주 정부, 시 정부, 비영리 등 프로그램 다양
1% 다운, 교육받고 무상 또는 탕감 융자 가능
고급 주택 제외되고 특정 지역 한정 단점
3년 주택 없었다면 첫 주택 구입자 자격
크레딧 620점 이상, 부채 대 수입 비율 중요
집을 사고 싶은데 다운페이먼트가 없다. 영원히 집을 구하지 못하나. 이런 고민에 빠져 집 사기를 포기하려는 한인들이 많다. 하지만 그렇게 걱정할 문제는 아니다.
미국에는 주택 다운페이먼트를 보조해주는 다양한 프로그램이 엄청나게 많다. 첫 주택 구입자라면 연방정부부터 주 정부, 카운티 정부, 시 정부 심지어는 비영리 단체로부터 저리 또는 무상으로 다운페이먼트를 보조 받을 수 있다.
기자가 30년 전 ‘3,000달러로 집 샀어요’라는 제목의 기사로 상당히 많은 남가주 주민들이 다운페이먼트를 보조 받아 주택을 도와줬던 기억이 난다. 1% 다운 페이먼트에 나머지 다운페인트를 LA 카운티 정부 NHS에서 도와주고 한인 은행에서 모기지 대출을 해준 것이다. 한인들의 신청이 쇄도해 USC 인근에 있던 사무실을 아예 한인타운 윌셔가로 옮질 정도였다.
그렇다고 무작정 도와주지는 않는다. 단서가 붙는다.
우선 첫 주택 구입자여야 한다. 한 번도 주택을 구입한 적이 없는 사람이 아니라 대부분 3년 이상 내 집이 없는 사람들에게 제공된다. 또 부채 대 수입 비율을 정확하게 맞춰야 한다. 보통 집 페이번트가 수입의 28%를 넘으면 안 된다.
고급주택은 해당되지 않는다. 이 보조 프로그램은 지역 활성화 정책의 하나로 운영된다. 주로 저소득층 밀집 지역 주택에 해당한다. 따라서 구입 가능한 집값의 한계가 있다.
교육을 받아야 한다. 어떻게 해야 집을 잘 유지하면서 페이먼트를 할 수 있는지 교육하는 것이다. 보통 8시간이다.
모든 조건이 맞는다면 정부와 계약을 맺은 모기지 은행에 모기지 대출 신청을 하고 약간의 다운페이먼트를 하면 정부 프로그램이 나머지 다운페이먼트를 보조해 준다. 빌려준 다운페이먼트를 나중에 집을 팔 때 갚거나 일정 기간이 지나면 탕감 받을 수 있다. 집값이 올랐다면 빌려준 다운페이먼를 비율로 나눠 갖는다.
자격
정부나 자선 단체 프로그램은 첫 주택 구입자의 자격을 매우 엄격하게 정하고 있다. 지난 3년 동안 주택을 소유하지 않았다면 대부분의 주 정부와 연방 및 도시, 카운티, 비영리 프로그램은 첫 주택 구입자로 인정한다. 3년 기간 이전에 주택을 소유한 적이 있어도 된다.
물론 투자 부동산 또는 렌트 부동산을 소유하고 있다면 안된다. 또 첫 주택 구입자 다운페이먼트 보조를 받았어도 안 된다.
어떻게 진행되나
보조 프로그램은 무상 지원, 대출 또는 기타 프로그램 등이 있다. 시 정부 또는 주 정부, 비영리단체와 같은 다양한 곳에서 지원한다. 따라서 거주 지역 정부 웹사이트를 통해 알아보는 것이 최우선이다.
자격을 갖춰야 한다. 수입과 크레딧 기록이 자격을 결정하는 데 매우 중요한 역할을 한다. 이는거주 지역과 프로그램마다 다를 수 있다. 또 대부분의 프로그램에서 모기지와 재정 관리를 할 수 있는 교육과 훈련 프로그램을 이수하도록 요구한다.
얼마의 보조를 받을 수 있느냐는 각 프로그램에 따라 다르다. 일부는 주택 판매 가격의 퍼센테이지를 기준으로 한다. 또 어떤 프로그램은 최고 금액을 정해 지원한다.
따라서 지원하기 전 사전에 무상 지원인지 대출인지 또는 얼마나 지원되는지 등을 잘 알아보고 신청해야 한다.
모든 대출 은행이 정부 보조 프로그램을 다 받는 것은 아니므로 정부 주택 공급 프로그램에 가입해 있는 대출 은행을 골라야 한다. 이 또한 프로그램에서 알려주므로 걱정할 필요는 없다.
