주택 구입 중간 연령 49세로 역대 최고령
코사인, 증여, 가족 대출로 집 도와주기
도움 안 받는 자녀들의 반발 가능성에 주의
무작정 돕지 말고 코사인 특히 조심해야
요즘 웬만한 수입으로는 대도시에서 집사기가 쉽지 않다. 집값이 너무 오른데다가 매물도 부족하고 모기지 이자율도 높아 다운페이먼트를 많이 하지 않으면 집 모기지 페이먼트를 감당하기 어렵다.
전국 부동산 협회에 따르면 2023년 주택 구입자의 연령 중간가는 49세로 나타났다. 역사상 가장 나이가 많았다. 그만큼 젊은 나이에 집 구입하기가 만만치 않다는 것이다.
그래서 자녀들이 부모나 조부모의 도움으로 집을 사는 경우도 많다.
현금 증여 방식으로 다운페이먼트를 대신해주거나 모기지 코사인, 공동 구매, 가족간의 대출 등의 방법으로 도움을 준다. 물론 이런 방법들도 문제는 있다.
우선 형제간의 의가 상할 수 있다. 누구는 도와주고 누구는 도와주지 않을 수도 없다. 자녀간의 불화가 생긴다.
샌타모니카의 미셀 크라우스 공인 재정플래너는 “한 자녀에게 돈을 줬다가 다른 자녀와 다투는 경우도 종종 볼 수 있다”면서 “돈 앞에는 형제 자매의 의를 따지기가 힘들다”고 말했다.
가족 간의 대출
형제 간의 불화 등 가족 문제를 해결할 수 있는 최상의 방법이 가족 대출이다. 집을 사려는 자녀에게 모지지 이자율보다 낮은 이자율로 대출을 해주는 것이다. 다운페이먼트로 사용하라고 할 수도 있다.
예를 들어 부모가 4%의 이자율로 돈을 빌려준다고 해도 부모는 은행 금리보다 훨씬 높은 이자 수익을 올릴 수도 있다. 자녀들은 저리로 돈을 받아 집을 구할 수 있다.
그렇다고 자녀들에게 이자도 받지 않고 돈을 주는 것은 자녀들에게도 바람직하지 않다. 또 다른 형제가 있다면 불화의 씨앗이 될 수 있다.
물론 부모가 그만큼의 재정 능력을 갖췄을 때 일이다.
많은 부모들이 자녀들에게 집을 물려주고 싶어 한다. 이럴 때 자녀들에게 모기지 페이먼트와 재산세를 대신 내라고 하고 부모가 죽으면 자녀들에게 집을 넘겨주는 방법도 있다.
가족간의 대출은 일정 기준을 세워야 한다. 그래야 자녀들의 입장에서도 책임감을 갖게 되고 또 재정 관리의 중요성도 깨닫게 되기 때문이다.
▲자녀 수입 따져라
우선 자녀들의 수입과 지출, 부채 등을 따져봐야 한다.
수입은 많은 데 빚과 지출이 많다면 부모가 빌려준 돈을 제때 갚지 못하고 결국 돈을 떼이기 십상이다. 부모로서는 오히려 자녀들의 재정관리 책임을 망쳐 버릴 수 있다.
수입대비 지출 비율을 꼭 알아봐야 한다.
또 서류로 작성해 둔다. 모기지 처럼 장기간 갚아 나가야 하므로 정확하게 서류를 만드는 것이 중요하다고 노스웨스턴 뮤추얼의 브라이언 램본 수석 플래너는 조언했다.
은행 모기지처럼 변재 기간을 명시해 둔다. 특히 자녀들이 재정적으로 어려움을 겪는 기간이 발생할 수 있으므로 이 기간 동안은 페이먼트를 유예시켜줄 수도 있다. 6개월 또는 1년이 가장 적합하다.
▲대출 서류 정확히 작성
재정전문가들은 서류를 법적 효력을 갖도록 작성하라고 조언한다. 빌려준 돈을 갚지 못한다면 부모가 집을 차압하고 집을 팔아 빌려준 돈을 회수한다는 조항을 넣는 것이다.
