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Cover story
LA는 전국 최악의 주거 차별 지역
섹션 8 소지 테넌트 거부는 불법
단속 미약해 실제 거부 사례 빈번
가난한 지역 벗어나기 하늘의 별 따기
지난 10월 중순부터 말까지 2주간 진행된 LA시 섹션 8 신청에 수십만 명의 신청자가 몰렸다. 이중 컴퓨터 무작위 추첨으로 선정된 3만 명이 대기자 명단에 올라 섹션 8 바우처를 기다릴 것이다. 섹션 8은 LA뿐만 아니라 미 전국에서 저소득층에게 지원되는 렌트비 보조 프로그램으로 LA에서는 2017년 이후 3년만에 열린 섹션 8 신청 접수였다.
섹션 8 바우처 시스템은 중산층 지역에서 사용하기에는 렌트비 보조가 턱없이 부족해 가난한 사람들이 좋은 주거 환경을 찾아 떠나기에는 역부족이라는 비판도 제기되고 있다.
캘리포니아의 섹션 8 소지자들에 대한 중산층 지역 주거지 차별이 심각한 수준이라고 LA 타임스가 최근 지적했다.
캘리포니아는 2020년 주거지 소유주(아파트 소유주)가 섹션 8과 기타 렌트비 보조를 받는 세입자를 거부할 수 없도록 법으로 명시했다. 하지만 실제 아파트 관리 사무실이나 소유주는 바우처를 받는 세입자들의 입주 신청을 거부하거나 불법적으로 신청서 제출을 방해하고 있다.
이 때문에 섹션 8 바우처를 받는 세입자들은 못사는 동네를 벗어나지 못하고 있다는 것이다.
캘리포니아주 인권국이 실시한 설문 조사에 따르면 올해 LA 카운티 주거 부동산 절반가량이 센션 8 바우처 소지자들에게 ‘불법적 차별’의 증후를 보였다는 것이다.
또 비영리 전국 감사 조직 ‘주거 권리구상’은 LA에 테넌트로 위장한 조사원을 파견해 섹션 8을 받는지 테스트해 봤다. 아론 카 국장은 “LA는 주택 바우처 차별의 곪을 대로 곪은 (차별의) 온상”이라고 비난했다.
범죄가 심각한 사우스 센트럴 LA 지역을 벗어나고 싶어도 섹션 8 테넌트 거부 현상 때문에 다른 곳으로 이주하기가 쉽지 않다고 LA타임스는 지적했다. 특히 이에 대한 주정부나 시 정부의 단속 의지도 미약하다고 신문은 아울러 비판했다.
섹션 8 프로그램은 연방 주택법의 한 조항을 딴 이름으로 임대 주택 보조와 과밀 및 노숙자 해소를 위한 연방정부의 가장 강력한 주거 정책이다.
1970년대 연방정부가 비용이 많이 들고 또 자칫 못사는 사람들의 밀집지로 전락하는 공공 시민 아파트(하우징 프로젝트)의 대체 방법으로 만들어 지방 정부가 관리한다. 하우징 프로젝트와는 달리 섹션 8을 받는 테넌트들은 일반 아파트를 찾을 수 있다.
섹션 8이 전국 약 235만 명의 가정에 렌트비를 보조해 주고 있지만 바우처를 받는 건물주는 그다지 많지 않다.
바우처 보조금이 중산층 지역의 아파트 렌트비를 지원해주기에는 너무나 역부족이다. 바우처에 맞는 가격대를 찾는다고 해도 복잡한 서류작업, 인스펙션, 지불금 지연 등 바우처를 받는 데 따른 번거로움으로 일부 아파트 소유주들이 꺼려하고 있다. 또 일부는 바우처를 받는 사람들을 가난하고 질이 좋지 않은 테넌트라는 인식을 가지고 있다. 이는 섹션 8 신청자의 대다수가 유색인종이고 가난한 사람들이라는 부정적 고정 관념 때문이다.
캘리포니아는 2020년 정부 보조금으로 렌트를 내는 테넌트를 차별하지 못하게 하는 ‘수입원법’(source of income)을 시행하기 시작했다.
‘섹션 8’바우처 거부는 불법
‘섹션 8’받은 후 타주 이주해 사용 가능
최근 첫 주택 구입자 모기지 상환도 허용
세대주 수입이 지역 중간 소득의 50%까지
AGI의 30%까지 지불, 나머지는 정부가 지급
이법은 건물 소유주는 바우처 소지자들을 위해 렌트비를 더 낮출 필요 없거나 바우처 소지자들에게 일부러 렌트를 줄 필요는 없다. 그러나 렌트 보조를 받는 테넌트를 거부할 수는 없다는 내용이다. 예전에는 ‘섹션 8을 받지 않음’이라는 렌트 광고가 허용됐지만 이제는 불법이다.
캘리포니아 주 정부가 이를 시행하기 이전부터 LA시의회는 유사한 법령을 제정했지만 시행은 2020년부터 시작했다.
바우처 소지자와 일반 테넌트에게 다른 규정을 적용하는 것 역시 불법이다.
