3.5% 다운페이먼트로도 모기지 가능
최저 크레딧 500점 이상도 OK
단독주택부터 4유닛까지 구입
연방 정부 보증 받아 일반 은행 대출
다운페이 낮아 모기지 보호하는 보험 가입
요즘 이자율 상승이 심상치 않다. 이자율이 올라가면 대출금 상환 부담이 커진다. 주택 시장이 주춤해질 것이고 집값은 하향선을 탈 수 있다.
그렇다고 어찌될 것이라는 막연한 기대속에 손놓고 내집 마련의 꿈을 버릴 수도 없다. 자칫 집값이 더 올라 내집 마련이 먼나라 이야기가 될 수 있기 때문이다.
내집 마련은 적당한 집값에 따른 페이먼트 부담 정도, 대출금, 이자율의 삼박자가 맞아야 된다. 그중에서도 대출금을 위한 다운페이먼트가 무엇 보다 중요한 변수다.
요즘 집값이 너무 올라 다운페이먼트 구하는데 어려움을 호소하는 사람들, 특히 젊은이들이 많다.
하지만 크게 우려한 필요는 없다. 연방정부는 미국인들에게 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있도록 지원해 준다. 바로 FHA 융자다.
FHA론은 ‘연방주택청’(Federal Housing Administration)의 약자로 연방 정부가 주택 마련에 필요한 융자를 해준다는 것이다. 대출에 필요한 다운페이먼트를 3.5%까지 낮춰주고 신용점수, 즉 크레딧도 하향해주면서 자격 기준을 확대한다.
FHA 융자
연방 정부 주택청의 모기지 대출 프로그램이다. 연방정부가 제공하는 대출이므로 일반 대출회사처럼 다운페이먼트를 많이 요구하지 않는다. 또 대출을 받기 위해 FICO 크레딧 점수가 높을 필요도 없다. 다운페이먼트는 주택 구매가격의 최소 3.5%까지 할 수 있다.
그렇다고 연방정부가 직접 대출을 해 주는 것은 아니다. 연방정부 주택청(FHA)의 보증으로 일반 대출 은행들을 통해 받는다. 이들 대출회사들은 이자율을 정하고 또 최대 30년까지 모기지 상환할 수 있도록 하는 등 모기지 상환 기간도 정한다. 물론 다운페이먼트를 적게 하면 대출 은행은 그만큼 돈을 회수하지 못할 위험성에 노출될 것이다. 이 때문에 연방정부 FHA의 주택 및 도시 개발국(HUD)이 개입해 은행에 대출 모기지 보장을 해주는 것이다. 연방 정부 대신 일반 대출 은행에서 돈을 빌려주고 이 대출 서류를 연방정부에 파는 방식이다. FHA 역시 위험을 감수해야 한다. 이런 이유로 FHA 대출을 받을 때는 일시불로 또는 매년 FHA 모기지 보험료를 내야 한다. 모기지 보험은 대출을 갚지 못할 경우 대신 변상해 주는 보험이다.
FHA 융자는 꼭 주택 구입에만 적용되지 않는다. 재융자, 주택 재건축에도 해당된다. 또 주택 에퀴티를 뽑아 사용하는 ‘리버스 모기지’(역 모기지)때도 가능하다.
다운페이먼트
FHA 융자는 다운페이먼트가 크지 않아 첫 주택 구입자들에게 인기다. 대출을 위해서는 대부분의 경우 주택 가격의 최소 3.5% 다운페이먼트를 하면 된다.
현금이나 저축 및 체킹 어카운트, 투자 펀드, 증여 받은 돈, 부동산 판매로부터 받는 돈, 대출금, 기부금, 다니는 회사에서 도와주는 보조금으로도 다운페이먼트가 가능하다.
크레딧 점수 또는 기록
FHA 역시 크레딧 신용도를 조사한다. 그러나 500점 이상이면 가능하다. 대신 다운페이먼트 금액이 달라진다.
점수가 500~579점이면 주택 가격의 10% 이상을 다운페이먼트 해야 한다. 580점 이상이면 3.8%만으로도 가능하다.
하지만 이것이 절대적인 기준은 아니다. 대출 은행에서 이보다 높은 크레딧 점수를 요구할 수 있다. 예를 들어 일부 은행들은 FICO 점수 최소 580점을 요구하기도 한다.
대출 회사는 그동안의 크레딧 기록도 볼 수 있다. 예를 들어 그동안 올라와 있는 모든 법원 판결 금액을 갚아야 한다. 정기 페이먼트로 갚아 나가도 된다.
