장기투자 자본 이득 세율은 0, 15, 25%
단기투자 자본 이득세는 일반 소득세율로
재산 팔아야만 자본이득세 적용
2년 이상 거주 집 팔면 25만, 50만 달러 세금 감면
많은 한인들이 부동산 구입을 아메리칸 드림으로 꼽는다. 거기에 별장까지 가지고 있다면 금상첨화겠다. 요즘같이 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 렌트비 시대에는 주택 소유가 주는 의미는 특별할 것이다.
또 주택 가격도 크게 올라 ‘역시 부동산 투자가 제일’이라는 말이 절로 나온다. 하지만 주택 가격이 올랐다고 해서 좋아할 일만은 아니다. 죽을 때까지 살다가 누군가에게 유산으로 물려준다면 모를까 주택을 판매하면 ‘세금’이라는 불편한 공식이 뒤따르게 마련이다.
큰 집에서 살다가 자녀들이 장성해 다 떠난 후 홀로 남게되는 시니어들이 주택을 팔고 작은집으로 줄여서 가는 경우도 많다. 그동안 주택 상승으로 쌓아 올렸던 에퀴티로 풍족하고 여유로운 삶을 살수 있기 때문이다.
이런 경우 세금을 계산해야 한다. 부동산에 쌓인 에퀴티는 투자에 대한 자본 이득으로 판단되므로 그에 상응하는 세금을 내야 한다. 따라서 세금 문제를 잘 이해해 두는 것도 큰 도움이 될 것이다. 주택 역시 부동산에 포함되지만 주택이 주 거주지역이라면 과세 기준은 다르게 적용된다.
자본이득세(Capital Gain Tax)
동산부터 투자 상품까지 우리가 소유한 거의 모든 것들은 ‘자본 자산’(capital asset)에 해당한다. 부동산과 자동차는 물론이고 주식이나 채권(본드)과 같은 투자 상품 모두가 자본 자산에 포함된다.
만약 부동산이나 주식등 이런 자본자산을 팔겠다고 한다면 판매에 따른 이익금은 자본이득세로 불리는 세금이 발생한다. 부동산이나 주식 등의 값이 올라 생긴 이득에 대해 정부에 내야 하는 세금이다.
이 자본이득세는 장기간 투자로 인해 발생할 수 있고 또는 단기간 투자로 이익을 챙겼을 수도 있다. 따라서 장기 투자와 단기 투자에 의한 자본이득세로 나뉜다.
예를 들어 1년 이상 가지고 있다가 재산을 팔았을 때 본전보다 더 많은 값으로 팔아 돈을 챙겼다고 ‘장기 자본이득’(long-term capital gain)이 된다.
반대로 1년 미만으로 단기간 보유 하고 있다가 적당한 가격에 맞춰 팔았을 때 남긴 돈은 ‘단기 자본이득’(short-term capital gain)이 된다. 이득금에 적용되는 세율은 다양하다. 하지만 장기 투자에 따른 장기자본이득세는 단기자본이득세보다는 작다.
자본이득세 발생
자본이득세는 재산을 팔았을 때만 발생한다. 그냥 가지고 있다면 아무리 많은 돈이 오르고 쌓여도 세금을 내지 않는다. 하지만 팔아서 돈이 남게 된다면 투자에 따른 이득에 생겼으므로 그에 해당하는 세금을 내야 한다.
중요한 것은 원금에는 세금이 없다는 점이다. 처음 구입할 때의 가격에서 남은 돈이 있다면 남은 돈에 대해서만 세금이 가해진다.
장기 자본이득세(long-term capital gain tax rate)는 0%, 15%, 20%다. 이보다 더 높은 세율이 적용될 수도 있다. 하지만 일반적이지는 않다.
반대로 단기 자본이득세(short-term capital tax rate)는 발생하는 이익금이 일반 소득으로 계산돼 소득세율에 따라 세금을 내야 한다. 소득세율은 현재 수입에 따라 12~37%이므로 장기 자본이득세율보다 더 높다.
부동산 판매의 자본이득세
세금은 거의 대부분의 수입원에 적용된다. 따라서 소유하고 있던 부동산을 판매해 이익금이 남았다면 세금을 내야 한다.
예를 들어보자. 6년전 부동산을 20만달러에 구입했다. 그리고 오늘 30만달러에 팔았다면 10만 달러의 이득을 챙긴 것이 된다. 그러면 10만달러 이득을 신고하고 이에 상응하는 자본이득세를 낼 수 있다.
그러면 얼마의 세금을 내야 하는지는 과세 기준이 되는 조정후 총수입(AGI)과 개인 또는 부부 공동 등 세금 보고 상태(status), 소유 기간에 따라 결정될 것이다.
정확한 세금을 알려면 CPA와 상의하면 되며 또 세금 절약을 위한 전략도 함께 세우는 것이 바람직 하다.
세금을 계산할 때는 우선 구입 가격이 중요하다. 이를 근거로 세금이 환산되기 때문이다. 이를 ‘택스 베이스’(tax basis)라고 부른다. 투자금이라고 보면 된다. 이 투자금에서 얼마의 이익이 발생했느냐다.
주택판매
주택 판매에 경우는 조금 다르다.
집을 구입했다면 구입가격과 거래 종료를 위해 들어간 비용(에스크로, 대출 수수료 등등)을 포함한 ‘코스트 베이스’(cost basis, 원가 기준)이 기준이 된다.
주택 개량, 수리 비등 주택에 들어가 비용 또는 연도 등이 이 원가 기준에 포함된다.
▶집을 유산으로 물려준다면
이 ‘원가 기준’은 죽은 전 소유주가 숨질 당시의 주택 가격으로 계산된다. 이를 ‘스텝 업 인 베이스’(step up in basis)라고 한다. 이전에 집을 구입한 시점의 가격으로 세금이 결정되지 않는다.
▶집을 양도 한다면
이전 주인의 원가 기준이 그대로 새 주인의 원가 기준이 된다. 하지만 예외도 있다.
2025년 기준으로 1만 9,000달러 이상의 증여는 IRS에 보고해야 한다. 연간 증여세 면제 금액이다.
그렇다고 증여세를 내는 것도 아니다. 그냥 신고만 하면 된다.
증여세가 적용되려면 매우 큰 재산을 가지고 있어야 한다.
연방 증여세 또는 상속세는 개인 1,399만 달러, 부부 2,798만 달러 이상의 재산에만 해당된다. 다시 말해 이 금액 이상의 순 재산을 평생 증여 또는 상속했다면 초과된 금액에 한해서만 세금을 내야 한다는 것이다. 따라서 이 금액 미만의 재산을 증여 또는 상속했다고 해도 세금을 내지 않는다. 다만 세금 보고에는 신고해야 한다.
주택 세금 감면
그런데 소유주가 살고 있는 주택(primary home)을 팔 경우에는 세금 감면 혜택이 주어진다.
우선 5년 동안 2년 이상 소유주가 살고 있었다면 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지 세금 감면을 받을 수 있다. 또 부부중 한명이 죽은 지 2년 이내에 판매한다면 50만 달러의 세금 감면을 받을 수 있다.
또 직장이나 건강상의 이유로, 예기치 못한 상황으로 주택을 팔 때도 IRS 523 조항에 따라 부분 공제를 받을 수 있고 주택 수리비용 등도 감면 받는다.
김정섭 기자
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