예를 들어 건물주는 크레딧 조회나 디파짓을 요구할 수 있다. 하지만 바우처를 가진 테넌트들에게 더 높은 점수나 더 많은 디파짓을 요구하면 안 된다.
비영리 단체 ‘홈리스를 돕는 사람들’(PATH)의 마리사 보우만은 홈리스의 주거지를 찾아 다녀보면 렌트 주기를 주저하는 소유주들을 매일 만날 수 있다며 실상을 전했다.
하지만 LA는 이에 대한 강력한 대응 조치에 매우 미온적이다.
카운티 내 83곳 중 바우처 거부 아파트 40곳에 대한 별다른 조치도 취하지 않고 있다고 신문을 전했다.
LA에서 받아 하와이에서 사용 가능
섹션 8 일문일답
▲자격
섹션 8의 자격이 되려면 거주지 중간 소득의 50% 미만의 저소득 주민이어야 한다. LA시를 예를 들면 개인 4만 1,700달러 미만이다.
▲범죄 기록이 있다면
주택국은 신청자의 범죄 기록을 이유로 거부할 수 있는 권한이 있다. 또 거짓 서류를 냈거나 렌트비 체납 기록이 있어도 거부할 수 있다.
▲어떻게 신청해야 하나
거주 지역 공공 주택국 또는 대행 기관에서 집행한다. 온라인을 통해 신청한다.
▲렌트비를 얼마나 내야 하나
렌트비는 수입에 따라 달라진다. 조정 후 총수입(AGI)의 30%의 렌트비를 내고 나머지는 섹션 8에서 지불한다. 다만 입주할 수 있는 최대 렌트비가 설정된다.
예를 들어 월 3,000달러를 버는데 원하는 아파트의 렌트비는 월 1,400달러라면 900달러를 낸 후 나머지 500달러에 대해서는 정부에서 지불한다. 단 지역의 공정 시장렌트비가 1,400달러와 동일하거나 더 높아야 한다. 다시 말해 원하는 아파트 렌트비가 시장 가격보다 낮아야 한다는 것이다.
▲연방 주택국(HUD)이 정한 공정시장렌트비 보다 더 비싼 아파트를 찾아도 되나
할 수 있다. 다만 공정시장 렌트비보다 초과하는 부분은 본인이 부담해야 한다. 예를 들어 HUD가 매년 발표하는 지역 공정시장 렌트비가 1,400달러인데 1,500달러 렌트비의 아파트를 찾는다면 수입의 30%인 900달러에 추가로 100달러를 더 내야 한다. 나머지는 바우처가 지불한다.
▲바우처를 받는 데 얼마나 걸리나
지역마다 다르다. 섹션 8의 인기가 매우 높아 신청서를 내고 장기간 대기자 명단에 올려놓고 순서를 기다려야 한다. LA의 경우 올해 10월 17~10월 30일 2주간 신청을 받은 후 신청자 중에서 무작위로 3만 명을 선발해 대기자 명단에 올려놓는다. 언제 다시 신청을 받을 지 모른다. 대기자 명단이 소진되면 다시 신청을 받을 것이다.
▲바우처 자격을 받으면 집을 어떻게 찾나
바우처를 받았다면 아파트 쇼핑을 하고 바우처를 받는 아파트를 찾으면 된다. 바우처를 선호하는 아파트 주인도 있다. 마켓 가격보다 낮은 렌트비를 받는 아파트는 오히려 더 높은 렌트비를 받을 수 있고 돈도 정부에서 직접 받으므로 절차가 복잡하지만 연체 위험 없이 렌트비를 받을 수 있기 때문이다. 하지만 요즘 렌트비가 크게 올라 공정 시장 렌트비를 훨씬 웃도는 지역은 바우처를 꺼려 할 것이다. 아파트를 찾으면 주택국에서 직접 계약을 체결한다.
▲바우처를 받았다면 꼭 동일한 시나 카운티에서만 사용할 수 있나
아니다. 섹션 8 바우처는 이동 가능한 바우처다. 일단 바우처를 획득했다면 바우처를 운영하는 미국 어느 곳에서도 사용할 수 있다. 예를 들어 캘리포니아에서 받았다면 하와이에 가서도 쓸 수 있다는 말이다.
▲섹션 8이 2가지 종류라고 하는데
테넌트 바우처와 프로젝트 바우처로 나뉜다.
프로젝트 바우처는 특정 아파트에 지불된다. 다시 말해 이사를 가면 다음 이주하는 사람이 대신 바우처를 받는다. 반면 테넌트 바우처를 어디로 이사 가던지 가지고 다니며 바우처를 받는 곳이라면 사용할 수 있다.
▲집을 산다면 섹션 8로 모기지를 갚을 수 있나
최근 섹션 8 프로그램이 조정됐다. 섹션 8로 자격이 되는 첫 주택 구입자의 모기지 페이먼트를 할 수 있다. 첫 주택 구입자여야 하고 가족 수입이 최소 1만 300달러 이상이어야 하며 시니어 또는 장애인을 제외하고는 1년 연속 직업을 가져야 한다. 또 주택 소유주 카운슬링 강의를 들어야 하며 지역 주택국이 정한 기준을 충족해야 한다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
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