모기지 이자율 올라 페이먼트 부담 늘어
수입 늘리고 크레딧 점검하고 부채 줄이고
PMI, 재산세, 관리비 등 고려해 결정
요즘 모기지 이자율이 크게 올라가면서 주택 구입의 열기가 다소 식고 있다고는 하지만 아직도 내 집 마련의 열망을 가진 구입자들은 줄을 서고 있다.
요즘 같은 이자율 상승 시기에는 주택을 구입하기 전 구입 능력과 페이먼트 등에 대한 종합 경비를 꼼꼼히 챙겨 결정해야 한다. 높은 이자율로 인한 페이먼트 부담으로 나중에 후회하는 일이 생기지 않을 것이다.
값이 비싼 주택을 구입하려면 우선 충분한 수입이 필요하다. 또 높은 크레딧 점수가 요구된다. 또 부채가 많지 않아야 하며 모기지를 충분히 감당할 수 있음을 증명하는 기타 자산도 도움이 된다. 하지만 무엇보다 중요한 것은 집값과 관리비를 충분히 감당할 수 있는 능력이 있느냐다.
구입 가능한 주택
집 구입에 나선다면 우선 월 모기지 페이먼트를 감당할 수 있을 정도의 수입이 있는지 점검한다. 또 학자금 부채, 자동차 또는 크레딧 카드 부채 등 정기적으로 지불해야 하는 페이먼트도 계산해 본다.
기타 부채에 따라 빌릴 수 있는 모기지 금액이 달라지기 때문이다.
미국 모기지 공사 프레디맥에 따르면 일반적으로 월수입의 25~28%가 모기지 페이먼트로 나간다는 것이다. 여기에 다운페이먼트가 필요하며 다운페이먼트의 액수에 따라 매달 내는 페이먼트가 달라진다.
무엇보다 중요한 것은 고정 수입이 있느냐는 것이다. 수입 변동이 심하고 불규칙하다면 재정적 압박에 대비해 페이먼트 부담이 적은 주택을 구입하는 것이 좋다.
모기지 대출 조건
아무리 사고 싶은 집이 있다고 해도 현금 거래가 아닌 이상, 모기지 대출을 받지 못하면 구입이 불가능 하다.
대출 회사들은 몇 가지 조건을 고려해 대출 여부를 결정한다.
▲크레딧 점수 : 크레딧 점수는 받을 수 있는 모기지 이자율을 결정하는 중요한 기준이다. 이자율이 낮으면 페이먼트도 낮아질 것이고 장기적으로 내야 하는 이자 총액도 적을 것이다.
크레딧 점수가 높으면 이자율이 낮고 당연히 월 페이먼트도 적어진다.
프래디맥 데이터를 살펴보면 대출 은행들로부터 최상의 이자율을 받으려면 크레딧 점수 740점 이상은 필요하다.
▲부채 대 수입 비율(Debt-to-income ratio) : 모기지 은행들은 부채 대 수입 비율을 따진다. 이를 DTI라고 부르는데 수입에서 얼마나 많은 부채가 떨어져 나가는지 보는 것이다. DTI가 낮을수록 더 많은 모기지 페이먼트를 낼 수 있다. 다시 말해 더 비싼 주택을 구입할 수 있다는 말이다.
또 다른 모기지 공사 패니매는 모기지 페이먼트를 포함해 수입에서 지불되는 모든 부채의 비율이 36%를 넘지 않는 것이 중요하다고 조언했다. 다시 말해 매달 나가는 부채 상환금이 수입의 36%를 넘지 말아야 대출 은행들이 돈을 빌려준다는 것이다. 어떤 경우는 이 DTI 50%에도 모기지 대출이 가능하기는 하지만 흔하지는 않다.
▲자산과 저축 : 남의 돈을 빌리려면 다소간의 내 돈도 있어야 한다.
은행에 들어있는 돈, 은퇴를 대비해 가입한 IRA, 40(k) 구좌, 주식, 채권 또는 기타 투자금도 대출에 영향을 줄 수 있다. 이런 유동 자산을 가지고 있다면 돈을 잃을 위험이 낮다고 생각하기 때문에 은행은 자신 있게 대출을 해 줄 것이다.
▲장기 대출 : 장기 대출은 단기 때보다 월 페이먼트가 적게 마련이다. 원금을 장기간 나누어 갚기 때문이다. 예를 들어 10% 다운페이먼트에 30년 이자율 5.23%로 30만 달러를 빌린다면 월 1,487달러를 낼 것이다.
이에 반해 15년 상환으로 이자율 4.38%로 30만달러를 빌린다면 월 페이먼트는 2,048달러가 된다. 30년 대출보다 월 600달러가 더 많다.
▲대출 종류 : 대출의 종류에 따라서도 모기지 대출이 달라진다.
예를 들어 연방정부가 보증하는 FHA 론은 낮은 크레딧 점수와 적은 다운페이먼트로도 받을 수 있지만 빌릴 수 있는 돈의 한계가 있다.
연방 주택도시개발부에 따르면 올해 FHA 융자의 한계는 42만 680달러다. 하지만 생활비가 비싼 지역은 97만 800달러까지 가능하다(본보 2022년 5월호 FHA 기사 참조).
▲이자율 종류 : 모기지 이자율은 고정 또는 변동으로 나뉜다.
변동 이자율은 대출 초기 이자율이 낮은 반면 시간이 지나면 올라간다. 반면 고정 이자율은 초기 변동 이자율보다 낮지만 대출금을 모두 상환할 때까지 이자율이 변하지 않고 계속 유지된다.
사고 싶은 집은 있는데 가격이 높아 페이먼트 부담이 많을 경우 변동으로 낮은 이자율을 선택해 부담을 줄이는 방법을 사용하곤 한다.
일단 모기지 대출을 신청하면 대출 은행은 대출 가능한 금액, 이자율, 월 페이먼트 그리고 전체 대출 비용 등을 담은 대출 평가서를 신청자에게 준다. 이 평가서는 대출 회사마다 차이가 날 수 있으므로 최상의 조건을 제시하는 대출 은행을 선택하면 된다.
모기지 페이먼트 이외의 경비들
대출을 받는 모기지 원금과 이자가 월 페이먼트를 결정하는 요인이지만 기타 비용 역시 전체 월 상환 페이먼트를 올릴 수 있다.
▲PMI(개별 모기지 보험, Private mortgage insurance) : 다운페이먼트를 주택 구입 가격의 20% 미만으로 낼 경우, 대출 은행은 보험을 요구한다. 이를 PMI라고 부른다. 빌려준 모기지를 갚지 못할 때 대출 은행은 손해를 보지 않기 위해 신청자에게 보험을 들도록 요구하는 것이다.
그런데 집값이 올라 주택 에퀴티가 주택 가격의 20% 이상으로 올라가면 PMI는 더 이상 필요 없어진다. PMI는 돈을 빌리는 사람이 내야 한다. 따라서 월 모기지 페이먼트에 PMI 보험료까지 가세하면 모기지 페이먼트는 더 많아진다.
▲재산세 : 부동산을 가지고 있다면 매년 재산세를 내야 한다. 이 재산세를 나누어 월 모기지 페이먼트로 낼 수 있고 아니면 1년에 1회 일시불 또는 2회 분할 납부할 수 있다.
월 페이먼트로 낸다면 당연히 모기지 페이먼트가 늘어날 것이다. 매달 내는 재산세 분할금은 에스크로 구좌에 축적돼 정부에 납부기일에 맞추어 납부된다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
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