<모기지 포인트로 이자율 낮추기>
부동산 매매 주춤하면서 다시 주목
장기 주택 소유할 때 유용한 전략
변동 이자율도 이자 부담 줄이는 방법
15년 고정 이자율 낮지만 상환금은 커져
크레딧 점수 관리도 이자율에 중요
집을 살 때 월 페이먼트에 영향을 주는 요인 중 하나가 이자율이다. 요즘 이자율이 계속 상승하는 추세다. 이자율이 높아지면 당연히 집 페이먼트가 늘어나 바이어들의 부담이 커진다. 하지만 전략을 잘 세우면 페이먼트를 줄일 수 있는 낮은 이자율을 찾을 수 있는 방법은 있다.
그중 가장 대표적인 옵션이 ‘모기지 포인트’(mortgage point)다. 모기지 포인트는 낮은 이자율을 구입하게 위해 내는 선불이다. 돈을 주고 낮은 이자율을 사는 것이다.
이외에도 다운페이먼트를 많이 하고 크레딧 점수를 높여도 좋은 이자율로 페이먼트를 줄일 수 있다. 또 대출 상환 기간이 짧은 변동 이자율도 요즘같이 이자율이 높아지는 시기에 좋은 옵션이 될 수 있다.
모기지 이자율을 낮추는 방법을 정리했다.
모기지 포인트(mortgage point)
모기지란 사고 싶은 주택을 담보로 은행에서 구입비용을 빌리는 돈을 말한다. 빌린 모기지를 다 갚을 때까지 주택은 은행이 담보로 잡게 된다. 은행 빚을 다 갚고 나면 은행은 담보권을 넘겨준다. 그러면 그 주택은 100% 구입자의 소유가 되는 것이다.
이 모기지 대출을 받을 때 흔하게 사용되는 용어가 ‘모기지 포인트’다.
모기지 포인트는 대출 금액의 1%를 말한다. 모기지 포인트 1%마다 이자율은 0.25% 내려간다. 2 모기지 포인트, 즉 2%라면 이자율은 0.5% 더 낮아질 수 있다. 절반의 모기지 포인트를 구입할 수도 있고 아예 모기지 포인트를 구입하지 않고 원래 대출 은행에서 제시하는 이자율을 택할 수도 있다.
부동산 시장이 뜨거워 모기지 신청자가 많아지면 대출 은행은 구태여 신청자에게 모기지 포인트라는 옵션을 제시할 필요가 없을 것이다.
예를 들어 50만 달러의 주택을 구입하다고 가정해보자. 모기지 포인트를 구입한다면 1%포인트마다 5,000달러를 선금으로 낸다. 그러면 이자율을 0.25% 낮출 수 있다.
만약 구입하는 주택을 7년 이상 가지고 있겠다고 생각한다면 모기지 포인트를 구입해 이자율을 낮추는 방법도 좋다.
그러나 2~3년 후에 되팔 집이라면 구태여 돈을 줘가면서까지 낮은 이자율을 받을 필요는 없을 것이다.
요즘같이 이자율이 올라가고 주택 판매와 가격 상승이 완만해지는 시기에는 모기지 페이먼트를 낮추려는 바이어와 주택 구입자를 찾아 나서야 하는 대출 은행 모두 모기지 포인트를 좋은 옵션으로 사용할 수 있다.
인터넷 매체 ‘인사이드 모기지 파이넌스’의 가이 세칼라 대표는 “지난 수년 동안 대출 은행들이 모기지 포인트를 제시하지 않아도 모기지 신청자들이 줄을 섰지만 지금은 신청자도 줄고 경쟁도 심해져 모기지 포인트를 제시하는 은행이 많아졌다”면서 “바이어들에게도 좋은 혜택이 될 수 있다”고 밝혔다.
모기지 포인트 사야 하나
구입하는 집에서 얼마나 오래 살 것인가가 모기지 포인트 구입을 결정하는 기준이 될 것이다. 집을 오랫동안 가지고 있는다면 당연히 모기지 포인트를 구입해 이자율을 낮추는 것이 좋을 것이다. 보통 모기지 포인트를 구입하는 비용을 낮은 페이먼트로 상쇄하는 기간을 ‘블랙 이븐 포인트’ 즉 본전을 찾는 기간이라고 한다.
