노년의 부채 불안감 없앤다면 갚아야
은퇴 미국인 40%는 모기지 부채
목돈 없애고 수입 없으면 대출 어려워
경우의 수 따져 신중히 결정해야
“모기지를 한꺼번에 갚아버려, 말아” 많은 은퇴자들이 고민이다. 하지만 전문가들은 딱 떨어지는 정답은 없다고 말한다.
은퇴 연령에 접어들면서 재융자를 했거나 집을 구입했다면 그리 쉽게 말할 일은 아니기 때문이다. 모기지를 모두 갚을 능력이 있다고 해도 이를 한꺼번에 갚을 필요가 있느냐는 것이다.
은퇴 연령이 가까운 사람들은 대부분 역대 최저 수준의 낮은 이자율로 주택을 구입했거나 재융자를 받았을 가능성이 높다. 낮은 이자율로 매달 갚아 나가는 모기지를 지금 일시불로 갚기에는 수치상 조금 억울한 기분이 든다.
이자율이 올라가면서 채권에 투자하는 것이 훨씬 더 높을 수익을 올릴 수 있다. 또 목돈을 다 써버리면 나중에 비상금 마련도 어렵다.
경제 전문지 월스트릿 저널은 은퇴를 앞두고 모기지를 놓고 고민하는 예비 은퇴자들을 위해 다양한 경우의 수를 비교 설명했다. 하지만 결론은 내리지 않았다. “그저 마음의 평화를 느끼는 대로 하라”가 정답이라는 것이다.
콜로라도의 콜로라도 스프링스의 앨랜 로스 재정 플래너는 “1년 전 계산 상으로는 목돈이 있다면 모기지부터 갚는 것이 최상책이었지만 요즘 채권 이자율이 크게 뛰어 올라 상황이 달라졌다”고 말했다.
은퇴자 모기지 부채
월스트릿 저널은 지난 9월초 미국인 은퇴자 4명 중 3명은 모기지를 가지고 은퇴한다고 보도했다. 이전 세대보다 더 많은 은퇴자들이 모기지 부채를 가지고 있다는 것이다.
연방준비제도에 따르면 최근 자료인 2019년 65~74세의 38%가 살고 있는 집에 모기지 부채가 있거나 주택 에퀴티 라인오브크레딧을 가지고 있다는 것이다. 30년 전인 지난 1989년 22%보다 크게 뛰어올랐다.
이자가 역대 최저 수준으로 머무르자 많은 주택 소유주들은 30년 고정 이자율로 재융자 했다. 예비 은퇴자들에게는 은퇴 후에도 갚아야 할 모기지를 서슴없이 안고 가겠다는 결정이었다.
비영리 종업원혜택연구소에서 웰빙 베니핏을 연구하는 크레이그 코플랜드 국장은 “7% 또는 8%를 가지고 있었다면 재융자를 통해 2%대로 낮출 수 있었다”면서 “재융자를 하지 않을 이유가 없다”고 말했다.
문제는 많은 은퇴자들이 일시불로 남은 모기지를 갚을 능력이 부족하다는 것이다. 또는 목돈을 모기지 갚는데 사용하기 보다는 다른 쓸만한 목적에 사용하는 것이 우선으로 생각한다. 많은 은퇴자들은 은행이나 투자 브로커구좌에 현찰을 넣어두고 싶어 한다. 재정적 안전장치를 마련하고 싶어서다. 모기지를 갚으면 목돈이 없어지고 이자가 올라가고 직장이 없어 홈 에퀴티 대출도 어려울 수 있으므로 비상시 목돈 만들기가 두렵게 생각될 수 있다.
여유 돈 많다면
하지만 모기지를 목돈으로 갚을 능력이 충분히 있다면 여러가지 요인을 비교해 결정해 보는 것도 좋다.
▲이자율 비교
가장 안전한 자산으로 생각되는 미국 국채나 이자율 보장 고정 어누이티 같은 보장 상품의 이자율, 그리고 현재 가지고 있는 모기지 이자율을 비교해 보는 것이다.
9월말 현재 10년 만기 미국 국채 수익율은 4%에 육박하고 있다. 또 요즘 어누이티 3년 고정 수익율이 거의 4%대에 육박하고 있다. 불과 한달여 만에 쑥쑥 자리고 있다. 증시에 불안감을 느낀 투자자들이 안전자산으로 이동하기 때문이다. 전문가들은 채권 이자율은 더 올라갈 것으로 예상한다.
만약 현재 가지고 있는 2%대의 모기지라면 목돈을 갚으면 투자 손실을 경험하게 되는 꼴이다.
10만 달러 모기지를 3% 이자율로 가지고 있다고 생각해 보자. 모기지를 모두 갚아버리면 집주인은 연 3%의 이자를 절약할 수 있는데 3% 수익을 보장받는 것과 같다.
만약 10만 달러를 단기 국채에 투자한다고 가정해보자 요즘 단기 채권 이자율은 대략3.5% 정도다(계속 올라갈 것임). 그런데 10만 달러를 모기지보다 더 수익이 나는 주식에 투자한다고 생각하자.
경제 분석회사 모닝스타에 따르면1926년 이후 미국 주식은 인플레이션 계산 이후 7%가량 평균 수익을 올렸다. 요즘 모기지 이자율 보다 훨씬 더 높은 수익이다.
그러나 이 7% 수익은 보장이 안된다. 올해 S&P 500는 지난 9월 1일까지 무려 16.8%나 빠졌다. 1965년말부터 1981년 말까지 S&P연률 수익은 배당금 없이 약 1.8%에 그쳤다.
매우 위험 천만한 투자다.
▲세금 고려
매우 복잡한 계산으로 선듯 이해하기가 힘들다.
2017년 이후 전반적인 세금 보고 표준 공제가 크게 올랐다. 표준 공제가 올라 주택 모기지 이자 지출금을 공제 받는 주택 소유주는 그리 많지 않다.
3%의 10만 달러 모기지를 가지고 있고 22% 세율의 주택 소유주라고 가정하면 3% 모지기 비용은 세금 효과를 반영한 후 2.34%로 떨어진다. 표준 공제를 넘는 금액에 대한 세금 공제 수익으로 보면 된다.
집주인은 채권에서 얻는 수익을 세금 보고 때 세금을 떼어야 한다.
표준 공제로 얻는 2.34% 수익과 앞선 세율의 주택 소유주가 채권으로 얻는 3.49%의 수익에서 세금을 뻬고 남는 2.7%의 수익을 비교해 보는 것이다.
당연히 2.7% 수익이 세금효과 후 얻는 모지기 2.34% 수익보다 높다.
자금 유동성 문제
3% 이자의 모기지를 모두 갚아 버렸다면 충분한 여유 자금이 없는 한 은퇴 자금이 필요하면 주택 에퀴티에 손을 대야 한다.
하지만 충분한 자산을 보유한 은퇴자라도 수입이 적으면 새 모기지를 받기 어렵다. 결국 필요한 현금을 조달하려면 집을 팔아야 한다.
저리로 빌린 홈에퀴티 론과 리버스 모기지를 포함한 주택 부채를 비교해 결정해야 한다. 가장 중요한 것은 심리적인 문제다.
목돈으로 모기지 부채를 갚아버리면 안정감을 찾을 수 있을 것이다.
투자에 익숙하지 않다면 앞서 설명한 채권 투자와의 비교는 결국 무의미해진다.
“마음이 따라가는 대로 하라”는 것이 전문가들의 조언이다.
김정섭 기자
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