판매주택 중 유산 주택 18% 차지. 전국 평균 8.8%.
유산으로 주면 택스 스텝 베이스로 세금 없어.
주택 매물 현상으로 가격 인상 부채질 원인.
캘리포니아에서 자녀들에게 유산으로 집을 물려주는 시니어들이 크게 늘고 있다고 월스트릿 저널이 부동산 데이터 회사 ‘코탈리티’(Cotality)의 최근 분석 보고서를 인용해 보도했다.
신문에 따르면 지난해 캘리포니아 주에서 모든 주택 거래의 18%가 유산으로 자녀에게 물려준 주택이었다. 숫자로는 6만채에 달한다.
이 숫자는 1995년 데이터를 분석한 이후 가장 높았고 2019년에 비해서는 12% 늘었다. 특히 지난해 전국 8.8%에 비해 두배나 많은 주택이 유산으로 후손들에게 이전됐다.
캘리포니아는 전국에서 주택 가격이 가장 높다. 지난해 단독주택 판매 중간값은 90만달러에 육박했다.
북가주 샌타 로사에서 수십여년간 살았던 체릴 노리스(76)는 두 자녀가 스스로 집을 구입할 능력이 되지 않는 다는 사실에 그녀가 죽으면 살고 있는 집과 샌 라페일에 있는 방 3개의 2에이크 집을 자녀들에게 주겠다고 결심했다.
캘리포니아에서 집을 유산으로 물려주는 케이스가 높은 것은 캘리포니아만의 특성 때문이다. 수년동안 급격히 올라간 주택 가격과 죽기전에 집을 팔면 세금을 많이 내야 하기 때문이다.
자본 이득세 안 내
집을 유산으로 물려주면 우선 이름이 이전되는 순간의 가격이 과세 기준이 된다. 50년전 2만달러에 부모가 산 집이 현재 200만달러가 됐다고 해도 유산되는 순간 과세 기준은 200만달러가 되므로 자녀가 낼 자복이득세(capital gain tax)는 없다는 말이다. 하지만 자녀들이 집을 받아 나중에 더 큰 값에 팔았다면 집을 받은 이후에 올라간 금액만 자본이득세에 해당한다.
그런데 부모들이 집을 내놓지 않고 나중에 죽은 후 자녀들에게 물려주면서 캘리포니아 주택 시장에는 매물 부족 현상으로 집값이 더 올라가는 원인이 되기도 한다.
시니어들 집 팔기 꺼려해
미국 전역에 걸쳐 오랫동안 집을 팔지 않고 가지고 있는 사람들이 늘고 있다. 많은 시니어들이 계속 일을 하고 있고 또 죽을 때까지 지금 살고 있는 집에 머물고 싶어하기 때문이다. 이런 이유로 유산으로 물려주는 주택 비율이 전국적으로 늘고 있다.
캘리포니아의 경우 2014년 평균 주택 소유 기간이 거의 17년으로 나타났다. 전국 중간값은 12년이다.
재산세 부담
1978년 캘리포니아 주민발의안 13일 통과됐다. 자산세 인상 비율을 최근 판매가격의 최고 2%로 제한한 것이다. 집을 오래 가지고 있는 사람들의 재산세는 상당히 낮을 수밖에 없다.
요즘 구입하는 주택의 재산세는 1970년대 구입한 주택보다 10배는 더 많을 수 있다.
캘리포니아는 2021년 재산세 규정을 강화하면서 부모들의 낮은 세율을 유지할 수 있는 주택의 조건을 제한했다. 이에 따라 노리스의 집 두채 중 한채만이 노리스가 죽은 후 낮은 재산세 혜택을 누릴 수 있다.
자본이득세 면세 더 높여야
연방법으로 주 거주 주택을 팔면 독신 25만달러, 부부 50만달러까지 수익에서 세금 공제를 받는다. 그런데 많은 캘리포니아 주택들이 수백만달러를 호가한다. 주택을 팔면 엄청난 세금을 내야 한다는 말이다. 따라서 팔지 않고 가지고 있다가 나중에 죽은 후 자녀들에게 물려주면 세금을 내지 않아도 된다는 계산이다. 집을 팔 이유가 없어진다.
전문가들은 자본이득세 면세 기준을 더 높여야 한다고 주장한다. 시니어들이 세금 부담 없이 주택을 팔 수 있도록 해야 한다는 것이다.
미국 많은 지역에서 시니어들이 집을 팔고 그 돈으로 요양 시설에 들어가려고 한다.
하지만 캘리포니아는 조금 다르다. 모기지를 가지고 있다고 해도 평균 에퀴티가 60만달러 이상이다. 집을 팔지 않고도 라인오브 크레딧이나 에퀴티 론 또는 집을 세 주고 생활비를 마련할 수 있다. <김정섭 기자>
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