카드 비용 1만4,800달러는 인정해 줬다. 우다 판사는 ‘코핸 규정’(Cohan rule)을 적용해 준 것이다.
코핸은 ‘양키 두들 댄디’를 작곡하고 부른 조지 코핸의 이름이다. 1930년 영수증이 없다고 해도 이유 있다고 생각된다면 일부 경비를 공제하도록 하는 규정이다.
벌금 피하기
법원은 페사릭이 보고하지 않은 세금과 함께 벌금과 이자를 미납 세금의 20%를 내라고 판결했다.
IRS나 법원은 납세자가 사기성이 없었다면 부주의나 세법을 잘 모른 것으로 생각해 벌금만 물릴 수 있다.
페사릭은 그가 주의력 결핍과 기타 질병을 앓고 있어 실수했기 때문에 벌금을 면제해 달라고 요청했지만 법원은 이런 문제가 세금 의무를 지킬 능력을 방해한다는 증거는 없다며 벌금형을 그대로 유지했다. <김정섭 기자>
Comment 0
일자: 2026.03.07 / 조회수: 12 집 팔 때 무조건 세금 감면해주지 않아 - IRS는 "다 알고 있다" 5년내 2년 주거주자에 25만/50만 달러 세금공제. 거주지 증명해야 하고 개량 비용 서류 챙겨야. 집을 팔면 연방정부에 세금을 내야 하는데 지난 5년 동안 2년 이상을 그 집에서 살았다면 독신 25만달러, 부부 50만달러까지 세금 공제를 받을 수 있다. 하지만 지켜야 할 규정이 있... |
일자: 2026.02.28 / 조회수: 95 캘리포니아 유산으로 물려주는 주택 전국 두배 – 주택난 부채질 판매주택 중 유산 주택 18% 차지. 전국 평균 8.8%. 유산으로 주면 택스 스텝 베이스로 세금 없어. 주택 매물 현상으로 가격 인상 부채질 원인. 캘리포니아에서 자녀들에게 유산으로 집을 물려주는 시니어들이 크게 늘고 있다고 월스트릿 저널이 부동산 데이터 회사 ‘코탈리... |
일자: 2026.02.26 / 조회수: 82 모기지 이자율 3년만에 6% 아래로 -- 부동산 시장 활기 기대 모기지 이자율이3년만에 처음으로 6% 아래로 떨어졌다. 일각에서는 다소 냉각됐던 주택 시장이 다시 활기를 띨 것으로 예상했다. 모기지 공사 프레디 맥은 26일 30년 평균 고정이자율이 5.98%로 떨어졌다고 밝혔다. 지난해 동기의 7%에서 크게 하락한 것이다. 모기지 이자율이6% ... |
일자: 2026.02.09 / 조회수: 109 캘리포니아 첫 주택 구입자에 최고 15만달러 다운페이먼트 대출 2월24일부터 3월16일까지 접수후 추첨 캘리포니아 첫 주택 구입자는 다운페이먼트와 클로징 코스트 보조금으로 15만달러를 받을 수 있게 됐다. 캘리포니아 주 주택 프로그램이 이번달 다시 재개되기 때문이다. 캘리포니아 주택재정국(The California Housing Finance Authority)는... |
일자: 2026.02.01 / 조회수: 111 주택 소유주 재산세 없애려는 주 늘어 - 학교 정부 재원 마련이 문제 재산세를 없애려는 주들이 늘고 있다고 AP 통신이 보도했다. 집값이 오르면서 세금 역시 함께 올라 감당하기 힘든 사람들이 많기 때문이다. 하지만 AP는 재산세를 없애면 학교나 지방정부가 어떻게 운영될지가 문제점으로 지적되고 있다고 아울러 보도했다. AP에 따르면 노스 다코... |
일자: 2026.01.29 / 조회수: 116 "부자 되려면 집 사라" - 트럼프, "집값 내리지 않고 오르기 원해&... 도널드 트럼프 대통령이 29일 내각 회의에서 미국 집값 하락 보다는 더 올라가는 방안을 모색하고 있다고 밝혔다. 그는 미국인들이 집을 더 쉽게 구입할 수 있도록 이자율을 내리도록 할 것이라고 덧붙였다. 그는 30일 오전 현재의 제롬 파월 연방준비제도 이사회 의장을 대신할 ... |
일자: 2026.01.24 / 조회수: 131 연방 주택도시개발부(HUD)는 24일 연방 주택 보조기금을 받는 아파트 소유주 또는 공영아파트 관리국은 모든 입주자들의 자격과 신분을 확인하라고 지시했다. 이를 어기면 상응한 조치가 내려질 것이라고 HUD는 경고했다. 최근 국토안보부(DHS)는 연방 주택 기금을 받는 주거지 입... |
일자: 2026.01.21 / 조회수: 106 도널드 트럼프 대통령이 최근 기관 투자들의 단독 주택 투자를 금지해야 한다고 소셜미디어 ‘트루스 소셜’에서 밝혔다. 기관 투자들이 단독 주택들을 구입해 세를 주면서 수익을 올리게 되면 결국 주택 가격이 올라가 실 소유주들의 주택 구입이 그만큼 어려워지기 때... |
일자: 2025.11.11 / 조회수: 138 트럼프 대통령이 50년 만기 주택 모기지를 제안했다. 최근 가격 상승으로 주택 구매 능력이 떨어지자 이를 개선할 수 있는 방안을 모색하면서 나온 것이다. 하지만 재정 전문가들과 모기지 회사들 사이에서 부정적인 여론이 나오고 있다. 지난8일 트럼프 대통령은 그의 소셜 미디... |
