비싼 트러스트 비용 없이 유산 가능
프로베이트 법원 절차 필요 없어
살아있을 땐“내 재산”죽으면“자녀 재산”
내용 번복 가능하고 수혜자에 알리지 않아도 돼
노년을 맞는 은퇴 시니어들이 준비해야 할 것 중 하나가 상속 계획이다. 지금 가지고 있는 재산을 누구에게 어떻게 유산으로 남겨 줄 것인가를 미리 준비하는 것이다.
트러스트(trust)를 개설하고 재산을 물려받을 수혜자(beneficiary)를 지정해 두고 유언장(will)을 작성해 둔다. 상속계획의 가장 기본적인 방법으로 널리 사용된다.
그런데 재산이라고는 달랑 집 한 채만 있다면 비싼 돈 들여가며 변호사가 작성하는 트러스트를 만들지 않아도 되는 방법이 있다.
‘트랜스퍼 언 대스’(Transfer on Death) 증서(deep)라고 하며 줄여서 ‘TOD 증서’라고 부른다.
부동산이 공증법원, 프로베이트(probate) 절차를 거치지 않는다. 그러면서도 죽은 후 자연스럽게 소유권이 원하는 자손에게 넘어가므로 메디칼을 사용했다고 해도 재산 청구가 되지 않는다. 캘리포니아는 프로베이트 법원으로 넘어가지 않는 재산은 메디칼 비용 청구 대상에서 제외된다.
본보 칼럼니스트 정대용 변호사가 2023년 4월호에서도 칼럼으로 설명한 내용이지만 최근 기자의 설명회 때마다 받는 질문이다. <정대용 변호사 칼럼 https://usmetronews.com/magazine/7611 참조>
TOD 증서(TOD deed)
트러스트와 라이프 에스테이트(Life Estate)와 같이 소유주가 죽는 순간 모든 재산을 수혜자에게로 넘긴다. 따라서 프로베이트 절차를 거치지 않는다.
TOD 증서는 카운티 정부에 등록만 시키면 되는 법적 서류다. 재산을 받을 수혜자에게 알릴 필요도 없다. 따라서 수혜자는 자신이 재산을 물려받는지 모를 것이므로 부모가 죽을 때까지 열심히 효도를 할 것이다.
증서의 내용에 무엇이 담겨야 하는지는 각 주마다 조금씩 다르다.
현재 TOD 증서는 워싱턴 DC와 캘리포니아 등 27개 주에서 유효하다.
이 증서는 등록을 한 후에도 바꿀 수 있다. 번복이 가능하다는 말이다.
수혜자는 등록을 한 사람이 죽기 전까지는 부동산에 대한 소유권을 주장하지 못한다. 원소유주는 죽을 때까지 해당 부동산에 대한 모든 통제권을 가지고 있다. 또 모기지 페이먼트에 대한 의무, 세금, 저당권 등등 소유권자로서의 모든 책임을 져야 한다.
하지만 원소유권자가 죽으면 재산은 서류에 등록된 수혜자에게로 넘어가며 부동산에 올려진 부채 역시 모두 수혜자의 책임이다.
일반적으로 TOD에는 부동산 등기에서와 같은 내용들이 포함돼 있다. 소유주 이름, 부동산 주소, 부동산에 대한 자세 정보 등이 담긴다. 또 수혜자 이름이 들어가고 죽기 전까지 부동산 소유권을 유지한다는 내용의 진술서도 작성한다.
TOD 증서 작성하기
TOD 증서는 매우 간단하다.
재산을 물려받을 수혜자 이름을 지정한다. 증서에 서명하고 공증을 받아 카운티 정부 등기소에 등록한다. 공증은 60일 이내에 유효하다. 나중에 취소하거나 번복하지 않는 한 계속 법적 효력이 유지된다.
원소유주는 계속 집을 소유할 수 있다. 모기지 페이먼트를 내고 세금도 낸다. 또 평소처럼 집수리도 한다.
집을 팔 수도 있고 재융자, 렌트를 줄 수 있다. 소유주가 살아 있는 동안에는 수혜자가 부동산에 관련된 어떤 권리도 행사할 수 없다.
소유주가 죽으면 재산권은 자동적으로 즉시 수혜자에게로 넘어간다. 또 모기지가 남아 있거나 저당권(lien), 또는 부동산에 배상 판결문이 걸려 있다면 이들 모두 수혜자가 떠맡는다.
다만 유산은 법원에서 공증하는 프로베이트에 넘어가지 않는다. 또 증여로도 간주되지 않으므로 증여세도 없다.
수혜자는 소유주의 사망 증명서만 제출하면 된다.
주에 따라서 수혜자에게 법적 효력을 갖는 진술서 작성을 요구할 수 있다. 이 진술서는 주마다 다르다.
자격
TOD 증서는 모든 주에서 통용되는 것은 아니다.
자격 역시 부동산이 위치해 있는 주마다 조금씩 다르다. 부동산이 캘리포니아에 있다면 캘리포니아 주법에 따라야 한다. 소유주와 수혜자가 거주하는 주의 법을 따르는 것은 아니다.
현재 TOD 증서(또는 유사 법)를 인정하는 주는 27개 주다.
▲워싱턴 DC ▲알래스카 ▲애리조나 ▲아칸소 ▲캘리포니아 ▲콜로라도 ▲하와이 ▲일리노이 ▲인디애나 ▲캔자스 ▲미네소타 ▲미주리 ▲몬태나 ▲네브래스카 ▲네바다 ▲뉴멕시코 ▲노스다코타 ▲오하이오 ▲오클라호마 ▲오리건 ▲사우스다코타 ▲텍사스 ▲버지니아 ▲워싱턴 ▲웨스트 버지니아 ▲위스콘신 ▲와이오밍이며 미시간주는 유사한 ‘레이디 버드’(Lady Bird) 증서를 사용한다.
장점과 단점
TOD를 작성하기 전에 장단점을 알아봐야 한다.
◆장점
살아 있는 동안에는 계속 소유권을 가지며 부동산에 대한 모든 권리 또한 누릴 수 있다. 집을 팔아도 된다. 부동산에 ‘조인트 오너’를 추가할 수 있다. 이런 경우 집을 팔거나 재융자, 모기지 또는 주택 개량 전에 공동 소유주에게 승인을 받아야 한다.
번복이 가능하다. 언제라도 취소할 수 있다. 또 현재의 TOD를 새것으로 교체할 수도 있다. 또 수혜자에게 알릴 필요도 없다. 비밀로 할 수 있다는 말이다.
◆단점
조인트 소유권이 TOD보다 우선이다.
만약 부동산을 누군가와 조인트 오너십으로 구입했다면 TOD 증서를 등록했다고 해도 공동 구매한 사람에게로 부동산 권리가 넘어간다. 하지만 공동 오너십을 가진 사람이 죽으면 TOD가 효력을 발생한다.
만약 수혜자가 먼저 죽으면 재산은 아쉽게도 프로베이트 절차로 넘어간다.
만약 소유주가 수혜자와 동시에 또는 나중에 죽었고 또 다른 수혜자 이름이 등록되지 않았다면 부동산은 법원으로 넘겨져 재산 분할 공증 절차를 밟게 된다는 말이다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
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