방 3개 이상 미국 주택 28%는 60~78세 소유
60세 이상 시니어 대부분“다른 곳 이사 생각 없다”
집 안 팔아 이자율 올라도 가격 안 내려가
줄여 가고 싶어도 이사 갈 집 찾기 어려워
베이비부머들이 앞으로 10년간 은퇴 피크를 이룰 것이다. 이 많은 베이비부머세대들이 은퇴 대열에 합류하면 그동안 살고 있던 집을 팔아 작은 집으로 줄여 갈 것이다. 그러면 주택 시장에 매물이 쏟아져 나와 주택 가격이 떨어질 것이다. 정말 그럴까.
월스트릿 저널은 최근 온라인 부동산 매체 레드핀의 분석 결과를 인용해 그렇지 않다고 보도했다.
베이비부머들 큰집 소유
많은 베이비부머들은 자녀를 키우면서 큰 집을 구입했다. 그런데 자녀들이 모두 장성해 집을 떠난 요즘에도 큰 집을 팔지 않고 계속 눌러 살고 있다. 이 때문에 시장에 나오는 매물이 부족하다. 모기지 이자율이 높은데도 집값이 좀처럼 떨어지지 않는 이유이기도 하다. 이들 많은 부머들은 집값을 더이상 내지 않는다. 또 주택가격이 크게 올라 상당한 자산을 깔고 산다.
큰집에 사는 것을 매우 행복해하는 부머들도 많다. 장성해 집을 떠난후 자녀들이 쓰던 방을 서재나 그림, 악기 다루기 등 취미 생활을 하는 자신들만의 공간으로 삼고 있다.
또 일부는 집을 줄여 작은 곳으로 이사 가려고 해도 집값이 올라 이사할 집을 찾지 못한다.
집 부자
레드핀은 2022년 연방 인구조사 자료를 분석한 결과, 미국의 방 3개 이상 주택의 약 28%는 60~78세가 소유하고 있고 14%는 어린 자녀를 키우는 밀레니얼 세대(28~43세)가 차지한다.
미국 모기지 공사 패니 매는 60세 이상 시니어 대부분은 다른 곳으로 이사할 생각을 하지 않는다고 밝혔다.
10년전만 해도 부머 보다 앞세대인 침묵세대(당시 나이 67~84세)는 방 3개 이상 큰 집의 16%를 소유하고 있었다. 반면 어린 자녀들을 키우는 X세대(당시 나이 32~47세)는 미국 큰 집의 19%를 소유했다.
연방 준비제도의 자료를 분석한 레드핀에 따르면 모든 주택 에퀴티 32조 달러의 절반은 부머세대들이 가지고 있다. 지난 수년간 많은 전문가들은 자녀들이 모두 출가한 부머세대들이 집을 팔 것이라고 예상했다. 하지만 그렇지 않았다.
주택 부족
주택 시장 붕괴 이후 주택 매물이 곤두박질 쳤다. 또 이후 불경기를 거치면서 건설 경기 회복도 더디고 신규 주택 건설이 부진하면서 주택 매물은 고갈상태에 이르렀다. 또 지난2년간 인플레이션을 잡기 위한 연방 정부의 고금리 정책으로 모기지 이자율도 올랐다.
이때문에 나이든 집주인들이 집을 줄여 작은 곳으로 이사 가려고 해도 집을 찾지 못하고 있다. 줄여서 갈만한 집도 없거니와 나온다고 해도 가격 경쟁까지 붙는다.
렌트비가 비싸 집 페이먼트가 훨씬 싸다.
빈둥지
주택 가격이 급등하면서 베이비부머들의 재산 또한 크게 불어났다. 기존 단독주택 가격 중간값은 베이비부머 세대가 집을 사기 시작하던 1970년대 초반 이후 무려 10배나 올랐다.
65세 변호사 리차드, 로리 브룩 부부는 지난 40여 년간 약 6채의 집을 사고 팔았다. 리차드는 24살에 처음 콘도를 12만 2,000달러에 구입했다. 이들 부부는 매사추세츠 웨스트우드의 3층짜리 5,000스퀘어피트 집을 22년전 150만 달러에 구입했다. 학군도 좋고 가족 중심의 좋은 지역이다. 이집 값이 지금은 250만 달러를 넘는다.
