내 집 에퀴티서 대출받아 사용 가능
죽을 때까지 갚을 필요 없이 사용할 수 있어
FHA 보증 주택 가치는 최고 120만 9,750달러이므로
70세에 받으면 49만 5,997.50달러까지 대출 가능
장수 시대에 접어들면서 은퇴 자금을 걱정하는 한인들이 많다. 자영업자들이 많은 한인들은 특히 은퇴 자금에 취약하다. 직장을 다닌다면 펜션이나 직장 은퇴 플랜 401(k), 개인 은퇴연금 IRA, 소셜시큐리티베니핏(소셜연금) 등 다양한 플랜으로 은퇴를 준비하기 좋다.
하지만 자영업자의 경우는 세금을 내지 않으려고 다양한 방법으로 ‘절세’를 하면서 은퇴 후 중요한 수입 기반인 소셜 연금을 놓치는 경우도 흔하다.
적지 않은 한인들이 집에 쌓인 에퀴티로 눈을 돌리고 있다. 공급 부족으로 비싼 모기지 이자율 시대인 요즘에도 대도시 집값은 오른다. 시니어 상당수는 집값을 모두 갚아 집값이 고스란히 내 돈이다.
에퀴티 라인오브 크레딧, 에퀴티 론으로 집값에 쌓인 에퀴티를 뽑아 은퇴 생활을 즐기기도 한다. 이런 에퀴티를 이용한 재정 마련으로 각광을 받고 있는 방법이 역모기지라고 부르는 ‘리버스 모기지’(reverse mortgage)다.
집에서 에퀴티 사용하기
젊어서 열심히 구축해 놓은 주택이 은퇴 후 재정 수입원으로 효도를 톡톡히 하고 있다. 집값이 올라 집에 잠자는 돈(에퀴티)이 많이 쌓여 있다. 하지만 에퀴티는 집을 팔아야 내 돈이다. 에퀴티는 많은데 정작 쓸 돈은 없다는 말이다.
라인오브크레딧이나 에퀴티 론은 쓰기에 좋지만 갚아야 한다. 은퇴 후 수입이 떨어진 시니어들에게는 또다른 페이먼트 부담이 될 수 있다.
또 펜션이나 은퇴 저축 자금은 시간이 갈수록 고갈된다. 죽을 때까지 지급되는 소셜 연금도 요즘은 고갈돼 지급금이 줄어들 것이라는 말이 나돌고 있다. 그럴 일은 없겠지만 그래도 불안감이 가시지 않는다. 리버스 모기지가 대안으로 떠오르는 것도 이 때문이다.
최근 자료를 보면 주택 소유 미국인 평균 홈 에퀴티는 31만 3,000달러로 나타났다.
리버스 모기지
‘리버스 모기지’는 글자 그대로 모기지의 반대 개념이다.
‘모기지’(mortgage)는 주택을 담보로 은행에서 주택 구입비를 빌려주는 대출금이다. 주택 소유주는 이자와 원금을 약정한 기간 동안 매달 은행에 준다. 약정 기간이 끝나면 모든 모기지를 갚았기 때문에 그 집은 소유주의 순 재산이 된다.
반대로 ‘리버스 모기지’(reverse mortgage)는 모기지의 반대 개념이다. 집에 쌓인 에퀴티를 담보로 은행에서 돈을 빌려준다. 갚을 필요도 없다. 나중에 주택 소유주가 죽으면 은행에서는 그동안 준 돈을 집에서 찾아 가면 된다.
연방주택국(FHA)은 집에서 찾아 쓸 수 있는 ‘리버스 모기지’인 ‘홈에퀴티 컨버전 모기지’(HECM) 한계를 120만 9,750달러로 올렸다. 지난해 보다 6만 달러가 더 많은 금액이다.
전문가들은 70세를 ‘리버스 모기지’의 적기로 본다. 가장 많은 돈을 빌릴 수 있는 나이이고 또 리버스 모기지 대출을 받아 장기적으로 이용할 수 있는 시기이기 때문이다.
그러면 리버스 모기지는 얼마나 사용할 수 있을까.
70세에 리버스 모기지를 받으면
리버스 모기지는 62세부터 가능하다. 하지만 70세가 가장 배당금 분배율(배당금 총액을 이익으로 나눈 것)이 높은 나이다. 62세보다 훨씬 높다.
HUD는 ‘프린시플 리밋 팩토’ (PrincipalLimit Factor, PLF)로 주택에서 얼마를 사용할 수 있는지 계산한다. 70세의 경우 일반 대출 이자(현재 6%)로 돈을 뺀다면 PLF는 대략 41%다.
대출금은 집 가치에 PLF를 곱하면 된다.
예를 들어 집 가치가 50만 달러라면 빌려 사용할 수 있는 돈은 20만 5,000달러다. 집 가치 50만 달러의 41%이므로 20만 5,000달러까지 사용할 수 있다는 말이다.
그런데 집 가치가 아무리 높다고 해도 연방정부가 정한 한계 129만 750달러까지만 계산된다. 따라서 비싼 집에서 받을 수 있는 돈은 최고 49만 5,997.50달러다(0.41×120만 9,750 = 49만 5,997.50).
그렇다고 이 돈을 다 사용할 수 있는 것은 아니다. 여기에 수수료, 크로징 비용, 의무적으로 지출해야 하는 비용(LESA)이 들어가므로 실제 받는 돈은 이보다 낮다.
HUD에서 정한 주택 가치보다 훨씬 비싼 집을 가지고 있다면 더 이상의 돈을 리버스모기지로 받을 수는 없을까.
방법은 있다. 점보 리버스 모기지를 사용하면 된다. 하지만 이 점보 리버스 모기지는 연방주택청의 리버스 모기지는 아니며 최대 400만달러까지 빌릴 수도 있다. FHA 보증 보험으로 보호를 받지 못한다.
자신에 맞는 지불 옵션 선택
리버스 모기지는 돈을 어떻게 받을 것인지 선택할 수 있다.
다시말해 일시불로 받을 것인가 아니면 매달 받을 것인가, 라인오브 크레딧을 또는 여러가지를 섞어 받을 것인가 여러가지 옵션이 있다.
만약 모든 돈이 당장 필요 없다면 필요할 때마다 찾은 라인오브 크레딧이 가장 좋을 것이다. 사용하지 않는 돈은 장기간 불어나게 되므로 나중에 더 많은 돈을 사용할 수 있다. 미래를 대비해 돈을 준비한다면 이 옵션이 현명하다.
이자율 선택
리버스 모기지 대출금은 예상 이자율과 관련 있다. 이자율이 낮을수록 더 많은 돈을 빌릴 수 있다. 일부 은행은 최대 120일까지 이자율을 ‘락’ 시켜준다. 원하는 이자율을 선택했다면120일 동안 유효하게 한다는 말이다.
대출 비용 비교
모든 대출 은행들이 동일한 비용을 받지 않는다. 일부 은행은 수수료를 낮게 받을 수 있고 또 클로징 비용도 받지 않는다. 이런 비용은 대출 비용에서 공제 되므로 좋은 조건의 은행을 찾는 것이 중요하다.
담당자를 잘 고른다
우선 경험이 중요하다. 대출자의 재정 목표에 맞는 옵션을 찾아 평가해 주는 전문가가 필요하다. 모든 수수료 비용을 잘 알고 또 쉽게 빠질 수 있는 실수를 피해야 한다. 여러가지 옵션이 있으므로 잘 확인하고 설명해 주는 전문가를 고른다.
김정섭 기자
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