모기지 이자율 올라 페이먼트 부담 늘어
수입 늘리고 크레딧 점검하고 부채 줄이고
PMI, 재산세, 관리비 등 고려해 결정
요즘 모기지 이자율이 크게 올라가면서 주택 구입의 열기가 다소 식고 있다고는 하지만 아직도 내 집 마련의 열망을 가진 구입자들은 줄을 서고 있다.
요즘 같은 이자율 상승 시기에는 주택을 구입하기 전 구입 능력과 페이먼트 등에 대한 종합 경비를 꼼꼼히 챙겨 결정해야 한다. 높은 이자율로 인한 페이먼트 부담으로 나중에 후회하는 일이 생기지 않을 것이다.
값이 비싼 주택을 구입하려면 우선 충분한 수입이 필요하다. 또 높은 크레딧 점수가 요구된다. 또 부채가 많지 않아야 하며 모기지를 충분히 감당할 수 있음을 증명하는 기타 자산도 도움이 된다. 하지만 무엇보다 중요한 것은 집값과 관리비를 충분히 감당할 수 있는 능력이 있느냐다.
구입 가능한 주택
집 구입에 나선다면 우선 월 모기지 페이먼트를 감당할 수 있을 정도의 수입이 있는지 점검한다. 또 학자금 부채, 자동차 또는 크레딧 카드 부채 등 정기적으로 지불해야 하는 페이먼트도 계산해 본다.
기타 부채에 따라 빌릴 수 있는 모기지 금액이 달라지기 때문이다.
미국 모기지 공사 프레디맥에 따르면 일반적으로 월수입의 25~28%가 모기지 페이먼트로 나간다는 것이다. 여기에 다운페이먼트가 필요하며 다운페이먼트의 액수에 따라 매달 내는 페이먼트가 달라진다.
무엇보다 중요한 것은 고정 수입이 있느냐는 것이다. 수입 변동이 심하고 불규칙하다면 재정적 압박에 대비해 페이먼트 부담이 적은 주택을 구입하는 것이 좋다.
모기지 대출 조건
아무리 사고 싶은 집이 있다고 해도 현금 거래가 아닌 이상, 모기지 대출을 받지 못하면 구입이 불가능 하다.
대출 회사들은 몇 가지 조건을 고려해 대출 여부를 결정한다.
▲크레딧 점수 : 크레딧 점수는 받을 수 있는 모기지 이자율을 결정하는 중요한 기준이다. 이자율이 낮으면 페이먼트도 낮아질 것이고 장기적으로 내야 하는 이자 총액도 적을 것이다.
크레딧 점수가 높으면 이자율이 낮고 당연히 월 페이먼트도 적어진다.
프래디맥 데이터를 살펴보면 대출 은행들로부터 최상의 이자율을 받으려면 크레딧 점수 740점 이상은 필요하다.
▲부채 대 수입 비율(Debt-to-income ratio) : 모기지 은행들은 부채 대 수입 비율을 따진다. 이를 DTI라고 부르는데 수입에서 얼마나 많은 부채가 떨어져 나가는지 보는 것이다. DTI가 낮을수록 더 많은 모기지 페이먼트를 낼 수 있다. 다시 말해 더 비싼 주택을 구입할 수 있다는 말이다.
또 다른 모기지 공사 패니매는 모기지 페이먼트를 포함해 수입에서 지불되는 모든 부채의 비율이 36%를 넘지 않는 것이 중요하다고 조언했다. 다시 말해 매달 나가는 부채 상환금이 수입의 36%를 넘지 말아야 대출 은행들이 돈을 빌려준다는 것이다. 어떤 경우는 이 DTI 50%에도 모기지 대출이 가능하기는 하지만 흔하지는 않다.
▲자산과 저축 : 남의 돈을 빌리려면 다소간의 내 돈도 있어야 한다.
은행에 들어있는 돈, 은퇴를 대비해 가입한 IRA, 40(k) 구좌, 주식, 채권 또는 기타 투자금도 대출에 영향을 줄 수 있다. 이런 유동 자산을 가지고 있다면 돈을 잃을 위험이 낮다고 생각하기 때문에 은행은 자신 있게 대출을 해 줄 것이다.
▲장기 대출 : 장기 대출은 단기 때보다 월 페이먼트가 적게 마련이다. 원금을 장기간 나누어 갚기 때문이다. 예를 들어 10% 다운페이먼트에 30년 이자율 5.23%로 30만 달러를 빌린다면 월 1,487달러를 낼 것이다.