지난 3년간 압류 또는 집문서 압류 기록, 지난 2년간 챕터 7 파산 선거 기록, 1년 이내 챕터 13 파산 기록, 1년 이내 소비자 크레딧 교정 프로그램에 들어갔는지 여부, 연방 부채 연체 또는 연방 정부 부채로 인한 부동산 압류 기록 여부도 본다. 학자금 대출 부채도 연방 부채에 속한다.
부채 대 소득 비율
FHA 대출 프로그램에는 수입 증명이 필요 없다. 다만 월 모기지 페이먼트를 갚을 수 있어야 한다. 대출 은행은 급여 명세서, 세금 보고서, 은행 출납 기록 등을 통해 꾸준한 수입을 가지고 있는지 확인한다.
모기지 대출 신청을 받을 것인가 아니면 거부할 것인가를 결정하는 가장 큰 기준은 신청자의 ‘부채 대 소득’(DTI) 비율이다. 매달 버는 돈과 갚아야 하는 부채 페이먼트의 비율을 말한다.
우선 수입 대비 모기지 페이먼트의 비율을 비교한다. 일반적으로 이 비율은 31% 이하여야 한다.
두번째로는 크레딧 카드 최소 페이먼트, 자동차 대출, 학자금 대출 등등 모든 페이먼트에 모기지 페이먼트까지 합한 금액이 수입의 43%를 넘지 말아야 한다.
이런 조건을 모두 통과하면 대출 승인이 가능하다. 그런데 대출 은행들은 DRI 비율이 높으면 다운페이먼트를 더 요구하거나 저축금 증명을 요구할 수도 있다.
주거지 종류
FHA 대출 프로그램은 구입자가 거주하는 주 거주 주택만이 가능할 수 있다. 바꿔 말하면 투자용이나 렌트용으로는 구입할 수 없다. 주 거주 주택은 기존 또는 짓겠다고 허가를 신청하고 있거나 짓고 있는 단독 또는 1~4 유닛 거주지를 말한다.
특히 요즘 유행하는 모빌홈 하우스, 그리고 콘도미니엄도 자격이 된다. 아주 드문 경우를 제외하고는 2차 주택은 안된다.
FHA 대출로 구입하는 주택은 연방주택도시개발국(HUD)의 최소 부동산 기준을 통과해야 한다(지역 건축 코드보다 우위다). 만약 이 기준을 충족시키지 못한다면 문제가 되는 부분을 수리하거나 주택을 구입한 다음 고치겠다며 수리 비용을 에스크로에 맡겨야 한다. 사실 이 기준 때문에 셀러는 집을 FHA 대출을 받지 않고 일반 대출을 받는 바이어에게 팔려고 할 수도 있다.
대출금 대 집값 비율(Loan-to-value ratio)
대출 대 가치 비율(LVT)도 중요한 요소 중 하나다. 대출 은행은 감정(어프레이절)을 통해 집 값을 산정할 것이다. 그리고 대출 금과 이 감정가를 비교한다. 최소 다운페이먼트가 3.5%이므로 LVT비율의 최대 비율은 96.5%가 된다. FHA를 받기 위해서 꼭 시민권이 필요하지 않다.
시민권 여부
영주권이나 합법 체류 신분의 비영주권도 신청할 수 있다. 비영주권자라면 대부분 미국에서 일할 수 있는 소셜시큐리티 번호가 있어야 한다.
대출금 한계
지역에 따라 다르다. 카운티 별로 또는 대도시 별로 최대 대출 가능한 금액이 다를 수 있다. 일반적으로 생활비가 낮은 지역의 단독주택은 42만680달러까지이지만 생활비가 비싼 대도시 지역은 97만800달러까지 가능하다.
알래스카, 하와이, 괌, 버진아일랜드는 더 높은 금액까지 대출받을 수 있다. 단독 주택은 145만6,200달러, 다세대 주택은 더 높다.
모기지 인슈런스
대출을 받았다가 모기지를 갚지 못하는 경우가 있다. 이런 경우에 대비한 보험이 모기지 인슈런스다. 다운페이먼트를 20% 이상 한다면 모기지 인슈런스가 필요치 않다. 하지만 FHA론은 다운페이먼트가 낮아 대부분 가입해야 한다.
모기지 인슈런스 보험료를 선금으로 낸다면 총 대출 금액의 1.75%다. 또는 매년 월 페이먼트로 보험료를 낼 수도 있다. 대출 금액 정도, 모기지 기간, 대출-대-집값 비율에 따라 보험료는 다르다.