종류
▲무상 보조(Grants)
가장 좋은 프로그램이다. 갚을 필요가 없는 돈이기 때문이다. 증여라고 보면 된다.
하지만 좋아하기에는 이르다. 무상 보조이지만 기금을 받으면 주택에 2차 담보권이 설정된다. 무상 지원을 해주는 기관이나 기구가 감시를 한다는 말이다. 따라서 보조를 받을 때는 조건을 매우 주위 롭게 읽어 봐야 한다. 또 대출 은행이 무상 보조에 대해서도 알고 있는지 확인해야 한다. 그렇지 않을 경우 2차 모기지가 설정될 수 있다.
▲탕감 가능 대출금(0% 이자율)
일정 기간 동안 해당 주택에서 거주하는 동안은 돈을 갚을 필요가 없는 2차 모기지다.
이런 대출은 이자율이 0%다. 예를 들어 LA시 주택국에서 운영하는 보조 프로그램은 30년간 집을 팔지 않고 가지고 있어야 이런 대출을 해준다.
보통 대출 은행은 5년이 지나면 탕감해 주는데 지역에 따라 15년, 20년, 30년까지 가는 옵션도 있다.
만약 탕감 기간이 끝나기 전에 이사를 간다면 대출금을 모두 갚아야 한다. 예를 들어 5년 후 이사를 가면 보조금이 탕감되는 프로그램인데 4년 만에 재융자를 하거나 집을 팔면 모두 반환하거나 탕감 가능 대출금의 일부를 갚아야 한다.
이런 융자는 다운페이먼트를 할 수 있을 정도로 충분하게 보조된다. LA시의 경우 신청자의 수입에 따라 11만 5,000~14만 달러까지다.
▲저리 대출
공짜로 빌려주는 것은 아니고 매우 낮은 이자율을 빌려준다. 매달 1차 모기지 대출금 상환과 함께 갚아 나가면 된다. 다시 말해 매달 두 개의 모기지 페이먼트를 하는 것이다.
모기지 페이먼트란 집을 사기 위해 빌린 대출금(모기지)를 매달 일정 금액으로 갚아 나가는 돈을 말한다.
하지만 일부 대출 은행이나 단체에서는 아예 이자 없이 빌려주기도 한다. 이 또한 거주 지역 프로그램을 잘 알아보면 된다.
▲매칭 저축 프로그램(Matched savings programs)
개인 개발금융(어카운트)로 알려져 있다. 다운페이먼트 지원의 또다른 방법이다.
주택 구입자는 은행이나 정부 주택국 또는 비영리 단체에 구좌를 개설하고 돈을 저축하는 것이다. 그러면 정부나 은행에서 그에 상응하는 금액을 동일하게 저축해 준다. 주택 구입자는 나중에 이 돈을 다운페이먼트로 사용하면 된다.
예를 들어 주택 구입자가 구좌에 5,000달러를 저축하면 은행, 정부, 단체에서 5,000달러를 저축해 준다. 구입자는 이렇게 모은 1만 달러를 다운페이먼트에 보탤 수 있다.
▲중요한 자격은
두 가지 중요한 기준이 있다. 우선 크레딧 점수가 620점 이상이어야 한다. 어떤 프로그램을 660점 이상을 요구한다. 또 많은 프로그램이 신청자의 부채와 수입 비율을 본다. 다운페이먼트를 빌려주더라도 대출 은행에서 빌려주는 모기지를 제대로 갚을 수 있는 능력을 보는 것이다.
또 구입 희망 주택이 특정 지역이나 카운티에서 있어야 한다. 첫 주택 구입자여야 하고 교육을 수료해야 한다. 또 일정 기간 동안 그 집에서 살아야 한다. 보통 3~10년이다.
부채 대 수입 비율이 높으면 교육 과정에서 부채 비율을 낮추는 상담도 해 준다.
신청
너무 다양하고 많다. 연방정부 주택도시개발부(HUD)의 웹사이트에서 각 주 정부 프로그램을 검색할 수 있다. 거의 모든 도시나 카운티가 주민들에게 대출 또는 무상 지원프로그램을 운영하고 있다. 따라서 웹사이트를 통해 신청 정보를 확인한다.
FHA 대출과 연동해 받을 수 있나
FHA(연방주택청)는 자체 내 다운페이먼트 지원 프로그램이 없지만 다른 프로그램과 연계해 받을 수 있다. FHA 대출에서 마무리 비용의 최고 금액은 6%다.
김정섭 기자 john@usmetronews.com
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