이에 반해 15년 상환으로 이자율 4.38%로 30만달러를 빌린다면 월 페이먼트는 2,048달러가 된다. 30년 대출보다 월 600달러가 더 많다.
▲대출 종류 : 대출의 종류에 따라서도 모기지 대출이 달라진다.
예를 들어 연방정부가 보증하는 FHA 론은 낮은 크레딧 점수와 적은 다운페이먼트로도 받을 수 있지만 빌릴 수 있는 돈의 한계가 있다.
연방 주택도시개발부에 따르면 올해 FHA 융자의 한계는 42만 680달러다. 하지만 생활비가 비싼 지역은 97만 800달러까지 가능하다(본보 2022년 5월호 FHA 기사 참조).
▲이자율 종류 : 모기지 이자율은 고정 또는 변동으로 나뉜다.
변동 이자율은 대출 초기 이자율이 낮은 반면 시간이 지나면 올라간다. 반면 고정 이자율은 초기 변동 이자율보다 낮지만 대출금을 모두 상환할 때까지 이자율이 변하지 않고 계속 유지된다.
사고 싶은 집은 있는데 가격이 높아 페이먼트 부담이 많을 경우 변동으로 낮은 이자율을 선택해 부담을 줄이는 방법을 사용하곤 한다.
일단 모기지 대출을 신청하면 대출 은행은 대출 가능한 금액, 이자율, 월 페이먼트 그리고 전체 대출 비용 등을 담은 대출 평가서를 신청자에게 준다. 이 평가서는 대출 회사마다 차이가 날 수 있으므로 최상의 조건을 제시하는 대출 은행을 선택하면 된다.
모기지 페이먼트 이외의 경비들
대출을 받는 모기지 원금과 이자가 월 페이먼트를 결정하는 요인이지만 기타 비용 역시 전체 월 상환 페이먼트를 올릴 수 있다.
▲PMI(개별 모기지 보험, Private mortgage insurance) : 다운페이먼트를 주택 구입 가격의 20% 미만으로 낼 경우, 대출 은행은 보험을 요구한다. 이를 PMI라고 부른다. 빌려준 모기지를 갚지 못할 때 대출 은행은 손해를 보지 않기 위해 신청자에게 보험을 들도록 요구하는 것이다.
그런데 집값이 올라 주택 에퀴티가 주택 가격의 20% 이상으로 올라가면 PMI는 더 이상 필요 없어진다. PMI는 돈을 빌리는 사람이 내야 한다. 따라서 월 모기지 페이먼트에 PMI 보험료까지 가세하면 모기지 페이먼트는 더 많아진다.
▲재산세 : 부동산을 가지고 있다면 매년 재산세를 내야 한다. 이 재산세를 나누어 월 모기지 페이먼트로 낼 수 있고 아니면 1년에 1회 일시불 또는 2회 분할 납부할 수 있다.
월 페이먼트로 낸다면 당연히 모기지 페이먼트가 늘어날 것이다. 매달 내는 재산세 분할금은 에스크로 구좌에 축적돼 정부에 납부기일에 맞추어 납부된다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
Comment 0
일자: 2022.08.02 / 조회수: 0 현대 자동차 부품 공장 미성년 고용 의혹, 집단 소송으로 확대 되나 <블룸버그 뉴스 캡처> 앨라배마 부품공장에서 불법 미성년자 고용이 의심된다는 로이터 통신의 보도가 나온지 1주만에 미국 현대 자동차와 현대자동차가 지난달 29일 이로 인해 집단소송을 당했다고 복수의 현지 언론들이 보도했다. 보도에 따르면 캘리포니아 주민 리아 레이스가 ... |
일자: 2022.08.01 / 조회수: 0 뉴욕, 캘리포니아, 일리노이도 원숭이 두창 비상 사태 선언 – 감염 우려 확산 원숭이 두창의 확산으로 미국 보건당국이 긴장하고 있는 가운데 샌프란시스코에 이어 뉴욕시가 두번째 긴급사태를 선언했다. 또 캘리포니아와 일리노이 주도 잇달아 비상 사태를 선언에 동참했다. 미국에서 가장 인구밀도가 높은 뉴욕시는 지난 30일 바이러스의 발원지가 됐다며 ... |