일자: 2025.11.05 / 조회수: 106 첫 주택 구입자 비율 고작 26% 역대 최저 – 구입 연령도 36세로 올라 첫 주택 구입자 비율이 점점 줄어들고 있다고 전국부동산중계업자협회(NAR)가 밝혔다. NAR에 따르면 NAR이 1981년 첫 주택구입자 중간 연령은 29세였다가 40년 동안 다소 올라 33세를 기록했다. 하지만 2021년 중반부터 2022년 중반까지 1년만에 36세로 급상승했다. 전문가들은 금... |
일자: 2025.10.08 / 조회수: 174 내년부터 캘리포니아 모든 렌트용 주거 시설에 냉장고, 스토브 설치 의무화 LA를 비롯해 캘리포니아 전역의 렌트 주거지에 내년 1월부터 반듯이 냉장고와 스토브가 설치돼 있어야 한다. 캘리포니아 개빈 뉴섬 주지사는 지난 6일 렌트용 주거지 소유주는 입주자를 위해 냉장고와 스토브를 설치해야 한다는 내용의 AB628 법안에 서명했다. 이법은 내년부터 시... |
일자: 2025.09.24 / 조회수: 248 내 집 에퀴티서 대출받아 사용 가능 죽을 때까지 갚을 필요 없이 사용할 수 있어 FHA 보증 주택 가치는 최고 120만 9,750달러이므로 70세에 받으면 49만 5,997.50달러까지 대출 가능 장수 시대에 접어들면서 은퇴 자금을 걱정하는 한인들이 많다. 자영업자들이 많은 한인들은 특히... |
일자: 2025.07.21 / 조회수: 432 주택 구입 중간 연령 49세로 역대 최고령 코사인, 증여, 가족 대출로 집 도와주기 도움 안 받는 자녀들의 반발 가능성에 주의 무작정 돕지 말고 코사인 특히 조심해야 요즘 웬만한 수입으로는 대도시에서 집사기가 쉽지 않다. 집값이 너무 오른데다가 매물도 부족하고 모기지 이자... |
일자: 2025.07.17 / 조회수: 367 홈에퀴티론 고정금리 일시불, HELOC 변동금리 신용한도 집 담보로 스마트한 대출, “재정 목표 따라라” 기존 모기지 잔액 제외한 순수 자본 활용해 예측 가능성, 재신청 요건, 수수료도 고려 대상 주택 소유주에게 집은 아마도 가장 귀중한 자산일 것이다. 이들 소유주가 주택에 축적된 가치, 즉 자산을 활용하면 부채 상환,... |
일자: 2025.07.07 / 조회수: 390 가격 저렴하고 건설 시간 짧아 좋아 캘리포니아 ADU 승인 매우 빨라 ADU 용도 비용, 조닝 등 미리 알아봐야 캘리포니아 ADU 건설 비용 200~800달러 요즘 주택난이 심해지면서 주택 소유주들이 뒷마당에 추가로 집을 짓는다. 이를 ADU(Accessory Dwelling Unit)라고 부른다. 뒷마당... |
일자: 2025.02.16 / 조회수: 782 장기투자 자본 이득 세율은 0, 15, 25% 단기투자 자본 이득세는 일반 소득세율로 재산 팔아야만 자본이득세 적용 2년 이상 거주 집 팔면 25만, 50만 달러 세금 감면 많은 한인들이 부동산 구입을 아메리칸 드림으로 꼽는다. 거기에 별장까지 가지고 있다면 금상첨화겠다. 요즘같이... |
일자: 2024.10.14 / 조회수: 821 wellbeing 2024.10.12 09:21 커미션 협상 못했던 과거에서 협상 시대로 셀러는 바이어 측 에이전트 커미션 안 줘도 돼 바이어와 에이전트는 집 보기 전 커미션 합의부터 아직 정착되지 않아 혼선 빚는 곳도 있어 집 팔려고 하는데 부동산 중개인 커미션을 어떻게 해야 하느냐는 질... |
일자: 2024.06.26 / 조회수: 935 코사인 부모중 45%는 나중에 후회 자녀들 모기지 못 갚으면 부모 책임 소유권도 없어 발만 동동 구를 때도 차라 공동 투자 형식으로 도움이 유리 <질문> 결혼한 아들이 집을 산다고 한다. 그런데 얼마전 찾아와 주택 모기지 대출을 받으려는 데 크레딧 점수가 낮고 수입이 적다면... |
일자: 2024.05.24 / 조회수: 908 주택 다운페이먼트 보조(DPA)로 내집 마련 꿈 이룬다 미 전국에 2,000여개 프로그램 운영 다운페이먼트, 클로징비 지원 현찰 보조 0% 이자, 보조금 탕감 등 지역 마다 다양 HUD 웹사이트 통해 전국 프로그램 검색 이민 1세들에게는 집을 가지는 것이 ‘아메리칸 드림’으로 생각된다. 그만큼 집은 개인이 가지고 있을 수 있... |
일자: 2024.04.05 / 조회수: 1039 공동 재산권 인정주와 일반법 주 다르게 적용 세금 혜택 받으려면 2년 이상 거주해야 독신 25만달러, 부부 50만달러까지 판매세 면제 타이틀에 이름 올리기보다 트러스트 개설을 <질문> 수년전 집 타이틀에 자녀 2명의 이름을 올려 놓았다. 집 모기지를 다 갚아 빚이 없다. 그런데... |