김정섭 기자
Comment 0
일자: 2024.10.14 / 조회수: 44 wellbeing 2024.10.12 09:21 커미션 협상 못했던 과거에서 협상 시대로 셀러는 바이어 측 에이전트 커미션 안 줘도 돼 바이어와 에이전트는 집 보기 전 커미션 합의부터 아직 정착되지 않아 혼선 빚는 곳도 있어 집 팔려고 하는데 부동산 중개인 커미션을 어떻게 해야 하느냐는 질... |
일자: 2024.06.26 / 조회수: 137 코사인 부모중 45%는 나중에 후회 자녀들 모기지 못 갚으면 부모 책임 소유권도 없어 발만 동동 구를 때도 차라 공동 투자 형식으로 도움이 유리 <질문> 결혼한 아들이 집을 산다고 한다. 그런데 얼마전 찾아와 주택 모기지 대출을 받으려는 데 크레딧 점수가 낮고 수입이 적다면... |
일자: 2024.05.24 / 조회수: 110 주택 다운페이먼트 보조(DPA)로 내집 마련 꿈 이룬다 미 전국에 2,000여개 프로그램 운영 다운페이먼트, 클로징비 지원 현찰 보조 0% 이자, 보조금 탕감 등 지역 마다 다양 HUD 웹사이트 통해 전국 프로그램 검색 이민 1세들에게는 집을 가지는 것이 ‘아메리칸 드림’으로 생각된다. 그만큼 집은 개인이 가지고 있을 수 있... |
일자: 2024.04.06 / 조회수: 306 공동 재산권 인정주와 일반법 주 다르게 적용 세금 혜택 받으려면 2년 이상 거주해야 독신 25만달러, 부부 50만달러까지 판매세 면제 타이틀에 이름 올리기보다 트러스트 개설을 <질문> 수년전 집 타이틀에 자녀 2명의 이름을 올려 놓았다. 집 모기지를 다 갚아 빚이 없다. 그런데... |
일자: 2024.03.16 / 조회수: 128 부동산 커미션 6% 무너진다 – 바이어 에이전트 커미션은 바이어가 반독점 혐의 NAR 결국 합의 미국의 일반 주택 판매 커미션 6%가 무너졌다. 반독점법 위반 소송에서 패소해 항소를 장담했던 전국 부동산협회(NAR)는 15일 소송 제기 주택 판매자 그룹에 4억1,800만달러를 지불하고 커미션 규정을 없애기로 합의했다고 밝혔다. 미국 100만명 이상의... |
일자: 2023.11.16 / 조회수: 155 셀러, 바이어 에이전트 나눠 먹기 때문 미주리 연방법원 “셀러가 바이어 에인전트에 돈풀 필요 없다” 미국 부동산 에이전트 대략 300만명, 타의 추정 불허 미국에서 집을 팔면 셀러가 보통 5~6%의 커미션(구전)을 낸다. 이 커미션을 셀러와 바이어 부동산 에인전트가 ... |
일자: 2023.11.13 / 조회수: 104 물가 오르면서 홈에퀴티 신청자 크게 늘어 10만 달러 10년 8.75% 이자면 월 1,253달러 대출 기간 길수록 이자율 높지만 상환금 줄어 리버스 모기지, 에퀴티 담보 크레딧 HELOC 옵션도 요즘 인플레이션으로 식료품 가격, 모기지 이자율 등 오르지 않는 것이 없다. 최저 임금까지 오... |
일자: 2023.09.24 / 조회수: 180 5년 중 2년 거주하면 자본이득세 면세 대상 집산지 1년 이내 팔았다면 단기 자본이득세 군 복무, 정부 해외 근무 땐 예외 규정 적용 배우자 죽은 지 2년 이내 팔면 부부 면제액 받아 Q: 은퇴한 후 오랫동안 살던 집을 팔고 작은 집으로 가려고 한다. 그런데 세금 문제가 걱정이다.... |
일자: 2023.06.08 / 조회수: 293 크레딧 좋아도 수입 부족하면 거부 나이 들수록 대출받기 더 힘들어져 기타 재정 능력 고려하는 정책 변화 필요 은퇴후 대부분의 사람들은 멋진 자동차를 구입하거나 그림 같이 작은 집을 구입해 안정되고 편안한 노후 생활을 영유하는 꿈을 꾸게 된다. 하지만 유의해야 할 것이 ... |
일자: 2023.05.02 / 조회수: 296 오늘부터 크레딧 점수 좋으면 모기지 수수료 더 내고, 낮으면 덜내고… 바이든표 주택 모기지 수수료 규정 비난 쏟아져 자기 관리 잘하는 사람들에게 ‘페널티’ 오늘(5월1일)부터 크레딧이 좋은 주택 바이어들은 낮은 사람들보다 모기지 수수료는 더 내고 주택을 구입해야 한다. 연방정부는 미국 양대 주택 담보대출협회인 ‘패니매&rs... |