일자: 2022.07.30 / 조회수: 0 바이든 행정부가 지난 28일 트럼프 행정부의 기금으로 건설 중이던 애리조나 유마 인근 미국-멕시코 국경 장벽을 마무리 짓도록 승인했다고 LA 라디오 방송인 KNX가 30일 보도했다. 미국 국토안보부(DHS)의 보도자료에 따르면 알레한드로 마요카스 장관은 미국 세관국경보호국에게... |
일자: 2022.07.30 / 조회수: 0 바이든 다시 코비드 양성 반응 – 치료제 '팍스로비드' 재발율 20~40% 될 것 <바이든 관련 백악관 공식 브리핑 자료> 조 바이든 대통령이 30일 아침 다시 코비드-19 테스트에서 양성 반응을 보였다. 최근 논란이 되고 있는 코비드 바이러스 치료제 ‘팍스로비드’(Paxlovid) 복용후 다시 양성 반응을 보인 케이스다. 케빈 오코노 대통령 주치의는 ... |
일자: 2022.07.29 / 조회수: 0 결혼이 은퇴 플랜에 미치는 영향 소득 높으면‘로스’IRA 적립 불가능 401(k) 적립금 많으면 IRA 세금 공제 줄어 부부 나이 10년 이상 차이면 RMD 적어 IRA는 개인 은퇴 적립구좌다. 은퇴를 대비해 돈을 모아 두는 것이다. 세금을 내기 전 수입으로 적립하는 ‘전... |
일자: 2022.07.27 / 조회수: 0 미국 금리 0.75% 포인트 인상 – 정책 금리 2.25~2.75% <New York Time 캡처> 파웰, 9월 또한차례 대폭 인상 가능성 시사 경기 다소 둔화됐지만 불경기는 아니다 확신 주식시장 큰 폭 상승 인플레이션 압박이 좀처럼 가라앉지 않고 가운데 연방준비제도는 27일 이자율을 0.75% 포인트 올렸다. 당초 예상치 1% 보다는 다소 낮았지만 매우... |
일자: 2022.07.26 / 조회수: 0 평균 3~3.5년 생존율에 그쳐 “올해 4만 9,830명 사망할 것” 흡연, 비만, 과음 버리면 피할 수 있어 췌장암은 미국 인구의 3%에 영향을 준다. 또 미국 암 사망자의 7%를 차지한다. 그런데 조기 발견이 어렵고 치료도 까다롭다. 그래서 매우 위험한 암중의 하나로 기록... |
일자: 2022.07.24 / 조회수: 0 승객실 발코니에서 바라본 낙조. 붉은빛을 뿜어내던 태양는 저물지만 환한 하늘빛은 밤 11시가 넘을 때 가지 계속됐다. 4,200명의 승객을 싣고 7박 8일 알래스카 바닷길을 달린 크루즈 선. 첫 기착지 알래스카 스티카에 정박해 있다. 빙하의 고장 알래스카<7박 8일 크루즈 여행기>... |
일자: 2022.07.22 / 조회수: 0 미네널 항산화제 풍부한 건강식품 여름철 갈증 해소와 몸 건강 보충제 다량 섭취 보다는 정기적으로 한 컵 섭취 과하면 소화 안 되고 복부 팽만감 가져와 여름철 가장 많이 찾는 음식 중 하나가 수박이다. 뒷마당 바비큐부터 야외 모임 등등 수박은 빼놓을 수 없는 음식으로 등장... |
일자: 2022.07.22 / 조회수: 0 미국내 신규 코비드 - 19 발생의 80%가 전염력이 빠른 BA.5 오미크론 하위 변종으로 나타난 가운데 샌프란시스코 베이 지역 아시안계들이 2020년 다른 인종그룹보다 코비드 - 19으로 더 많이 병원이 입원했던 것으로 조사됐다. UC 샌프란시스코 연구팀이 지난 19일 ‘인종 보... |
일자: 2022.07.21 / 조회수: 0 바이든, 코비드 - 19 양성 --- 5일 자가 격리 돌입, 증상은 경미 <조 바이든 대통령 트위터> 조 바이든 대통령이 코비드 – 19 테스트 양성 판정을 받았다고 백악관이 21일 밝혔다. 카린 장-피에르 백악관 대변인은 이날 아침 보도자료를 통해 바이든(79)이 매우 경미한 증상을 보이고 있으며 주치의 케빈 오코너의 지시에 따라 항바이러스... |
