30년 모기지를 10년만에 갚아 버리면 얼마나 이익이 될 까. 그러려면 어떻게 해야 할까.
모기지는 주택을 구입할 때 빌리는 대출금을 말한다. 재정 능력에 따라 변동 이자율로 빌릴 것이지 아니면 15년 고정 또는 30년 고정을 선택하면 된다.
그런데 30년 고정 이자율로 대출을 받아도 월 페이먼트를 더 낸다면 더 빠른 시일내에 모기지 빚을 갚을 수 있다. 그렇다고 빨리 갚는 것이 좋지만은 않다. 세금 공제 등의 혜택을 잃을 수도 있기 때문이다.
하지만 빨리 갚을수록 이자를 크게 줄일 수 있다.
인터넷 재정 사이트 SmartAsset’는 30년 모기지를 10년에 갚는다면 얼마를 절약할 수 있는지 살펴봤다.
우선 30만달러를 30년 고정 이자율 7%로 빌렸다고 가정해 보자.
이럴 경우 매달 원금과 이자를 합쳐 약 1,996달러를 페이먼트로 갚아 나가면 된다. 이 금액을 30년동안 갚는다면 이자만 41만7,643달러를 내게 된다. 그러면 원금과 이자를 합쳐 30년 동안 71만7,643달러를 내는 것이다. 원래 빌렸던 30만달러에 두배가 넘는 금액이다.
이 대출금을 30년이 아니라 15년동안 갚는다고 한다면 월2,696달러를 내면 된다. 한달에 700달러를 더 낸다. 하지만 내는 이자는 23만894달러로 뚝 떨어진다. 30년간 갚는 것 보다 이자를 18만7,000달러 절약할 수 있다.
모기지를 빨리 갚으면 대출회사에 내는 금액도 그만큼 적어진다.
현재 가지 있는 모기지를 10년 재융자로 바꿔 모기지 상환 기간을 줄이면 된다. 10년 또는 15년 고정 이자율 모기지는 30년 모기지 보다 이자율이 낮다. 다만 월 페이먼트는 크게 늘어날 것이다. 자금에 여유가 있다면 페이먼트를 더 내고 모기지 기간을 단축시키는 것이다.
만약 재정 능력으로 재융자가 어렵다면 월 페이먼트를 더 내면된다. 돈을 더 내면 대출 원금이 그만큼 줄어들어 총 이자 지출도 줄어들 것이고 대출 기간도 짧아지게 된다.
또 한달에 한번씩 내는 페이먼트를 한달에 두번씩으로 늘려 1년에 총 26번을 갚아도 된다. 그러면 13개월간 내는 것과 같아진다.
당장은 힘들어 보이는 숫자지만 결과적으로는 큰 도움이 될 수 있다.
특히 세금 환금이나 보너스, 유산 등이 있다면 이를 쓰는 대신 모기지 원금 갚는데 사용해도 좋을 것이다.
낮은 이자율로 대출을 받았다면 목돈을 다른 곳에 투자하는 것도 바람직하다.
예를 들어 월 1,500달러씩 평균 8-9%의 투자 상품에 10년간 투자한다면 큰 투자가 될 수 있다. 나중에 이를 모기지 갚는데 사용하면 된다.
그러나 모기지를 일찍 갚으면 세금 공제 혜택을 더 이상 받지 못한다. <김정섭 기자>
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