재산세, 보험 등 유지비 많이 들고 형제간 이견
고가구 등 취향에 맞지 않아 새집 원해
세금은 부모 죽을 당시 가격 기준으로
미국인 4분의 3은 자손에게 집 물려주고 싶어 해
인종과 관계없이 누구나 자녀들에게 재산을 물려주고 싶어 한다. 그중에서 가장 많은 재산이 집이다.
‘소도 비빌 언덕이 있어야 비빈다’는 말도 있다. 요즘같이 집값 비싸고 물가 오르는 시기에는 웬만한 수입으로는 집 사기가 쉽지는 않다.
그래서 살고 있는 집을 자녀에게 물려주고 싶어 하는 것은 인종에 관계없이 부모들의 같은 마음인 것 같다.
그런데 집을 물려주면 자녀들이 그 집을 부모의 유지를 받들어 정든 집을 잘 유지할 수 있겠느냐는 것이다.
집을 물려받은 자녀들은 대부분 집을 팔아 버린다.
물론 부모가 죽은 후에야 자녀들이 어떻게 집을 처분할지에 대해 걱정할 필요는 없다. 부모의 체취가 담긴 집을 고이 간직하며 추억을 되새길 것인가 아니면 이를 팔아 살림에 보탤 것인가는 전적으로 자녀들에게 달려 있다.
집을 팔려는 이유 중 대부분은 우선 집을 수리해야 할 것이고 또 재산세와 유틸리티 비용을 내야 하는데 이를 감당하지 못한다면 결국 처분해야 한다는 것이다.
집값이 너무 비싼 데다가 모기지 이자율도 높아 자녀 중 한 명이 다른 형제들의 지분을 인수하기도 힘들 수 있다.
결국 집값이 올라 차라리 집을 팔고 처분하는 것이 더 매력적이라고 생각한다. 또 도심지에 주택이 있다면 높은 가격에 팔 수 있어 집을 가지고 있는 것보다는 파는 옵션을 택하는 것이 더 좋을 수도 있다.
70% 자녀 집 팔아
재산을 물려주는 가장 일반적인 방법이 주택을 자녀들에게 주는 것이다. 현재 얼마나 많은 사람들이 집을 물려줬는지는 통계가 없어 모른다.
하지만 투자 전문사 찰스 슈압의 2023년 설문에 따르면 부모의 4분의 3은 죽은 후 자녀들에게 집을 물려줄 계획이다. 이번 설문에는 27~95세 미국인 찰스 스압투자자 700명이 참여했다.
하지만 일부 자녀들은 부모가 물려준 집을 팔고 싶어 하지 않는다. 그러나 재정적으로도 그다지 쉽지는 않는 일이다. 같은 설문에서 부모의 집을 물려받을 것으로 기대하는 자녀들의 70%는 집을 팔고 싶어 한다.
챨스톤에 사는 하이디 웰리, 멜리사 밀스 자매는 부모의 집을 물려받아 마켓에 내놓았다. 희망 가격은 350만 달러.
이들 자매는 모두 은퇴했다. 자신들이 자랐고 부모가 자신들을 위해 파티를 해 주는 등 많은 추억이 깃든 해변가 집을 판다는 것에 다소 슬픔도 있다.
웰리는 “아버지가 집을 지을 때 매우 튼튼하게 지었다. 세대를 거듭하며 물려주기를 바랬다”고 말했다.
이들 자매는 근처에 집이 있지만 은퇴 자금은 없다. 관리 비용이 계속 올라가 더 이상 감당할 수 없어 집을 내놓게 됐다. 특히 해변가 집이어서 보험비용이 크게 뛰었다. 자매들뿐 아니라 이웃에서도 집을 물려받은 자녀들이 집을 포기하는 사태가 속출하고 있다. 인플레이션으로 오래된 집수리비도 비싸지면서 집을 유지하는 것 보다 집을 팔고 새집을 구입하는 것도 좋은 옵션이 될 수도 있다.
세금 문제
자녀들이 물려받은 집을 팔 때는 세금을 고려해야 한다. 이 문제도 무시할 수 없다. 하지만 집을 물려받은 후 얼마 지나지 않아 판다면 자본 이득세(capital gain tax)를 거의 내지 않는다.
보통 집을 팔면 독신 25만 달러 부부 50만 달러까지는 자본 이득세가 면제된다. 이 조건에 충족하려면 주로 사는 거주지여야 하는데 최근 5년 동안 2년간 주 거주지로 사용했어야 한다.
자녀들 역시 집을 물려받은 후 이사를 들어와 2년 이상 살다가 집을 판다면 25만 달러/50만 달러의 자본이득세를 면제받을 수 있다.
하지만 1명이 아니라 자녀 여러 명에게 물려줬다면 이들이 모두 이사 들어와 살기는 힘들다. 세금 역시 각 자녀의 몫이 되므로 차라리 집을 팔아 정리하는 것이 좋다고 생각할 수도 있다.
결국 집을 물려받고 즉시 판매한다면 이 혜택을 받지 못한다. 그러나 큰 걱정을 할 필요는 없을 것이다. 집값이 순식간에 뛰어오르지는 않을 것이기 때문이다.
주택 가격
물려받은 집은 ‘스텝업 베이스’(stepped-up basid) 택스 룰에 적용된다.
다시 말해 부모들이 집을 살 당시의 가격이 아니라 부모가 죽을 당시의 마켓 시세가 과세의 기준이 된다는 말이다.
이 가격을 기준으로 이보다 더 가격이 올라간 후 판다면 올라간 가격만큼 과세율이 적용될 것이고 가격이 떨어 졌다면 떨어진 가격만큼 손실 보고를 하면 된다.
예를 들어 설명해 보자.
철수 씨는 아버지로부터 집을 유산으로 물려 받았다.
아버지는 40년 전 집을 20만 달러에 구입했고 이 집을 수년간 수리하는 데 들어간 비용이 2만 달러였다.
따라서 아버지의 과세 기준(basis)은 22만 달러다. 22만 달러를 주고 주택을 구입한 것과 같다는 말이다.
그런데 아버지가 죽으면서 철수 씨에게 집을 물려줬는데 죽을 당시 주택 시세가 100만 달러라고 한다면 철수 씨의 과세 기준은 100만 달러가 된다. 아버지가 사고 고친 가격의 22만 달러가 아니라 아버지가 집을 주고 죽은 당시의 가격 100만 달러 과세 기준이라는 것이다.
만약 철수 씨가 이 집을 100만 달러에 즉시 팔았다면 철수 씨가 낼 자본 이득세는 없다.
철수 씨가 이 집을 몇 달 후 105만 달러에 팔았다면 철수는 5,000달러의 이득을 본 것이다.
철수 시가 물려받을 당시의 가격 100만 달러에서 5,000달러를 더 받고 팔았기 때문이다.
철수 씨는 이 5,000달러에 대해서만 자본이득세를 내면 된다.
만약 99만 5,000달러에 팔았다면 5,000달러를 손해 본 것이다.
하지만 자본손실은 1년에 3,000달러까지만 보고할 수 있다. 따라서 철수 씨는 2년에 걸쳐 일반 소득에서 자본 손실을 제하고 난 수입만 세금 보고하면 된다.
따라서 받은 집을 오랫동안 간직하고 살다가 팔게 되면 더 많은 세금을 내야 하므로 집을 팔려는 자녀들이 많아지는 이유 중의 하나이기도 하다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
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