예를 들어 40만 달러 주택을 30년 고정 이자율로 구입한다고 생각해 보자. 이자율이 6%라고 가정하고 2 모기지 포인트를 구입한다면 이자율은 5.5%다.
2 모기지 포인트는 주택 가격의 2%이므로 8,000달러를 내면 이자율을 0.5% 낮출 수 있다. 이런 경우 낮은 이자율을 받기 위해 모기지 포인트로 구입한 8,000달러를 찾으려면 약 5.2년이 걸린다.
만약 10년이 지나면 오히려 낮은 페이먼트 때문에 7,000달러의 이득을 보게 된다.
세금 공제
모기지 포인트를 구입한 돈은 세금 공제 대상이다. IRS는 모기지 이자율과 함께 세금 공제를 해준다. 물론 항목별 공제를 신청하는 경우다. 단 주 거주 주택이어야 한다.
기억해야 할 점은 모기지 포인트가 이자율을 얼마 만큼 낮출 수 있는지의 여부는 주택이 있는 지역이나 대출의 종류, 대출 은행, 개인 재정 상태 등에 따라 달라질 수 있을 것이다.
예를 들어 크레딧 점수가 나쁘고 다운페이먼트도 20%를 넘지 못한다면 포인트를 받기 위한 우량 신청자로 분류되지는 않을 것이다. 따라서 쇼핑을 하고 잘 비교해 봐야 한다.
모기지 이자율 줄이기
꼭 이자율을 낮추는 방법이 모기지 포인트 구입만 있는 것은 아니다. 집을 오래 유지하지 않는다면 이자율을 낮추는 옵션은 또 있다. 연방 모기지 은행은 요즘 평균 30년 고정 이자율은 최근 13년 만에 가장 높다고 밝혔다. 따라서 다른 옵션을 고려하는 것도 좋은 방법이 될 것이다.
변동 이자율
변동 이자율(adjustable-rate mortgage·ARM)은 단기 주택 소유자에게 매우 좋은 옵션이다.
일정기간 동안 낮은 이자율을 받고 약정 기간이 끝나면 다시 이자율이 시세에 따라 올라가는 대출이다. 30년이나 15년 이자율보다 낮아 페이먼트 부담이 크게 줄어든다. 일단 약속된 5년 또는 7년이 끝나면 다시 재융자를 하거나 현 은행 시세에 따라 매년 이자율이 바뀐다. 당연히 페이먼트가 크게 뛰어오를 것이다.
가장 보편적으로 이용되는 변동 이자율 모기지가 ‘5/1 ARM’이다. 5년간은 매우 낮은 고정 이자율이 적용되고 5년이 지나면 앞으로 25년 동안 1년에 한 번씩 이자율이 변하는 것을 말한다. 7/1 또는 10/1도 있다. 또 고정 기간이 끝나면 매 6개월마다 바뀌는 ARM도 있다.
지난 10년간 30년 고정 이자율과 5/1 ARM의 차이는 평균 0.7 %포인트였다. 3.8% 대 3.1%다.
15년 모기지
30년이 아니라 15년 동안 고정 이자율로 모기지를 상환하는 방법이다. 하지만 이자율은 낮아지지만 상환 기간이 짧아 페이먼트는 늘어난다.
둘의 차이 역시 지난 10년간 평균 0.7% 포인트다. 현재 이자율로 40만 달러 주택을 30년 고정으로 구입한다면 15년 모기지보다 이자 지출이 40% 더 많아진다는 것이다. 그 차이는 22만 달러 이상이다.
하지만 대출 금액이 커지면 15년 모기지가 불가능할 수도 있다. 대출 은행 입장에서는 페이먼트가 커져 감당할 수 없다고 판단할 수 있기 때문이다.
크레딧 점수 높이기
좋은 이자율을 받으려면 크레딧 점수가 높아야 한다. 크레딧은 갚아야 할 부채, 크레딧 기록 연수, 페이먼트 기록, 새로 신청하는 크레딧 등 5개를 기준으로 계산된다.
작은 크레딧 점수 상승으로도 이자율을 낮출 수 있다.
크레딧 점수 FICO 수치에 따르면 FICO 점수 750점이 770점으로 올라가면 5.35% 이자율을 5.128%로 낮출 수 있다. 월 페이먼트가 55달러 차이며 10년이면 6,600달러를 절약할 수 있다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
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