이런 복잡한 과정이 부담스럽다면 가족 대출의 서류를 대신해주는 ‘전국 가족 모기지’(National Family Mortgage)를 이용해도 좋다. 서류와 수금 서비스를 대신해준다. 일반 모기지 회사처럼 이메일로 페이먼트 날짜와 월 청구서, 수금, IRS 세금 서류까지 발급해 준다. 사용료는 대출 금액에 따라 725-2,100달러이며 처음에만 이 돈을 내면 되며 추가 서비스들을 원한다면 월 최소 15달러를 낸다.
증여한다
아예 자녀들에게 다운페이먼트나 집 구입비용을 줄 수도 있다. 재산 증여다.
증여는 복잡한 대출 과정이나 돈을 갚지 못해 발생할 수 있는 부모 자식 간의 불화를 막을 수 있다.
모기지 대출회사들은 부모 등 친인척들의 다운페이먼트를 인정해 준다. 다만 증여자 이름과 증여 금액, 또 증여금액을 돌려주지 않아도 된다는 내용의 편지를 요구한다.
미국은 다운페이먼트의 근거를 밝혀야 한다. 세금을 내지 않고 장롱속에 숨겨뒀던 돈으로는 다운페이먼트를 할 수 없다. 하려면 돈 세탁을 해야 하는데 불법이다. 따라서 다운페이먼트가 합법적인 방법으로 마련됐는지를 확인해야 한다. 또 증여한 다운페이먼트를 부모가 회수할 계획이라면 모기지 회사 입장에서는 다운페이먼트가 2차 담보이므로 대출을 승인해 주지 않을 수도 있다.
▲증여세 이해하기
증여를 할 때는 세금 관계를 이해해야 한다.
2025년 기준으로 연간 1만9,000달러까지 현금 또는 부동산 증여금에 대해서는 세금을 내지 않는다. 여러 사람에게 이 금액을 증여해도 세금이 없다. 예를 들어 손자들 여러명에게 각각 1만9,000달러까지 세금 없이 증여할 수 있다는 말이다.
하지만 2만2,000달러를 줬다면 개인당 3,000달러를 초과해서 줬기 때문에 초과된 3,000달러는 세금 대상이 된다. 또 부부는 원하는 자녀들 각자에게 3만8,000달러까지 세금 걱정없이 줄 수 있다.
그렇다고 초과금 3,000달러에 대해 세금을 내는 것도 아니다.
2025년 개인이 세금 없이 평생 줄 수 있는 금액은 1,399만달러(부부 2,798만달러)다.
따라서 초과된 3,000달러는 평생 줄 수 있는 금액에서 공제 되므로 이런 경우 평생 증여세 면제 금액은 1,398만7,000달러를 줄어 든다.
코사인 해주기
자녀의 수입이나 크레딧 점수가 낮아 집을 구입할 능력이 안된다면 부모가 보증(코사인)을 할 수도 있다. 하지만 이때 중요하게 생각해야 할 부분은 집 페이먼트를 감당할 능력이 되는지다.
만약 코사인을 해주고 모기지 대출을 받았는데 자녀들의 능력이 안돼 페이먼트를 하지 못한 다면 그 빚은 고스란히 부모의 책임으로 돌아간다. 자녀가 갚지 못한다면 대신 책임 지겠다는 서명이기 때문이다.
무작정 보증을 서주기 전에 자녀들이 수입과 크레딧 점수 그리고 재정 관리 능력을 고려해 해주는 것이 바람직하다.
자녀와의 부정적 관계, 가정 불화, 부모의 재산 잠식 등의 위험이 크므로 신중하게 생각해야 할 대목이다.
주의해야 할 것은 자녀와 부모가 최소 20%를 다운페이먼트를 해야 하고 자녀는 첫 5%를 다운페이먼트 해야 한다. 그렇지 않다면 투자로 간주돼 더 높은 이자율을 받게 된다. <김정섭 기자> john@usmetronews.com
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