이익금 남는다고 서두르면 안돼
세금, 부동산 중개비, 수리비 등
판매 순 이익금 예상보다 적을 수도
주택 시장이 아직도 진정될 기미를 보이지 않고 있다. 대부분 전문가들은 내년에도 주택 시장 과열 현상은 계속될 것으로 내다보고 있다.
이에 따라 많은 주택 소유주들이 집을 팔 시기를 저울질하고 있지만 집을 판다고 해도 이사 갈 곳을 찾기 힘들고 또 집을 팔고 살 때 드는 비용도 만만치 않다고 월스트릿 저널이 전했다.
신문은 요즘 주택 가격이 크게 올라 큰 이익을 챙길 수 있지만 주택을 시장에 내놓기 앞서 생각해야 할 요인들이 많다고 지적했다. 주택을 팔면 우선 세금 문제가 발생해 순익이 줄어들 수 있다. 특히 팔 때는 즐거웠지만 정작 다음 구입할 집을 찾지 못해 당황 해하는 경우도 생긴다.
연방 정부 지원 모기지 회사 프레디 맥의 린 키퍼 이코노미스트는 주택 소유주들은 다음에 살집을 구할 때 들어가는 소위 ‘매몰 비용’ 부터 계산해야 한다고 조언했다.
그는 “집을 구입하면 주택 매매 비용, 세금, 클로징 코스트 등과 같은 비용이 적지 않게 들어갈 수 있다”고 말했다.
‘모기지 뱅커 협회’에 따르면 클로징 코스트는 대출 업체와 모기지 종류에 따라 보통 모기지의 평균 2~5%는 들어간다. 프레디맥은 2021년 8월 전국 중간 주택 가격인 35만6,700달러 주택의 경우 8,600달러는 필요하다고 밝혔다.
비용 따져야
뉴욕 롱 아일랜드에 거주하는 대학 진학 상담 강사인 데이브 숀(56)은 최근 집을 팔아야 할 까 고민 중이다.
숀 부부는 3년전 집을 구입했는데 한 바이어가 구입 가격보다 20만달러 더 지불하겠다고 나선 것이다. 아직 집을 팔지는 않았다. 그의 고민은 집을 팔고 나면 과연 다음에 이사할 적정 가격의 집을 구할 수 있겠느냐다.
그는 “분명 집을 팔 좋은 시기이기는 하지만 불확실한 것들이 너무 많아 결정하기 힘들다”고 말했다.
집을 산지 얼마 안된 소유주들은 오히려 집을 팔면 그다지 큰 이득을 챙기지 못할 수도 있다.
‘리얼 라이프 플래닝’의 신시아 메여 재정 플래너는 부동산 소개비 및 기타 클로징 비용으로 실제 판매 이익금이 줄어들 것이고 다시 집을 사면 이사를 들어갈 때 새 가구 장만 비용과 같은 비용은 고려하지 않는다고 지적했다.
그는 “이사를 갈 때 들어가는 모든 비용을 확실히 생각하고 결정해야 한다”고 조언했다.
경비 계산은 간단하다.
계산서 한쪽에는 집을 구입할 때 들어가는 다운페이먼트와 카펫이나 가구 구입 등 주택 개조비용을 정리한다. 또다른 한쪽에는 반대로 집을 팔 때 지출해야 하는 부동산 중개비, 수리비, 경우에 따라서는 세금 등을 계산한다.
만약 이런 비용들이 현재 살고 있는 집을 팔 때 생기는 잠정 이익금을 초과한다면 주택 판매의 적기가 아닐 것이다.
주택 판매로 발생하는 세금 문제도 무시하면 안된다. 세금은 주별로 또는 지역별로 또 살고 있던 기간 등에 따라 다르다.
세금 문제 고려
주택을 팔면 자본이득세를 내야 한다. 하지만 일정 조건만 맞는다면 부부는 순이익의 최대 50만 달러까지의 세금을 면제받을 수 있다.
예를 들어 독신 세금 보고자는 지난 5년동안 최소 24개월 이상을 해당 소유 주택에 거주해야 한다. 면세 금액은 25만달러다. 또 부부라면 부부 중 최소 한명은 지난 5년동안 최소 24개월 동안 거주 했어야 50만달러까지 자본이득세를 면제 받는다.
또 부부 중 한명이 사망했다면 최소 2년 내에 팔아야 부부가 받을 수 있는 50만달러 세금 면제 혜택을 누릴 수 있다. 2년이 지난 후 팔면 25만달러의 혜택만 볼 수 있다.
이사할 주택 구하기
텍사스 오스틴에서 사는 크리스 쇼는 19년전 구입한 주택의 가격이 큰 폭으로 올랐다.
컨설턴트인 그는 “매주 한건씩 집을 팔라는 오퍼가 들어오고 있지만 아직 팔 생각은 없다”고 말했다. 이유는 간단하다. 집을 팔고 나면 동일한 예산으로 비슷한 집을 구할 수 없기 때문이다.
또 집을 팔고 나면 부부가 받을 수 있는 자본 이득세 50만달러 면제를 받는다고 해도 나머지 이익금에 대해서는 세금을 내야 하기 때문에 세금으로 이익 금이 줄어든다.
뉴욕 ‘레미 부동산’의 대표 앤드류 래거사는 집을 팔려면 우선 여러 곳 수리를 해야 하며 이를 증명하는 서류를 작성해 둬야 하는데 비용이 적지 않게 들어간다고 말했다.
아직 갈 곳을 찾지 못한 사람들에게는 또다른 난관을 만날 수 있을 것이다. 현재 살고 있는 집 값이 크게 오른 것 만큼 이사를 가야할 집 값 역시 올랐기 때문이다.
프레디 맥의 키퍼 이코노미스는 투자용 부동산이나 별장을 가진 사람들은 조금 다르다면서 이들은 새 집을 구하는데 어려움을 겪지는 않을 것이라고 설명했다.
그는 집을 팔고 다음 집을 구하거나 렌트를 살 것인가에 대한 명확한 계획과 경비 문제를 주의해서 생각해야 한다고 결론 내렸다.
하지만 시니어들 입장에서는 조금 다를 것이다. 살고 있던 큰 집을 팔아 현금을 챙기고 작은 집으로 이사를 한다면 은퇴 후 다운사이징이라는 의미에서는 큰 도움이 될 수 있다.
존 김 기자 contact@usmetronews.com
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