일자: 2023.04.25 / 조회수: 151 주택 가격이 크게 올랐다. 그러나 그것으로 끝이 아니다. 지붕이 새고, 페인트가 벗겨지고 가전 제품이 망가졌다면 수리를 해야 한다. 그런데 이 유지 관리비도 크게 뛰어올랐다. 온라인으로 집주인과 수리원을 직접 연결 소개시켜주는 ‘텀택’(Thumbtack)은 미국 40개... |
일자: 2023.03.28 / 조회수: 451 캘리포니아가 첫 주택구입자에게 제공하는 다운페이먼트 지원 프로그램을 확대 운영한다. 요즘 부동산 시세에 맞도록 현실화한 것이어서 수혜자가 늘어날 것으로 예상된다. 일간 새크라멘토 비는 캘리포니아주가 첫 주택 구입자의 다운페이먼트를 지원해 주는 ‘Dream For Al... |
일자: 2023.01.09 / 조회수: 545 인플레이션으로 현금 가치 하락 막아 상환금 고정돼 물가 변동에 영향 없어 에퀴티 쌓이고 이자 세금 공제 받고 집 관리비 재산세 등 부담되면 렌트를 집을 살 것인가 아니면 렌트를 하고 기다려 볼 것인가. 요즘 주택 시장의 전망이 어두워지고 이자율이 올라가면서 시장 분위기... |
일자: 2022.11.30 / 조회수: 471 팬더믹으로 잠잠하던 렌트 분쟁이 다시 많아지고 있다. 주인으로부터 퇴거 통지를 받는 다면 매우 당황할 것이다. 그렇다고 당장 짐을 싸서 나가야 한다는 의미는 아니다. 일간지 ‘새크라멘토 비’는 샌프란시스코 ‘전국 주거지법 프로젝트’의 릴라 기테사... |
일자: 2022.10.14 / 조회수: 207 모기지 이자율이 올라가면서 주택 구입 희망자들의 수요가 줄어들자 가격을 깎아 파는 주택 건설업자들이 늘고 있다고 LA 데일리 뉴스가 14일 보도했다. 신문은 ‘코어로직’ 데이터를 인용해2022년 첫 8개월동안 LA와 오렌지카운티에서 판매된 새 완공 주택 판매수는 ... |
일자: 2022.07.21 / 조회수: 349 요즘 아파트 렌트비가 계속 오르고는 있지만 대도시에서 집을 소유하는 것 보다는 비용이 더 저렴하다는 보고서가 나왔다. ‘리얼토 닷 컴’(Realtor.com)의 6월 렌트 보고서에 따르면 전국 렌트비 중간값은 16개월째 상승하면서 6월 1,876달러로 최고치를 경신했다. 하... |
일자: 2022.06.11 / 조회수: 1584 필요한 은퇴 자금 에퀴티로 보충 주 거주 주택이라면 62세부터 가능 고가의 주택은 더 많은 금액 가능 사망 후 주택 팔아 이자 등 합쳐 상환 은퇴 생활에 의외의 지출로 어려움을 겪는 시니어들이 많다. 의료비부터 생활비까지 소셜 연금이나 기타 은퇴 저축으로는 감당이 되지 않... |
일자: 2022.05.13 / 조회수: 2379 3.5% 다운페이먼트로도 모기지 가능 최저 크레딧 500점 이상도 OK 단독주택부터 4유닛까지 구입 연방 정부 보증 받아 일반 은행 대출 다운페이 낮아 모기지 보호하는 보험 가입 요즘 이자율 상승이 심상치 않다. 이자율이 올라가면 대출금 상환 부담이 커진다. 주택 시장이 주춤해... |
일자: 2022.03.19 / 조회수: 1591 연방정부 이자율 3차례 인상 전망 인플레이션은 내년에야 잡힐 듯 올해 주택시장이 전례 없는 코로나 팬더믹으로 인한 주택시장과 금융 정책 변화로 인해 ‘뉴 노멀’(new normal) 시대에 접어들고 있다고 주택 모기지 공사 패니매가 전망했다. 미국 모기지 시장을 주도... |
일자: 2022.02.09 / 조회수: 325 이자율 오르지만 아직 낮은 수준 크레딧 점검하고 다운페이먼트 준비 부동산 에이전트 잘 만나는 것도‘복’ 학군, 범죄 고려 신중하게 선택해야 요즘 모기지 이자율이 상승세다. 조만간(3월) 연방준비제도가 인플레이션을 잡기 위해 기준 금리 인상을 시작할 것으로 예... |