부부는 두딸들이 방문하지 않으면 2층과 3층에는 올라가지도 않는다.
부부가 처음 이곳으로 이사 왔을 때만 해도 주변이 모두 애를 키우는 젊은 부부였다. 하지만 지금은 절반이 자녀들이 모두 떠나고 없는 ‘빈둥지’ 가정이다.
브룩의 딸 샌디 코박스(33)는 마사스바인야드에 부모가 가지고 있는 게스트하우스에서 살고 있다. 집을 구입하고 싶어도 가격이 너무 올라 엄두도 내지 못한다. 결혼식 플래닝 비즈니스를 하는 샌디와 하이텍 분야 직장에 다니는 남편은 지난해 25만 달러를 벌었다. 하지만 남편은 올해 1월 직장을 잃었다. 웨스트우드 지역이 속한 듀크 카운티의 주택 중간값은 180만 달러다.
저리 융자
미국인들의 전반적인 재산은 수년사이 늘어나고 있다. 팬더믹 기간 중 정부의 대규모 재정 지원과 더불어 좀처럼 가라앉지 않는 취업 시장 때문이다.
세인트 루이스 연방준비제도에 따르면 2022년 부머들의 순수 자산은 거의 41만 1,000달러로 나타났다. 집이나 부동산 등 총 재산에서 모기지와 같은 부채를 뺀 나머지 순 자산이다.
세인트루이스 준비 제도는 베이비부머의 거의 80%가 주택을 소유하고 있고 4분의 1은 투자용 부동산을 보유하고 있다.
또 절반 이상은 401(k)와 같은 은퇴대비 플랜을 가지고 있으며 밸런스 중간값은 19만 1,200달러다. 약 27%는 은퇴 구좌 이외에도 주식과 채권을 보유하고 있으며 이들 투자 상품 가치 중간값은 20만 1,800달러로 나타났다.
부머들은 밀레니얼 세대에 비해 크레딧카드 또는 자동차 대출 부채도 매우 적다. 모기지가 있어도 대부분 최저 수준이다.
갈 곳이 없다
큰 집에 사는 많은 사람들이 이사를 가고 싶어도 갈 곳을 찾지 못한다.
계단 없는 작은 단층집과 편의시설이나 병원에 가까운 곳을 찾지만 쉽지 않다. 있다고 해도 비싸다.
또 재정적으로 갈등을 일으킨다. 부머들의 절반 이상은 모기지가 없다. 다시말해 돈을 다 갚았다는 것이다. 한달 주택 유지비 중간값은 612달러다. 이론적으로는 이런 집을 팔고 작은 집을 현금 주고 살수도 있을 것으로 생각될 것이다.
모기지를 가지고 있어도 이자율이 매우 낮아 이를 포기하고 비싼 이자를 내면서까지 집을 옮기려고 하지는 않는다.
모든 것을 감수하고 집을 판다고 해도 장기자본이득세(집 판매세)를 내야 할 수도 있다.
일래인, 릭 개리슨 부부는 플로리다에 살고 있다. 한달에 재산세와 보험료를 포함해 1,750달러를 낸다. 15년전 생활비로 쓸려고 빌린 2차 대출 상환금이 월 700~800달러다. 주택 보험료가 급격히 올라 2020년 7,000달러에서 올해는 1만 1,000달러다.
주변에 작은 집을 구입해 이사를 가려고 해 봤지만 오히려 한달 유지비가 더 많아진다.
렌트를 생각해 봤지만 월 4,000달러나 내야 한다. 포기했다.
자녀 돕기
짐, 셰런 어윈 부부는 2015년 스키로 유명한 작은 대학촌 콜로라도 거니슨에 방 3개짜리 주택을 30만 달러에 구입했다. 덴버에서 4,000스퀘어피트 집을 팔고 줄여서 온 것이다. 방 하나는 은퇴한 남편 짐(71)의 서제로 사용한다.
최근 어윈 부부는 아들의 집 구입을 도와주기 위해 에퀴티에서 돈을 빌렸다. 이지역 집값이 5년새 두배로 뛰어올라 가능했다.
부부의 아들은 미술가다. 요즘 집 구입은 불가능하다. 부모와 5분거리에 있는 곳에 집을 구입한 아들은 2021년 9월 부모에게서 42만 달러를 빌렸다. 지금은 매달 1,100달러씩 갚고 있다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
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