일자: 2022.07.19 / 조회수: 0 진시황의 불로초가 눈앞에 다가왔다? 과학자들이 요즘 인간의 수명을 200년으로 늘리는 현대판 불로초에 도전하고 있다고 영국의 메트로 뉴스가 보도했다. 보도에 따르면 수명을 100년 더 추가한다는 것은 마치 공상과학에나 나올 법한 일이지만 과학자들이 요즘 이를 현실화하기 ... |
일자: 2022.07.17 / 조회수: 0 남가주 일대에서 최근 미행 주택 강도 사건이 잇달아 발생하면서 지역 경찰들이 주민들에게 경계령을 발령했다. 특히 LA 지역 고급 주택가에서 발생되는 사건이 많아 각별한 주의가 요망된다. 미행 주택강도란 범인들이 사전에 범행 대상을 지목하고 집이나 비즈니스로 따라와 강... |
일자: 2022.07.16 / 조회수: 0 은퇴자 연금 늘고 근로자 세수입은 줄고 소셜 택스 한계 수입 25만 달러 방안 등 아직 구체적 논의 없어 전망만 무성 1983년 이후 또 한차례 개혁 조치 필요 소셜 시큐리티 신탁 기금이 2035년이면 고갈돼 의회의 조치가 없다면 80%까지만 받게 될 것이라는 우려의 목소리가 계속... |
일자: 2022.07.15 / 조회수: 0 수퍼 전파 인도발 오미크론 BA.2.75 미국 상륙 – LA 첫 사례 보고 변이가 매우 심한 인도산 오미크론 BA.2.75가 캘리포니아에서 발견된 가운데 LA에서도 첫 감염사례가 보고됐다고 LA 카운티 보건국 바바라 페러 보건국장이 14일 발표했다. BA.2.75는 이전 오미크론 하위 변종들과 비교해 자체 변이가 매우 심하다. 미네소타 로체스터의 메이요 클... |
일자: 2022.07.14 / 조회수: 0 전문가들“일반 유행병으로 가는 과정일 것” 시간 지나면 면역력 급속 저하, 방역 풀면 안 돼 변이에 변종 많아 반복 감염 위험 8배 높아져 첫 감염 때 바이러스양 적으면 재감염 위험 높아 연방정부가 지난달 12일부터 해외에서 들어오는 미국인뿐 아니라 모든 방문객... |
일자: 2022.07.12 / 조회수: 1520 모기지 이자율 올라 페이먼트 부담 늘어 수입 늘리고 크레딧 점검하고 부채 줄이고 PMI, 재산세, 관리비 등 고려해 결정 요즘 모기지 이자율이 크게 올라가면서 주택 구입의 열기가 다소 식고 있다고는 하지만 아직도 내 집 마련의 열망을 가진 구입자들은 줄을 서고 있다. 요즘 ... |
일자: 2022.07.12 / 조회수: 0 미국 감염 67%는 면역 무력화 BA.5 경보, 마스크 재개 필요 -- 영국 하루 35만건 ... 현재 미국의 코비드-19는 전염력이 매우 강한 오미크론 하위 변종 BA.5이 주를 이루고 있으며 이 BA.5는 코비드 면역 체계를 우회하는 능력이 매우 뛰어나 재감염이 속출하고 있다고 보건 관계자들이 경고했다. 연방 질병통제예방센터(CDC)에 따르면 7월 중순 현재 미국에서 발병... |
일자: 2022.07.10 / 조회수: 0 캘리포니아 주정부, 인슐린 자체 생산 - 가격 인하 목적 캘리포니아가 미국내 주로는 처음으로 인슐린 자체 생산에 들어간다. 개빈 뉴섬(민주) 캘리포니아 주지사는 지난 8일 가격 인하를 목적으로 주차원의 인슐린 생산을 시작할 것이라고 밝혔다. 인슐린은 당뇨병 환자의 주요 치료제이지만 가격이 비싸 1년에 수천달러의 비용이 소요... |
일자: 2022.07.10 / 조회수: 0 “음식물 1/3가 쓰레기로 … 상표 날짜 잘 못 이해 때문” 유효 날짜를 잘못 이해해 쓰레기로 나가는 음식들이 상당히 많다고 미국 농무부(USDA)가 밝혔다. USDA에 따르면 수확된 음식의 거의 1/3는 쓰레기로 나가며 대부분은 불필요하게 버려진다는 것이다. 이렇게 잘못 버려지는 음식은 소비자들이 돈이 많아서가 아니다. 음식물 포장지... |
